ECLI:NL:RBMNE:2020:5220

• Datum uitspraak: 1 december 2020
• Publicatiedatum: 1 december 2020
• Zaaknummer: 8819969 MV EXPL 20-140
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.M. van Wegen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over onbewoonbare huurwoning en herstelverplichtingen verhuurder

Eiser huurt sinds augustus 2018 een woning van gedaagde tegen een overeengekomen huurprijs die door de Huurcommissie als te hoog werd beoordeeld en verlaagd tot €420 per maand. Eiser verzocht gedaagde meerdere malen om terugbetaling van teveel betaalde huur, wat gedaagde naliet. Gedaagde stelde dat de huurovereenkomst per 14 augustus 2020 zou eindigen vanwege verbouwing, maar eiser betwistte dit en stelde dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt en niet eenzijdig kan worden opgezegd.

Na het afsluiten van elektriciteit en het verwijderen van de voordeur en het maken van een gat in de muur door gedaagde werd de woning onbewoonbaar. Eiser vorderde in kort geding herstel van de nutsvoorzieningen en woning, betaling van schadevergoeding voor vervangende woonruimte en dwangsommen bij niet-naleving.

De kantonrechter oordeelde dat het spoedeisend belang aanwezig is omdat eiser geen gebruik kan maken van de woning. De huurovereenkomst is nog steeds van kracht omdat gedaagde geen wettelijke gronden voor opzegging heeft en eiser niet heeft ingestemd met beëindiging. De Huurcommissie-aanvangshuurprijs is bindend en eiser mocht teveel betaalde huur verrekenen. Gedaagde moet de woning bewoonbaar maken en schadevergoeding betalen voor de kosten van vervangende woonruimte tot 21 november 2020. De gevorderde dwangsommen worden toegewezen, het meer of anders gevorderde afgewezen.

Uitkomst: Gedaagde wordt veroordeeld tot herstel van woning en nutsvoorzieningen, betaling van schadevergoeding en oplegging van dwangsommen.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Lelystad

zaaknummer: 8819969 MV EXPL 20-140

Kort geding vonnis van 1 december 2020

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: P.N.M. Commandeur,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Bij dagvaarding, met producties, van 19 oktober 2020 heeft [eiser] [gedaagde] opgeroepen voor de terechtzitting van 17 november 2020. [eiser] heeft op 13 november 2020 producties toegezonden.

1.2.

[eiser] is ter zitting verschenen met zijn gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht. [eiser] heeft dit gedaan aan de hand van pleitnotities.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] huurt van [gedaagde] vanaf 15 augustus 2018 de woning op de 1e en 2e verdieping van de [adres] te [woonplaats] .

2.2.

De in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs bedraagt € 1.070,00 per maand, inclusief € 200,00 voor bijkomende leveringen en diensten.

2.3.

Bij uitspraak van 9 augustus 2019 heeft de Huurcommissie bepaald dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is. Een aanvangshuurprijs van € 420,00 is volgens de Huurcommissie wel redelijk.

2.4.

Bij brief van 2 november 2019 heeft [eiser] het volgende aan [gedaagde] geschreven: “
Op 12 oktober heb ik u schriftelijk verzocht de door mij teveel betaalde huur in de periode 16 augustus 2018-11 oktober 2019 terug te betalen, conform de uitspraak van de Huurcommissie (zaaknummer 38412). U heeft dit verzuimd.

Bij deze laat ik u weten dat ik het bedrag à €6256,65 zal inhouden op de huur. Dat betekent dat ik de komende 14 maanden geen huur betaal. Als u het verschuldigde bedrag alsnog aan mij wenst over te maken kan dat op rekeningnummer XXXX ter attentie van [eiser] . ”

2.5.

Bij brief van 8 mei 2020 schrijft [gedaagde] het volgende aan [eiser] : “
Zoals reeds mondeling besproken, zouden wij de huurovereenkomst per 14 augustus 2020 beëindigen.

Vanaf 15 augustus zal het pand worden verbouwd. Hierdoor zullen de voorzieningen zoals water, elektra en riool op 15 augustus worden afgesloten.

Ik verzoek u per 14 augustus 2020 de ruimte oplever klaar te hebben, dat wil zeggen geheel ontruimd, en in de staat waarin u de ruimte te huur aangeboden heeft gekregen. ”

2.6.

Bij brief van 15 mei 2020 schrijft [eiser] het volgende aan [gedaagde] : “
Ik reageer op uw brief waarin u meldt de huurovereenkomst voor [adres] te [woonplaats] te beëindigen per 14 augustus 2020. Ik ben niet akkoord met een opzegging.

In de wet is vastgelegd dat een verhuurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd niet eenzijdig kan opzeggen. De overeenkomst blijft van kracht na 14 augustus.

Ik vertrouw erop dat u de nutsvoorzieningen niet laat afsluiten.

