Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8099969 UC EXPL 19-11040 aw/1370
Vonnis van 25 november 2020
inzake
de besloten vennootschap
[eisende partij] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eisende partij] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. E.M. Uijttewaal,
tegen:
[gedaagde partij],
wonende te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde partij] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
1.De procedure
Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
- de dagvaarding met 17 producties is op 24 september 2019 bij [gedaagde partij] bezorgd;
- [gedaagde partij] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Hij heeft 21 producties bijgevoegd;
- bij tussenvonnis van 12 februari 2020 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald. Die mondelinge behandeling, die was gepland op 31 maart 2020, is wegens de corona maatregelen niet door gegaan. Beide partijen hebben vervolgens ingestemd met een schriftelijke voortzetting van de procedure;
- partijen hebben daarna ieder achtereenvolgens nog een schriftelijke reactie op elkaars stukken toegezonden. [eisende partij] heeft als eerste gereageerd (conclusie van repliek) en bij haar reactie de producties 18 t/m 33 gevoegd. [gedaagde partij] heeft daarna gereageerd (conclusie van dupliek) en bij zijn reactie de producties 22 t/m 27 gevoegd;
- [eisende partij] heeft schriftelijk gereageerd op de producties 22 t/m 27 van [gedaagde partij] , waarbij zij op haar beurt de aanvullende producties 34 t/m 40 heeft gevoegd;
- [gedaagde partij] heeft tot slot schriftelijk gereageerd op de producties 34 t/m 40 van [eisende partij] ;
- aan partijen is vervolgens meegedeeld dat vonnis zal worden gewezen op 23 september 2020. Die datum is niet gehaald, de vonnisdatum is nader bepaald op 25 november 2020.
2.Het geschil
2.1.
[eisende partij] huurt van [gedaagde partij] sinds 1 juni 2016 een bedrijfsruimte met parkeerplaats in [plaats] , waarin zij een pannenkoekenrestaurant en een kanoverhuurbedrijf exploiteert. De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. De “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte” (hierna: algemene bepalingen) maken deel uit van de huurovereenkomst. De huurprijs bedraagt € 4.537,50 inclusief BTW per maand (op het moment van dagvaarden). De huurovereenkomst is door [eisende partij] inmiddels opgezegd tegen 1 juni 2021. Daarnaast is tussen partijen een bruikleenovereenkomst gesloten voor het gebruik van de inventaris, kano’s en overige materialen, voor de duur van de huur-overeenkomst.
2.2.
[eisende partij] stelt dat het gehuurde diverse ernstige gebreken kent die [gedaagde partij] , ondanks herhaalde verzoeken van [eisende partij] , weigert te verhelpen. Zij derft daardoor huurgenot. [eisende partij] vordert daarom – kort samengevat – dat de kantonrechter de overeengekomen huurprijs zal verminderen vanaf de dag dat zij [gedaagde partij] van die gebreken in kennis heeft gesteld tot aan de dag waarop de gebreken deugdelijk zijn verholpen en [gedaagde partij] te veroordelen om hetgeen zij na vermindering van de huurprijs teveel heeft betaald, terug te betalen alsook een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke kosten. Verder eist [eisende partij] dat [gedaagde partij] zal worden veroordeeld om binnen twee weken na betekening van het vonnis over te gaan tot herstel van de gebreken, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde partij] in de werkelijke proceskosten en nakosten en zij vraagt de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
[eisende partij] legt aan haar vorderingen –– samengevat – ten grondslag dat [gedaagde partij] op grond van de wet en de huurovereenkomst verplicht is de gemelde gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Op grond van artikel 7:207 Burgerlijk Wetboek (BW) heeft [eisende partij] daarnaast recht op huurprijsvermindering wegens gederfd huurgenot zolang [gedaagde partij] weigert de gebreken te herstellen.
2.3.
[gedaagde partij] stelt – kort samengevat – dat er geen gebreken zijn en voor zover er wel gebreken zijn, dan komen die op grond van de huurovereenkomst niet voor zijn rekening, omdat de bedrijfsruimte casco is verhuurd en/of het herstel volgens de onderhoudsregeling in de algemene bepalingen voor rekening van de huurder is, ofwel omdat [eisende partij] de gebreken zelf heeft veroorzaakt. Tot slot stelt [gedaagde partij] dat [eisende partij] het herstel van de gebreken die wel voor zijn rekening zijn, heeft verhinderd. Hij concludeert daarom tot afwijzing van de vorderingen.
3.De beoordeling
3.1.
Zoals uit het hiervoor onder 1. beschreven procesverloop blijkt is de aanvankelijk geplande mondelinge behandeling van de zaak niet doorgegaan vanwege de corona maatregelen. De griffier heeft partijen vervolgens benaderd met de vraag of zij kunnen instemmen met een schriftelijke voortzetting van de procedure, in de plaats van een mondelinge behandeling. Beide partijen hebben daarop bevestigend geantwoord. De procedure is daarom schriftelijk voortgezet. [eisende partij] is in haar conclusie van repliek echter teruggekomen op haar eerdere instemming door de kantonrechter te vragen alsnog een mondelinge behandeling te bepalen omdat zij haar zaak ook mondeling wil kunnen toelichten. In reactie daarop heeft [gedaagde partij] laten weten dat hij bezwaar heeft tegen een mondelinge behandeling. De kantonrechter acht het verzoek van [eisende partij] om alsnog een mondelinge behandeling te bepalen in de gegeven omstandigheden in strijd met een goede procesorde. Dat verzoek, dat niet de instemming heeft van [gedaagde partij] , zal daarom niet worden ingewilligd.
De grondslag van de vorderingen
3.2.
