Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/954
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 november 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: H.B. van Bommel).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] in [plaats] (hierna: het object), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 397.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] .
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde van het object vastgesteld op € 349.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via Skype op 17 november 2020. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Het object bestaat uit een perceel grond waarop zijn gelegen een vrijstaande woonboerderij uit 1931 met een tuinhuis, een dubbele garage, twee schuren en een berging van 156 m². De boerderij heeft een inhoud van 476 m³ een aanbouw van 140 m3 en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 26.065 m². Van dat perceel behoort een gedeelte van 630 m² (de woonkavel) bij de woonboerderij en 1485 m2 als grond bij niet-woning. De overige 23.950 m² is niet bij de waardering betrokken, omdat dit bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond is. [1]
2. Op grond van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [2] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Als de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde tot een hogere waarde leidt, dan wordt die waarde gehanteerd.
3. Eiser bepleit een lagere waarde van € 287.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Als onderbouwing van de waarde, heeft verweerder een verweerschrift en een taxatierapport overgelegd. Uit het taxatierapport blijkt dat het object op 19 juli 2019 inpandig is opgenomen. De waarde is in het taxatierapport berekend aan hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij gebruik is gemaakt van de VNG Agrarische taxatiewijzers 2019 (de taxatiewijzers).
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder heeft voldaan aan zijn bewijslast. Op grond van de Wet WOZ dient bij het berekenen van de vervangingswaarde rekening te worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking worden genomen. [3] Omdat het object een agrarische bestemming heeft, is de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald aan de hand van de taxatiewijzers. Verweerder heeft gebruik gemaakt van de kengetallen in de taxatiewijzers. Op zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat de waarde is gecorrigeerd op grootte en ouderdom van het object. Daarmee is onder meer gecorrigeerd op de technische en functionele veroudering.
5. Eiser voert aan dat op basis van een vergelijking met andere objecten, de waarde lager moet zijn. Eiser bestrijdt de keuze van de methode van waarderen door verweerder niet, maar hij stelt dat verweerder de waarderingsmethode niet in alle gevallen gelijk toepast. Volgens hem zijn de objecten [adres 2] en [adres 3] ook gewaardeerd aan de hand van de taxatiewijzers, maar hebben deze objecten een lagere waarde. Eiser heeft aan de hand van deze objecten zelf een berekening voor zijn object gemaakt.
6.1
De rechtbank stelt vast dat verweerder niet is uitgegaan van de vergelijkingsmethode, maar van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het bepalen van de waarde van het object. Deze methode sluit meer aan bij de agrarische bestemming van het object. Dat andere objecten mogelijk met toepassing van dezelfde waarderingsmethode een lagere WOZ-waarde hebben, maakt nog niet dat verweerder in eisers geval op een onjuiste wijze heeft gewaardeerd. Nog los daarvan heeft eiser zijn waardebepaling berekend op WOZ-waardes van de volgens hem vergelijkbare objecten. Omdat de waarde aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden bepaald, heeft eiser verkeerde uitgangspunten gehanteerd voor zijn berekening. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat de waarde van zijn object lager moet zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
6.2
Voor zover eiser heeft bedoeld een beroep te doen op het gelijkheidsbeginsel, slaagt dat beroep evenmin. Eiser heeft namelijk niet onderbouwd dat de door hem genoemde lager gewaardeerde objecten gelijk zijn aan eisers object. De lagere waardering kan samenhangen met verschillen tussen die objecten en eisers object of berusten op een foutieve waardering. Overigens heeft de taxateur op zitting zijn twijfels geuit over de waardering van de door eiser genoemde objecten, met name ten aanzien van de waarde van de bijgebouwen.
7. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 november 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.