U schrijft dat wij bovenstaande mondeling besproken hebben. Daar is geen sprake van geweest.

Voorts attendeer ik u erop dat u mij teveel betaalde huur verschuldigd bent, zie de uitspraak van de Huurcommissie met zaaknummer 38412. Het openstaande bedrag bedraagt € 5836,65. Gelieve dit over te maken op rekeningnummer [rekeningnummer] ter attentie van [eiser] . ”

2.7.

[gedaagde] is met de verbouwing van de woning aangevangen.

2.8.

Bij brief van 12 oktober 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] gesommeerd om de woning binnen 24 uur weer te voorzien van elektriciteit.

2.9.

[eiser] vindt thans onderdak via Airbnb.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om:

binnen één dag na betekening van het vonnis daartoe de elektriciteit en het internet in de woning aangesloten te hebben op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag voor elke dag dat hij dit na betekening van het vonnis niet zal hebben gedaan;

binnen twee dagen na betekening van vonnis de muur in de woning hersteld te hebben en de voordeur te hebben teruggeplaatst, op straffe van een dwangsom van

€ 500,00 per dag voor elke dag dat ofwel het gat in de muur aanwezig blijft ofwel de deur niet wordt teruggeplaatst, ofwel [gedaagde] met beide in gebreke blijft;

3. elke keer dat na betekening van het vonnis de elektriciteit, het internet, de gastoevoer of het water in de woning afgesloten zullen worden, een dwangsom van € 5.000,00 te betalen per afgesloten nutsvoorziening, en indien de nutsvoorziening afgesloten blijft, € 5.000,00 voor elke dag dat dit het geval zal zijn na de dag dat er is afgesloten;

4. een bedrag van € 344,67 als schade te voldoen voor de periode tot 18 oktober, evenals dit bedrag voor de week daarna, en de verdere overnachtingskosten zolang [eiser] de woning aan de [adres] niet in gebruik kan nemen;

5. de kosten van de procedure te voldoen.

3.2.

[eiser] voert daartoe aan dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, die voor onbepaalde tijd is gesloten, niet nakomt. De woning is door toedoen van [gedaagde] onbewoonbaar geworden. De elektriciteitstoevoer naar de woning van [eiser] is op 8 oktober 2020 door [gedaagde] vanuit de onderliggende woning onderbroken. Hierdoor werkt ook de CV ketel niet meer. Verder heeft [gedaagde] een gat gemaakt in de muur tussen de woning en de gemeenschappelijke hal en heeft hij de toegangsdeur tot de woning van [eiser] verwijderd. [gedaagde] heeft [eiser] in verband met de verbouwing geen vervangende woonruimte aangeboden. [gedaagde] heeft niet gereageerd op de onder 2.8 genoemde brief. Hij lijkt er ten onrechte van uit te gaan dat de huurovereenkomst is geëindigd. [gedaagde] dient de woning bewoonbaar te maken en te houden en ter beschikking te stellen aan [eiser] . [eiser] huurt vanaf 12 oktober 2020 andere woonruimte. De huurkosten bedragen tot en met 21 november 2020 € 2.262,23. [eiser] vordert deze kosten, en de eventueel na 21 november 2020 te maken kosten, als schade van [gedaagde] .

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Hij heeft met [eiser] in 2018 een redelijke huurprijs afgesproken. Als gevolg van de uitspraak van de Huurcommissie bedraagt de huurprijs nu nog maar de helft van het destijds overeengekomen bedrag. [gedaagde] heeft aan de Huurcommissie geschreven dat deze beslissing niet juist is. Verdere stappen heeft hij niet ondernomen. [gedaagde] vindt de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs niet redelijk. Hij heeft [eiser] daarom aangeboden om andere woonruimte te betrekken, een normale huur te gaan betalen of een tijdelijke huur van twee jaar overeen te komen. Toen [eiser] niet inhoudelijk op deze opties reageerde, heeft [gedaagde] de huur na de periode van twee jaar opgezegd. De wet biedt deze mogelijkheid sinds 2017. [eiser] is mondeling akkoord gegaan met het eindigen van de overeenkomst. [eiser] had de woning daarom op 15 augustus 2020 leeg moeten opleveren. Dat heeft hij niet gedaan. [gedaagde] is daarna met de renovatie begonnen. Daarnaast betaalt [eiser] al een half jaar geen huur. [gedaagde] vindt het niet redelijk dat hij dan nog woonruimte aan [eiser] ter beschikking moet stellen.

4. De beoordeling

4.1.

Allereerst moet beoordeeld worden of [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is. [eiser] kan thans geen gebruik maken van de woning. [gedaagde] heeft niet weersproken dat er thans ook geen elektriciteit, warm water en verwarming beschikbaar is in de woning. Dit maakt de woning onbewoonbaar en [eiser] verblijft nu op wisselende adressen met de bijbehorende kosten. Het spoedeisend belang van [eiser] is daarmee gegeven.

