Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4608
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 december 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (voorheen: de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking SWW-gemeenten), verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuysen).
Procesverloop
Bij beschikking van 20 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 503.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018.
Bij besluit van 16 september 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op 19 juni 2020 door middel van een Skype-beeldverbinding. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Nadat de rechtbank het onderzoek ter zitting van 19 juni 2020 heeft gesloten, heeft de rechtbank het onderzoek heropend. In het kader van die heropening is eiseres in de gelegenheid gesteld om te onderbouwen dat zij is gehoord in bezwaar. Eiseres en verweerder hebben over en weer gereageerd.
Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 november 2020 door middel van een Skype-beeldverbinding. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
1. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. Hij heeft de overige gronden laten varen, zodat de rechtbank daar in de uitspraak dan ook niet op ingaat. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2. De rechtbank ziet zich eerst voor de vraag gesteld of mr. Van Griethuysen gemachtigd is om namens verweerder op te treden. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Mr. Van Griethuysen heeft immers ten tijde van de zitting een machtiging naar de rechtbank toegestuurd van de heffingsambtenaar van de BghU, waarin de heffingsambtenaar van de BghU mr. Van Griethuysen machtigt om in de periode van 17 januari 2020 tot en met
31 december 2020 namens hem stukken in te dienen, schriftelijk verweer te voeren en op zitting te verschijnen en verweer te voeren in beroepsprocedures inzake de uitvoering van de gemeentelijke belastingen, die door de gemeente Stichtse Vecht aan de BghU zijn overgedragen.
31 december 2020 namens hem stukken in te dienen, schriftelijk verweer te voeren en op zitting te verschijnen en verweer te voeren in beroepsprocedures inzake de uitvoering van de gemeentelijke belastingen, die door de gemeente Stichtse Vecht aan de BghU zijn overgedragen.
3. Eiseres stelt dat op 16 juli 2019 een hoorzitting heeft plaatsgevonden, maar niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze. Bovendien heeft verweerder ten onrechte geen proces-verbaal van de hoorzitting overgelegd. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft eiseres onder meer e-mailcorrespondentie met [A] overgelegd.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat eiseres niet is gehoord omdat zij geen verzoek heeft gedaan om gehoord te worden.
5. De rechtbank stelt vast dat uit de door eiseres overgelegde stukken niet blijkt dat eiseres verzocht heeft om gehoord te worden en evenmin dat zij is gehoord door verweerder. Uit de door verweerder overgelegde stukken van [A] volgt dat de afspraak van 16 juli 2019 alleen zag op objecten uit gemeente Wijdemeren. De beroepsgrond treft dan ook geen doel.
6. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte geen inzichtelijke grondstaffels heeft overgelegd. De rechtbank stelt vast dat verweerder in het verweerschrift de gebruikte grondstaffel heeft opgenomen en deze heeft toegelicht. De rechtbank ziet geen aanleiding om eiseres te volgen in haar stelling dat die grondstaffel niet inzichtelijk is. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Over de waarde van de woning heeft eiseres het volgende aangevoerd. Eiseres heeft in haar brief van 8 juni 2020 haar standpunt gewijzigd en een hogere waarde voor de woning bepleit. Op de zitting heeft zij haar standpunt weer gewijzigd en toch weer een lagere waarde bepleit. Zij bepleit een waarde van 479.000,-. Hierbij heeft zij opgemerkt dat uit de matrix volgt dat verschillende waardes aan dakkapellen worden gegeven.
8. Verweerder hanteert bij de analyse van verkochte woningen en het inzichtelijk maken van de waarde van een gewaardeerde woning een methode waarbij elementen als een dakkapel voor een vast bedrag worden gewaardeerd. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat een dakopbouw, zoals vergelijkingsobject IJsvogel 2a bevat, anders dan een dakkapel echt woonruimte betreft. Daarom wordt een dakopbouw, anders dan de dakkapel op de woning van eiseres, gewaardeerd via een prijs per kubieke meter. Deze werkwijze is volgens de rechtbank in overeenstemming met het wettelijke waardebegrip omdat daarmee de onderlinge verschillen tussen de woning en een referentiewoning zichtbaar worden gemaakt. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder met de matrix en zijn toelichting daarop in het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit die stukken blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met woningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte en het onderhoud. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt wat de verhouding is tussen de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waarde van de woning.
De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. van Ravenhorst, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op 1 december 2020 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.