De vorderingen van [eisende partij] zijn gebaseerd op het standpunt dat de bedrijfsruimte diverse gebreken kent die voor rekening van [gedaagde partij] als verhuurder komen en die hij weigert te herstellen. Die gebreken, die [eisende partij] onder punt 33 van de dagvaarding heeft opgesomd en waartegen [gedaagde partij] verweer heeft gevoerd, zullen hierna achtereenvolgens worden besproken. Allereerst zal het juridisch kader worden uiteengezet, zoals dit blijkt uit het huurcontract en de wet.
Het huurobject (productie 1 bij dagvaarding)
3.3.
Blijkens het huurcontract heeft [eisende partij] van [gedaagde partij] gehuurd “de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] , [vestigingsplaats] (…) nader omschreven als volgt: Het restaurantgebouw met het dwars daarop aangebouwde houten gebouw, het kanoverhuurbedrijf met gebruik van terrassen, terrein, water en parkeerplaats” (artikel 1.1 huurcontract). Het gehuurde wordt als casco verhuurd, tenzij in 8 of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen (artikel 1.2 huurcontract). Onder huur als casco wordt verstaan: de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende funderingen; constructieve bouwvloeren; kolommen; constructieve plafonds; buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, ramen en deuren; daken, goten en trappen(huizen); nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt; basissprinklernet; riolering en andere afvoerleidingen; tenzij deze zaken door of vanwege huurder zijn aangebracht (artikel 1 algemene bepalingen). In aanvulling op de huur als casco behoort tot het gehuurde: de aanwezige apparatuur, verlichting en andere zaken die in het proces-verbaal van oplevering worden genoemd (artikel 8 huurcontract). Het gehuurde zal door huurder uitsluitend worden gebruikt als restaurant en kanoverhuurbedrijf (artikel 1.3 huurcontract). De inventaris, waarvan een lijst is bijgevoegd, wordt door huurder overgenomen door middel van een bruikleenovereenkomst (artikel 9.1 huurcontract).
3.4.
De gehuurde bedrijfsruimte met aanhorigheden kwalificeert naar het oordeel van de kantonrechter als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
De wederzijdse onderhoudsverplichtingen en aansprakelijkheid
3.5.
Partijen zijn in de algemene bepalingen een aansprakelijkheids- en onderhoudsregeling overeengekomen waarnaar zij beiden verwijzen en die luidt als volgt:
“
Aansprakelijkheid
Aansprakelijkheid
11.1
Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij huurder bewijst dat de schade hem en de personen waarvoor huurder verantwoordelijk is, niet is toe te rekenen, onverminderd het gestelde in 14.1 en 1.4 over de onderhouds-, herstel- en vernieuwingsverplichtingen van huurder.
11.2
Huurder vrijwaart verhuurder tegen boetes die verhuurder worden opgelegd door gedragingen of nalatigheden van huurder.
11.3
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
11.4
Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;
- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in 4 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn.
(…)
Inspectie in verband met geschiktheid
4.1
Huurder is gehouden het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is, of door of vanwege huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven.
4.2
Bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn verhuurder geen feiten of omstandigheden bekend waardoor huurder het gehuurde niet kan of mag gebruiken voor de overeengekomen bestemming.
4.3
Indien huurder of verhuurder onvoldoende deskundig is, dan is hij verplicht om bij het opmaken van het proces-verbaal van oplevering van het gehuurde als bedoeld in 3.2 en bij de inspectie als bedoeld in 4.1, zich te laten bijstaan of te laten vertegenwoordigen door een deskundige.
(…)
Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen
14.1
Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de in 14.3 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden. (…)
14.2
Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, worden de in 14.1, 14.3 en 14.4 bedoelde werkzaamheden verricht door, dan wel in opdracht van de partij voor wiens rekening die werkzaamheden zijn. Partijen dienen binnen een redelijke termijn tot het verrichten van bedoelde werkzaamheden over te gaan. Behoudens in geval van calamiteiten bedraagt die termijn ten minste zes weken.
14.3
Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van:
a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren en buitengevels;
b. onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen, traptreden, rioleringen, afvoeren, goten, buitenkozijnen. Wat betreft de tot het gehuurde behorende rioleringen, goten en afvoeren geldt onverminderd het in 14.4 sub k gestelde, met dien verstande het onderhoud, h et herstel alsmede de vernieuwing van de rioleringen, de goten en de afvoeren voor rekening van huurder komen, indien huurder het in 14.4 sub k gestelde niet nakomt.
c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;
d. buitenschilderwerk;
e. van overheidswege of andere daartoe bevoegde instanties voorgeschreven en andere redelijkerwijs noodzakelijk geachte (zowel periodieke als incidentele) keuringen en inspecties op het gebied van deugdelijkheid en veiligheid of ter controle van de goede werking van tot het gehuurde of zijn onroerende aanhorigheden behorende (al dan niet technische) installaties, tenzij de inspecties en keuringen worden verricht in het kader van de in 14.4 sub h weergegeven werkzaamheden.
De onder a t/m e genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht.
14.4
Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 14.1 zijn voor rekening van huurder:
a. het uitwendig onderhoud indien en voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet, alsmede inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoeld in 14.3 een en ander onverminderd het in 14.4 sub b t/m 14.4 sub k bepaalde;
b. onderhoud, herstel en vernieuwing van hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-, venster- en andere ruiten;
c. onderhoud en herstel van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering;
d. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu’s, vloerbedekking, stoffering, binnenschilderwerk, gootstenen, pantryinrichting;
e. onderhoud, herstel en vernieuwing van kranen van gas, water, elektriciteit alsmede van braak- en diefstalpreventieve voorzieningen met alles wat daartoe behoort;
f. voorzieningen ter voorkoming van brand en het onderhoud van deze voorzieningen, tenzij deze voorzieningen benodigd of aanwezig zijn vanwege het gestelde in 5.1;
g. onderhoud, herstel en vernieuwing van erfafscheidingen, tuin en erf waaronder de bestrating;
h. het periodiek en correctief onderhoud, waaronder mede begrepen vernieuwing van kleine onderdelen en de periodieke keuringen en het afstandsbeheer van de tot het gehuurde behorende technische installaties, althans als de inspecties en keuringen samenhangen met, en worden verricht in het kader van, de uitvoering van periodiek en correctief onderhoud. Deze werkzaamheden mogen slechts worden verricht door bedrijven die door verhuurder zijn goedgekeurd. Wat betreft de daaraan verbonden kosten is het hierna gestelde in 21.3 tot en met 21.8 voor zover mogelijk van toepassing.