4.2.

Voor toewijzing van de voorlopige voorzieningen zoals door [eiser] worden gevorderd, moet het verder in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Het kort geding biedt niet de mogelijkheid tot een nader onderzoek naar de feiten en bewijslevering. Beoordeeld dient dus te worden of aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de vorderingen van [eiser] toewijsbaar zijn.

4.3.

De kantonrechter overweegt als volgt. De Huurcommissie heeft op 9 augustus 2019 de aanvangshuurprijs van de woning vastgesteld. [gedaagde] is het niet met deze beslissing eens. In de beslissing staat vermeld dat [gedaagde] zich in dat geval binnen acht weken tot de rechter kan wenden. Hij heeft dit echter nagelaten. Dat [gedaagde] door een vakantie later van de beslissing van de Huurcommissie kennis heeft genomen en vervolgens met [eiser] in gesprek is gegaan over deze beslissing, komt voor risico van [gedaagde] .

4.4.

[eiser] en [gedaagde] worden daarom geacht de door de Huurcommissie vastgestelde aanvangshuurprijs van € 420,00 overeengekomen te zijn. [eiser] mocht zich dus op goede gronden beroepen op een geldende huurprijs van laatstgenoemde hoogte. Nu de huurovereenkomst verrekening niet uitsluit, was [eiser] gerechtigd om de door hem, als gevolg van de uitspraak van de Huurcommissie, teveel betaalde huur te verrekenen met toekomstige huurverplichtingen. Dat [eiser] de huur niet betaalt, betekent derhalve niet dat hij zijn verplichtingen niet nakomt.

4.5.

Partijen hebben in 2018 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten. Een opzegging van de huurovereenkomst is slechts op daartoe in de wet opgenomen gronden mogelijk, tenzij [eiser] met de opzegging instemt. Van dit laatste is niet gebleken. Zonder instemming van [eiser] kan [gedaagde] de duur van de huurovereenkomst evenmin eenzijdig wijzigen en tot een einde van deze overeenkomst per 15 augustus 2020 concluderen. [gedaagde] stelt weliswaar dat [eiser] mondeling akkoord is gegaan met het eindigen van de huurovereenkomst, maar nu [eiser] dit heeft betwist, is een instemming door [eiser] met het einde van de overeenkomst niet aannemelijk geworden.

4.6.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de huurovereenkomst tussen partijen nog bestaat en dat [gedaagde] de verplichtingen uit de huurovereenkomst dient na te komen. Dit doet hij thans niet omdat de woning als gevolg van onder meer het afsluiten van de elektriciteit niet bewoonbaar is. [gedaagde] zal [eiser] het genot van de woning moeten verschaffen en daarom de woning in bewoonbare staat aan [eiser] ter beschikking moeten stellen en de levering van nutsvoorzieningen moeten herstellen. De vorderingen worden daarom als onderstaand toegewezen.

4.7.

De gevorderde dwangsommen worden als onderstaand bepaald.

4.8.

Door het tekortschieten van [gedaagde] heeft [eiser] kosten moeten maken voor vervangende woonruimte. [gedaagde] dient deze kosten als door hem geleden schade te vergoeden. De kosten tot en met 21 november 2020, waarvan de hoogte door [gedaagde] niet is betwist, worden daarom toegewezen. De kosten die mogelijk na deze datum worden gemaakt worden als toekomstig en onzeker afgewezen.

4.9.

Gelet op de uitkomst van de procedure wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van [eiser] , tot op heden begroot op € 905,96, waarin begrepen

€ 720,00 aan kosten gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter:

geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen één dag na betekening van dit vonnis de elektriciteit en het internet in de woning van [eiser] aangesloten te hebben op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag, voor elke dag dat hij dit na betekening van het vonnis niet zal hebben gedaan, met een maximum van € 10.000,00;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de muur in de woning van [eiser] hersteld te hebben en de voordeur te hebben teruggeplaatst, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag, voor elke dag dat ofwel het gat in de muur aanwezig blijft ofwel de deur niet wordt teruggeplaatst, ofwel [gedaagde] met beiden in gebreke blijft, met een maximum van € 5.000,00;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om elke keer dat na betekening van het vonnis de elektriciteit, het internet, de gastoevoer of het water in de woning van [eiser] afgesloten zullen worden, een dwangsom van € 5.000,00 te betalen per afgesloten nutsvoorziening, en indien de nutsvoorziening afgesloten blijft, € 250,00 voor elke dag dat dit het geval zal zijn na de dag dat er is afgesloten, met een maximum van € 5.000,00;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om een bedrag van € 2.262,23 als schade aan [eiser] te voldoen met betrekking tot de periode tot en met 21 november 2020;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 905,96, waarin begrepen € 720,00 aan salaris gemachtigde;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 december 2020.