i. onderhoud, herstel en vernieuwing van zaken die door of vanwege huurder al dan niet uit hoofde van een aan huurder door verhuurder ter beschikking gestelde stelpost, zijn of worden aangebracht.
j. de zorg voor het schoonmaken en schoonhouden van het gehuurde, zowel in- als uitwendig, waaronder mede wordt verstaan het schoonhouden van ramen, van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering, kozijnen en gevels van het gehuurde, alsook het verwijderen van graffiti aangebracht op het gehuurde.
k. de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonhouden, het schoonmaken en het ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde, het vegen van schoorstenen en het reinigen van ventilatiekanalen.”
Gebreken
3.6.
[eisende partij] heeft de door haar gestelde gebreken voldoende onderbouwd door overlegging van het rapport gedateerd 7 augustus 2019 van ing. [A] , bouwpatholoog/houtexpert verbonden aan [expertisebureau 1] (productie 12 van [eisende partij] ) en het rapport van [B] , verbonden aan [expertisebureau 2] (productie 13 van [eisende partij] ). Beide deskundigen, die hierna verder zullen worden aangeduid als [expertisebureau 1] en Vochtadvies, hebben [gedaagde partij] uitgenodigd om bij de inspectie van het gehuurde aanwezig te zijn, maar [gedaagde partij] heeft dat geweigerd. [gedaagde partij] heeft geen eigen deskundige ingeschakeld om de gestelde gebreken te laten onderzoeken. Hij heeft de door [eisende partij] gestelde gebreken aan het gehuurde en de oorzaken daarvan, zoals door de twee deskundigen vastgesteld, daarom onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het bestaan van die gebreken is in rechte komen vast te staan. Niet in geschil is dat [eisende partij] [gedaagde partij] diverse keren op die gebreken heeft aangesproken. Het gaat om de volgende gebreken (punt 33 dagvaarding):
Afwatering terras
3.7.
[eisende partij] heeft relatief kort na ingebruikneming van het gehuurde, op 4 augustus 2017, voor het eerst aan [gedaagde partij] gemeld dat door de regenval van de afgelopen dagen water naar binnen is gelopen. Het regenwater loopt volgens [eisende partij] niet weg van het terras en een deel daarvan gaat rechtstreeks het pand in (punt 37 repliek, productie 3 dagvaarding). Ook heeft [eisende partij] een schriftelijke verklaring overgelegd van de vorige huurder van de bedrijfsruimte, [bedrijf 1] , waarin deze verklaart dat het terras pas na haar vertrek door [gedaagde partij] is aangelegd (punt 38 repliek, productie 25). Deskundige [expertisebureau 1] heeft geconstateerd dat de wateroverlast wordt veroorzaakt doordat het terras niet voldoende op afschot is gelegd en dat daarnaast drainage nodig is. Daaruit volgt dat het gebrek aan het terras niet is ontstaan door gebruik en tijdsverloop, maar dat het door [gedaagde partij] nieuw aangelegde terras al bij aanvang van de huur ondeugdelijk was. Onder die omstandigheden kan [gedaagde partij] geen beroep doen op de betreffende bepaling in de onderhoudsregeling waarin is opgenomen dat de huurder verantwoordelijk is voor onderhoud, herstel en vernieuwing van de bestrating (artikel 14.4 onder g algemene bepalingen) of de bepaling dat de huurder het gehuurde vóór aanvang van de huur grondig moet inspecteren (artikel 4.1 algemene bepalingen). [gedaagde partij] heeft het terras aangelegd of laten aanleggen en had van de ondeugdelijkheid daarvan op de hoogte moeten zijn bij het sluiten van de huurovereenkomst, terwijl [eisende partij] vóór de feitelijke ingebruikneming van het gehuurde daarvan naar het oordeel van de kantonrechter niet op de hoogte heeft kunnen of hoeven zijn (artikel 14.4 onder g in samenhang met 11.4 algemene bepalingen). Het is daarom aan [gedaagde partij] om dit gebrek te herstellen. Dat de problemen zouden zijn veroorzaakt doordat [eisende partij] met grote regelmaat auto’s op het terras parkeert heeft [eisende partij] voldoende gemotiveerd weersproken (punt 25 akte uitlaten producties van [eisende partij] ).
Capaciteit elektriciteits- en gasaansluiting
3.8.
[eisende partij] stelt dat de capaciteit van de elektra- en gasaansluiting ook volgens [expertisebureau 1] onvoldoende is voor de exploitatie van een volwaardig pannenkoekenrestaurant en dat [gedaagde partij] dat bij het sluiten van de huurovereenkomst ook wist. De vorige twee huurders van de bedrijfsruimte hebben daarover namelijk ook al geklaagd bij [gedaagde partij] . Ter onderbouwing van dat standpunt heeft [eisende partij] twee schriftelijke verklaringen van de betreffende huurders overgelegd (punt 46 en 47 repliek, producties 26 en 27). [gedaagde partij] heeft de bedrijfsruimte verhuurd als horecagelegenheid en [eisende partij] mocht er daarom vanuit gaan dat de capaciteit van de aansluitingen voldoende zou zijn voor gebruik als pannenkoekenrestaurant.
3.9.
[gedaagde partij] stelt dat zijn verantwoordelijkheid op grond van de algemene bepalingen ophoudt bij het aansluitpunt. De elektra-installatie heeft volgens hem voldoende capaciteit als [eisende partij] de diverse apparaten goed over de beschikbare groepen verdeelt. Die installatie is volgens hem door een deskundig installateur gecontroleerd en in orde bevonden. Als [eisende partij] meer gastoevoer wenst moet zij dat zelf bij haar gasleverancier aanvragen, zo stelt [gedaagde partij] (punt 2.2 en 2.3. conclusie van antwoord). Hij verwijst onder meer naar artikel 4.1 van de algemene bepalingen.
3.10.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde partij] op dit punt het gelijk aan zijn zijde heeft. Het had op de weg van [eisende partij] gelegen om vóór het sluiten van de huurovereenkomst te onderzoeken of het gehuurde geschikt was voor het specifieke gebruik dat zij voor ogen had, ook wat betreft de capaciteit van de nutsvoorzieningen. Dat behoort tot haar onderzoeksplicht als bedoeld in artikel 4.1 van de algemene bepalingen. De bedrijfsruimte is eerder door diverse ondernemers daadwerkelijk gebruikt als horecagelegenheid. Dat [gedaagde partij] (of zijn makelaar) de ruimte op die wijze aan [eisende partij] heeft gepresenteerd is dan ook niet onjuist of misleidend en bevrijdt [eisende partij] niet van haar onderzoeksplicht als het gaat om het gebruik als pannenkoekenrestaurant. [eisende partij] heeft de capaciteit van de aansluitingen voor gas en elektra kunnen onderzoeken en zij had deze ook moeten onderzoeken voordat zij de huurovereenkomst aanging. De volgens haar ontoereikende capaciteit is geen gebrek aan het gehuurde dat [gedaagde partij] zou moeten herstellen. Voor zover [eisende partij] heeft bedoeld zich op dwaling te beroepen, dan kan dat beroep om dezelfde redenen als hiervoor aangegeven, niet slagen.
Brandmeldinstallatie
3.11.
Volgens [eisende partij] is de brandmeldinstallatie al in 2014 afgekeurd en moet deze worden vervangen. Dit komt op grond van artikel 14.3 sub c van de algemene bepalingen voor rekening van [gedaagde partij] als verhuurder. [gedaagde partij] wist dit bovendien al bij het sluiten van de huurovereenkomst. [eisende partij] verwijst naar een e-mailbericht van [bedrijf 2] B.V. aan haar van 20 maart 2018, waarin deze schrijft dat de brandmeldinstallatie al in 2014 is afgekeurd, een e-mailbericht van een vorige huurder aan [gedaagde partij] gedateerd 24 november 2014, waarin zij [gedaagde partij] vraagt de afgekeurde brandmeldinstallatie te herstellen en een brandveiligheidsrapportage van de Veiligheidsregio Utrecht van 27 augustus 2015, waaruit blijkt dat de installatie wederom niet voldeed en is afgekeurd (punten 49 t/m 53 conclusie van repliek; productie 15 bij dagvaarding, producties 28 en 29 bij repliek). Anders dan [gedaagde partij] meent heeft de firma [firma] het gebrek niet hersteld: deze door [gedaagde partij] ingeschakelde firma heeft de installatie al voor aanvang van de huurovereenkomst kennelijk steeds ten onrechte goedgekeurd. [eisende partij] heeft daarom geen enkel vertrouwen in de firma [firma] , die zij overigens nooit de toegang heeft geweigerd.
3.12.
[gedaagde partij] daarentegen stelt dat controle van de brandmeldinstallatie op grond van de huurovereenkomst voor rekening van huurder is. Desondanks heeft hij een controleur ingeschakeld, de firma [firma] , maar [eisende partij] heeft aan deze tot tweemaal toe de toegang geweigerd. In juli 2018 heeft de firma [firma] een nieuwe accu geplaatst, waarna het probleem was verholpen, aldus [gedaagde partij] .
3.13.
De kantonrechter overweegt dat [expertisebureau 1] op 24 september 2018 heeft geconstateerd dat de brandmeldinstallatie (nog steeds) niet werkt en dat deze moet worden vervangen (pagina 5, tabel 3 van de Bijlage bij het rapport, productie 12 bij dagvaarding). Ook moet de rookmelder volgens [expertisebureau 1] worden verplaatst naar het hoogste punt. Vervanging van onderdelen en vernieuwing van de brandmeldinstallatie is voor rekening van [gedaagde partij] , op grond van artikel 14.3 sub c algemene bepalingen. [gedaagde partij] heeft tegenover het onderbouwde standpunt van [eisende partij] dat de brandmeldinstallatie defect is onvoldoende onderbouwd dat een periodieke controle van de installatie en het plegen van gering onderhoud in dit geval zou volstaan om het gebrek te verhelpen, hetgeen voor rekening van [eisende partij] zou komen. De constatering dat de brandmeldinstallatie niet werkt en vervangen moet worden is door [expertisebureau 1] gedaan op 24 september 2018, dat is nadat de firma [firma] een nieuwe accu heeft geplaatst, waarmee het defect dus kennelijk niet was verholpen. [gedaagde partij] moet de brandmeldinstallatie daarom op zijn kosten vervangen. Het verplaatsen van de rookmelder kan dan in een moeite worden meegenomen. Verder is de kantonrechter van oordeel dat [eisende partij] het verwijt van [gedaagde partij] dat zij aan de firma [firma] de toegang zou hebben geweigerd, voldoende heeft weerlegd door haar productie 17 bij dagvaarding, waaruit blijkt dat de firma [firma] niet is komen opdagen op het afgesproken tijdstip voor controle van de brandmeldinstallatie, waarna [eisende partij] zelf aan de firma [firma] om een nieuwe afspraak heeft gevraagd. Daarbij komt dat [gedaagde partij] ook stelt dat de firma [firma] in juli 2018 herstelwerkzaamheden aan de brandmeldinstallatie heeft verricht. Dat kan niet zijn gebeurd zonder dat [eisende partij] aan de firma [firma] toegang heeft verleend tot de bedrijfsruimte.
Keukenvloer en leidingwerk
3.14.
[eisende partij] stelt, onder verwijzing naar het rapport van [expertisebureau 1] , dat het gekozen soort tegels voor de vloer in de keuken niet geschikt is voor hygiënisch onderhoud en dat daarnaast het voegwerk is gescheurd. Ook het aanwezige leidingwerk en de plinten verhinderen hygiënisch onderhoud en moeten daarom worden verplaatst c.q. verwijderd. Bij gebruik wordt de tegelvloer spekglad omdat deze geen anti-slip toplaag heeft. De vloer is niet geschikt voor professioneel gebruik. [gedaagde partij] wist dat bij het sluiten van de huurovereenkomst of had dat moeten weten, maar [eisende partij] niet: zij heeft het pas na ingebruikneming van de keuken ontdekt en ook niet eerder kunnen ontdekken. [eisende partij] verwijst ter onderbouwing van haar standpunt ook naar correspondentie die zij heeft gevoerd met tegelleveranciers. De keukenvloer komt volgens [eisende partij] voor rekening van [gedaagde partij] op grond van de artikelen 1.2 en 8 van de huurovereenkomst.
3.15.
[gedaagde partij] stelt dat hij niet verantwoordelijk is voor de inrichting. Er zijn betere vloeren, maar een betere vloer is niet gehuurd. Hij heeft in 2018 onverplicht aangeboden de helft te betalen van een nieuwe vloer, maar [eisende partij] heeft van dat aanbod geen gebruik gemaakt. Hij verwijst onder andere naar artikel 4.1 van de algemene bepalingen.
3.16.
De kantonrechter overweegt als volgt. In de artikelen 1.2 en 8 van de huurovereenkomst is het huurobject beschreven. Volgens artikel 8 behoren de zaken die in het proces-verbaal van oplevering worden genoemd tot het casco gehuurde (zie hiervoor onder r.o. 3.3.). Omdat geen van partijen een document met de aanhef “proces-verbaal van oplevering” in het geding heeft gebracht, gaat de kantonrechter ervan uit dat bedoeld is de beschrijving die is opgemaakt bij aanvang van de huur, die [gedaagde partij] in het geding heeft gebracht (conclusie van antwoord, productie 1). Volgens die beschrijving is de keukenvloer onderdeel van het casco gehuurde en beoordelen partijen de staat daarvan bij aanvang van de huur als “goed”. Ook hier geldt dat [eisende partij] vóór het sluiten van de huurovereenkomst had moeten onderzoeken of de tegelvloer geschikt was voor het gebruik dat haar voor ogen stond (artikel 4.1 algemene bepalingen). Haar verweer dat zij de ongeschiktheid van de tegelvloer niet eerder dan na ingebruikname van de keuken heeft kunnen ontdekken, gaat naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet op. De tegelvloer op zich vormt geen gebrek aan het gehuurde als bedoeld in de huurovereenkomst. Ook een eventueel beroep door [eisende partij] op dwaling gaat in dit verband, om dezelfde redenen, niet op. Een redelijke uitleg van de afgesproken onderhoudsverdeling in de huurovereenkomst leidt er wel toe dat het benodigd herstel van de tegelvloer, voor zover het niet gaat om kleine herstellingen, voor rekening van [gedaagde partij] komt. De tegelvloer behoort immers tot het casco gehuurde, waarvan het benodigde herstel en onderhoud (en als dat nodig is ook vernieuwing) voor rekening van de verhuurder is, behalve als sprake is van werkzaamheden die kwalificeren als “kleine herstellingen”. Het vervangen van het gescheurde voegwerk, het vlakmaken van de uitstekende afvoer in de vloer, het verwijderen van de open PVC-pijp in de vloer (die volgens Vochtadvies in verbinding staat met de kruipruimte) en het dichten van het daardoor ontstane gat in de vloer zijn geen kleine herstellingen en zijn daarom werkzaamheden die voor rekening van [gedaagde partij] komen. [gedaagde partij] heeft weliswaar bij dupliek nog gesteld dat [eisende partij] de voegen zelf heeft beschadigd, maar [eisende partij] heeft daarop niet meer kunnen reageren. Aan dit standpunt van [gedaagde partij] wordt daarom voorbij gegaan. De kantonrechter ziet verder geen rechtsgrond om [gedaagde partij] te verplichten het leidingwerk in de keuken te verplaatsen of de plinten te verwijderen.
Houten vloer restaurant
3.17.
[eisende partij] stelt dat er grote gaten in de houten vloer zitten, waarover gasten kunnen struikelen. Volgens [expertisebureau 1] gaat het om een putje dat verdiept is aangebracht in de vloer en de overgang tussen de zuidgevel naar de westgevel. Ook is de houten vloer vochtig, volgens Vochtadvies als gevolg optrekkend vocht door een niet waterdichte maaiveldzone. Het door [gedaagde partij] geplaatste ventilatortje (naar de kantonrechter begrijpt: in de kruipruimte) is te klein en zal de vochtigheid niet kunnen afvoeren. Vochtadvies raadt aan de oorzaak weg te nemen door de maaiveldzone waterdicht te maken.
3.18.
Ook de houten vloer in het restaurant hoort blijkens het “proces-verbaal van oplevering” tot het casco gehuurde. Het dichten van grote gaten waarover gasten kunnen vallen komt op grond van de huurovereenkomst voor rekening van [gedaagde partij] als verhuurder. De kantonrechter verwijst naar hetgeen hiervoor onder 3.16. is overwogen ten aanzien van de keukenvloer. [gedaagde partij] heeft als verweer tegen de vochtoverlast aangevoerd dat [eisende partij] een bar heeft geplaatst en dat zij vermoedelijk geen zorg heeft gedragen voor condensvrije plaatsing. Dat dit de oorzaak is van de vochtproblemen in de houten vloer blijkt echter nergens uit. De kantonrechter aanvaardt daarom als juist dat de problemen van optrekkend vocht het gevolg zijn van een niet waterdichte maaiveldzone, zoals Vochtadvies heeft geconstateerd. Die vochtoverlast is een gebrek aan het gehuurde dat zijn oorzaak vindt in de constructie en moet daarom door [gedaagde partij] worden opgelost.
Riolering
3.19.
[eisende partij] stelt dat vuil water uit de afvoerputten omhoog komt waardoor de vloer en het meubilair is aangetast. Ook is sprake van geuroverlast uit de riolering. Zij heeft een verklaring overgelegd van een vorige huurder waaruit blijkt dat het probleem met de riolering toen ook al speelde (productie 16 bij dagvaarding). Vochtadvies heeft een inspectie uitgevoerd en geconstateerd dat de aansluiting van de toiletpot op het riool niet goed is, namelijk verkeerd om, en dat de aansluiting van het fonteintje op het herentoilet niet waterdicht is bij de aansluiting op de vloer. Vochtadvies heeft via een inspectiecamera geconstateerd dat het riool op diverse plaatsen is verzakt en daardoor niet goed doorloopt.
3.20.
[gedaagde partij] stelt dat hij de klacht over de riolering heeft doorgeleid naar de gemeente en dat de gemeente die klacht, voor zover die is toe te schrijven aan de gemeente, heeft opgelost. Bij controle van de riolering door [gedaagde partij] is vastgesteld dat [eisende partij] niet heeft voldaan aan de verplichting om de riolering schoon te houden, als bedoeld in artikel 1.4 van de algemene bepalingen. Hij meent dan ook niet aansprakelijk te zijn voor de gestelde gebreken aan de riolering.
3.21.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde partij] de verzakte riolering die Vochtadvies bij haar inspectie heeft geconstateerd, moet herstellen. Dit is een gebrek dat verband houdt met de constructie van het gehuurde, waarvoor [gedaagde partij] op grond van de huurovereenkomst aansprakelijk is. Hetzelfde geldt voor de ondeugdelijke aansluitingen/afvoeren op het riool van de toiletten en het fonteintje (artikel 14.3 sub b algemene bepalingen). Er zijn verder geen aanwijzingen dat [eisende partij] de voortdurende overlast van de riolering zelf heeft veroorzaakt door de afvoeren onvoldoende schoon te houden en schoon te maken, zoals bedoeld in artikel 14.4 algemene bepalingen. Wanneer en op welke wijze [gedaagde partij] dit zou hebben vastgesteld, heeft hij niet onderbouwd.
Partytent
3.22.
Naast het restaurant - niet op het terrein van het gehuurde, maar op het naastgelegen terrein van [gedaagde partij] - staat een partytent. Die tent biedt volgens [eisende partij] een onfraai uitzicht vanuit het restaurant en een onverzorgde aanblik bij binnenkomst. [eisende partij] heeft [gedaagde partij] daarom bij aanvang van de huurovereenkomst gevraagd die tent te verwijderen. [gedaagde partij] heeft toegezegd dat te zullen doen, maar is hij die toezegging niet nagekomen. [eisende partij] verwijst naar een verklaring van de toenmalige makelaar van [gedaagde partij] , die bij de bezichtiging van het gehuurde door [eisende partij] aanwezig is geweest. De makelaar verklaart dat [gedaagde partij] tijdens die bezichtiging inderdaad aan [eisende partij] heeft toegezegd dat hij de partytent zal verwijderen (productie 32 bij repliek).
3.23.
[gedaagde partij] betwist op zich niet dat hij aan [eisende partij] een toezegging heeft gedaan over verwijdering van de partytent, maar volgens hem heeft hij alleen beloofd het doek van de tent te verwijderen, niet het geraamte. Het tentdoek heeft hij inmiddels verwijderd, zo stelt [gedaagde partij] . Dat die afspraak zo is gemaakt heeft [gedaagde partij] verder niet onderbouwd. Gelet op eerder genoemde verklaring van de makelaar is in rechte voldoende komen vast te staan dat [gedaagde partij] aan [eisende partij] heeft toegezegd de gehele partytent te verwijderen. De aanwezigheid van die partytent is geen gebrek aan het gehuurde, maar [eisende partij] kan [gedaagde partij] uiteraard aanspreken op de gedane toezegging. De kantonrechter zal dit deel van de vordering van [eisende partij] in die zin opvatten en [gedaagde partij] veroordelen om de partytent in zijn geheel te verwijderen.
Schilderwerk buiten
3.24.
Het buitenschilderwerk is volgens [expertisebureau 1] in slechte staat. Op de kozijnen is zelfs alleen grondverf aangebracht. Het geheel geeft een onverzorgde uitstraling.
3.25.
[gedaagde partij] erkent dat het schilderwerk buiten toe is aan verbetering, maar volgens hem had [eisende partij] nadat hij de verf al had gekocht opeens bezwaar tegen de kleur blauw. [gedaagde partij] zegt (in zijn brief aan [eisende partij] van 28 mei 2019, die hij heeft ingelast in zijn conclusie van antwoord) dat hij de schilder zal opdragen het schilderwerk ter hand te nemen en dat het werk naar verwachting in 2020 zal beginnen.
3.26.
De kantonrechter constateert dat partijen het erover eens zijn dat het gehuurde aan de buitenzijde geschilderd moet worden en dat dit door en voor rekening van [gedaagde partij] moet gebeuren. Omdat [eisende partij] op 6 mei 2020 in haar conclusie van repliek stelt dat [gedaagde partij] de schilderwerkzaamheden nog steeds niet is begonnen en [gedaagde partij] dat bij dupliek niet heeft betwist, zal [gedaagde partij] daartoe worden veroordeeld, zoals [eisende partij] heeft gevorderd. Partijen waren het kennelijk niet eens over de kleur van de verf: [eisende partij] wilde een kleur die niet teveel zou afwijken van de bestaande, omdat zij haar huisstijl daarop had aangepast. [gedaagde partij] wilde het pand blauw schilderen. Dat partijen het over de kleur niet eens waren bevrijdt [gedaagde partij] uiteraard niet van zijn verplichting om het buitenschilderwerk te verzorgen. Dat [eisende partij] hem heeft belemmerd dat schilderwerk uit te voeren vanwege de kleur van de verf, zoals [gedaagde partij] suggereert, blijkt verder nergens uit. [eisende partij] heeft zich bij de formulering van haar vordering overigens niet uitgelaten over de kleur van de verf, zodat de kantonrechter daaraan voorbij kan gaan.
Parkeerplaats
3.27.
[gedaagde partij] betwist niet dat er bij regenval op de parkeerplaats grote plassen ontstaan, waardoor delen van de parkeerplaats onbruikbaar worden voor de gasten. Volgens [gedaagde partij] heeft [eisende partij] dat probleem echter zelf veroorzaakt door in 2018 zonder zijn toestemming graafwerkzaamheden te verrichten in verband met de aanleg van een elektrakabel, waarbij de drainage is beschadigd. Daarnaast beroept hij zich op artikel 10.3 van het huurcontract, waarin volgens hem de afspraak is opgenomen dat [eisende partij] de parkeerplaats zou opknappen. [eisende partij] kan hem daarom niet meer op de staat van de parkeerplaats aanspreken, zo stelt [gedaagde partij] .
3.28.
Dat [eisende partij] de wateroverlast op het parkeerterrein zelf heeft veroorzaakt, zoals [gedaagde partij] stelt, is onvoldoende geloofwaardig. Als juist is dat [eisende partij] zonder toestemming graafwerkzaamheden heeft verricht met de door [gedaagde partij] gestelde schade – [eisende partij] heeft dit gemotiveerd weersproken (punten 32 t/m 34 akte uitlaten producties van [eisende partij] ) – dan had het voor de hand gelegen dat [gedaagde partij] [eisende partij] daarop had aangesproken. Dat hij dit (eerder dan in deze procedure) heeft gedaan, is niet gesteld of gebleken. Dat er drainage in de grond aanwezig is en dat deze is beschadigd heeft [gedaagde partij] daarnaast op geen enkele wijze onderbouwd en dit blijkt ook niet uit het onderzoek dat [expertisebureau 1] en Vochtadvies hebben gedaan. Verder heeft [eisende partij] verklaringen van twee voormalige huurders overgelegd waaruit blijkt dat de wateroverlast op de parkeerplaats toen ook al bestond en dat de voormalige huurders [gedaagde partij] daarop tevergeefs hebben aangesproken (productie 16 bij dagvaarding, productie 25 bij repliek). [expertisebureau 1] wijdt de wateroverlast aan onvoldoende afschot en drainage. Vochtadvies adviseert op het diepste punt (verticale) drainage aan te brengen omdat de ondergrond zéér dicht is, met als gevolg dat het water niet kan wegzakken in de grond. Geen van de deskundigen heeft het over het storten van grind als oplossing voor de wateroverlast. De verwijzing van [gedaagde partij] naar artikel 10.3 van het huurcontract, waarin is vermeld dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde partij] eenmalig zorg draagt voor een lading grind ten behoeve van de parkeerplaats, doet daarom in dit verband niet ter zake.
3.29.
In beginsel is het onderhoud van het buitenterrein voor rekening van de huurder, maar [gedaagde partij] kan in dit geval op die bepaling in de huurovereenkomst geen beroep doen (artikel 14.4 sub g algemene bepalingen). De kantonrechter verwijst naar wat hiervoor is overwogen ten aanzien van het terras. [gedaagde partij] wist bij het sluiten van de huurovereenkomst dat er een probleem was met de afwatering van het parkeerterrein en [eisende partij] heeft dit pas na ingebruikneming van het gehuurde ontdekt en ook niet eerder kunnen ontdekken. Het is daarom nu aan [gedaagde partij] om dit gebrek te verhelpen.
Lekkage, vochtproblemen, tocht, ongedierte
3.30.
Vochtadvies heeft geconstateerd dat de borstweringen niet wind- en waterdicht zijn. Met name de westgevel vertoont gebreken. Tussen de kozijnen en de borstwering giert de wind naar binnen en zorgt voor een koude luchtstroom. De kozijnen zijn niet waterdicht: als er bij een test water op de ramen wordt gesproeid, lekt het naar binnen. Zoals eerder ten aanzien van de houten vloer al is opgemerkt is de maaiveldzone volgens Vochtadvies niet waterdicht en is er geen ventilatie onder de vloer aanwezig om de dampdruk af te voeren, waardoor de vloer in het restaurant vochtig of nat wordt. [expertisebureau 1] heeft soortgelijke lekkage en vochtproblemen geconstateerd. Verder maakt [expertisebureau 1] melding van veel bouwkundige gebreken aan het pand, onder andere het niet waterdicht aansluiten van de verschillende dakvlakken onderling en van de leidingdoorvoeren, ramen die binnenstebuiten zijn gemonteerd, waterafvoergaten onder de beglazing die aan de interieurzijde zitten, geen deugdelijke waterkering boven de kozijnen, op enkele plekken in de westgevel is het mogelijk om van binnen naar buiten te kijken door de constructie heen, aan de zuidzijde van de westvleugel loopt de hemelwaterafvoer op tegenschot, het ontbreken van kruipruimteventilatie en het niet op afschot liggen van de bestrating onder de gevels (pagina’s 13 t/m 16 van het rapport, productie 12 bij dagvaarding).
3.31.
Geconcludeerd kan worden dat de door de deskundigen vastgestelde lekkages en vocht- en tochtproblemen hun oorzaak vinden in de constructie van het gehuurde. Het is daarom aan [gedaagde partij] als verhuurder om die gebreken te verhelpen (artikel 14.3 sub a algemene bepalingen).
Huurprijsvermindering
3.32.
Het wettelijke recht op huurprijsvermindering wegens gebreken is in de algemene bepalingen uitgesloten, behalve in de volgende gevallen:
- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;
- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in 4 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn (artikelen 11.3 en 11.4 algemene bepalingen).
[eisende partij] beroept zich op die in artikel 11.4 van de algemene bepalingen genoemde uitzonderingen.
3.33.
Uit al hetgeen hiervoor is overwogen bij de bespreking van de verschillende gebreken volgt dat [eisende partij] geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering als het gaat om de tegelvloer in de keuken en de capaciteit van de elektra- en gasaansluitingen, omdat dit geen gebreken zijn aan het gehuurde waarvoor [gedaagde partij] op grond van de huurovereenkomst ten opzichte van [eisende partij] aansprakelijk is.
3.34.
Dat is anders als het gaat om de wateroverlast op het terras en het parkeerterrein en de ondeugdelijke riolering en afvoeren: [gedaagde partij] behoorde die gebreken bij het sluiten van de huurovereenkomst te kennen (hij kende ze zelfs) en [eisende partij] heeft daarvan door middel van haar onderzoeksplicht redelijkerwijze niet op de hoogte kunnen zijn vóór de ingebruikneming van het gehuurde, terwijl partijen daarover bij het sluiten van de huurovereenkomst over die gebreken geen nadere afspraken hebben gemaakt. De vocht- en tochtoverlast door de vele gebreken aan de constructie die [gedaagde partij] weigert te verhelpen en de nog steeds defecte brandmeldinstallatie is naar het oordeel van de kantonrechter een ernstige toerekenbare tekortkoming van [gedaagde partij] als bedoeld in artikel 11.4 algemene bepalingen. Voor de overige hiervoor besproken gebreken bestaat naar het oordeel van de kantonrechter op grond van de huurovereenkomst geen recht op huurprijsvermindering. Dit doet er niet aan af dat [gedaagde partij] die gebreken, voor zover die voor zijn rekening komen, wel moet herstellen.
3.35.
[eisende partij] heeft aanspraak op huurprijsvermindering vanaf de dag dat zij [gedaagde partij] van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven of vanaf de dag waarop het gebrek reeds in voldoende mate bij [gedaagde partij] bekend was om tot herstel over te gaan (artikel 7:207 lid 1 BW). Anders dan [gedaagde partij] meent is de vervaltermijn van artikel 7:257 BW hier niet van toepassing, omdat het geen woonruimte maar bedrijfsruimte betreft.
3.36.
[eisende partij] vordert blijkens het petitum van de dagvaarding huurprijsvermindering vanaf 17 augustus 2017 althans 2 mei 2018 althans 28 mei 2019, tot aan de dag waarop de gebreken door [gedaagde partij] zijn verholpen. Met genoemde data verwijst [eisende partij] kennelijk naar de diverse e-mailberichten of brieven van die data die zij aan [gedaagde partij] heeft verstuurd en die zij bij dagvaarding in het geding heeft gebracht.
3.37.
De kantonrechter constateert dat het e-mailbericht van 17 augustus 2017 alleen ziet op het terras (productie 3 bij dagvaarding). De brief van 2 mei 2018 is een uitvoerig relaas van [eisende partij] naar aanleiding van een gesprek dat kennelijk is gevoerd tussen partijen in aanwezigheid van de heer [C] , naar de kantonrechter begrijpt een door partijen ingeschakelde bemiddelaar. De brief is gericht aan [C] , met kopie aan [gedaagde partij] . In die brief zijn gebreken genoemd die in deze procedure niet aan de orde zijn, terwijl niet alle gebreken die [eisende partij] nu ten grondslag legt aan de gevorderde huurprijsvermindering daarin worden genoemd. De brief van 2 mei 2018 is naar het oordeel van de kantonrechter geen behoorlijke kennisgeving als bedoeld in de wet. De brief van 28 mei 2019 is geschreven door de gemachtigde van [eisende partij] en daarin zijn (ten minste) alle gebreken genoemd die ten grondslag liggen aan de nu gevorderde huurprijsvermindering. De kantonrechter zal daarom uitgaan van 28 mei 2019 als ingangsdatum voor de huurprijsvermindering.
3.38.
Gelet op de aard en de ernst van de onder 3.34. genoemde gebreken acht de kantonrechter een huurprijsvermindering met 50% redelijk, ingaande 28 mei 2019 en totdat alle onder 3.34. genoemde gebreken door [gedaagde partij] zijn verholpen. De vordering van [eisende partij] ter zake van huurprijsvermindering is in zoverre toewijsbaar. Ook de vordering om hetgeen als gevolg van deze huurprijsvermindering teveel is betaald, aan [eisende partij] terug te betalen zal worden toegewezen.
3.39.
De buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 925,00 zijn toewijsbaar op grond van de wet. De hoogte daarvan komt de kantonrechter redelijk voor.
3.40.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om de dwangsom toe te wijzen die [eisende partij] heeft verbonden aan de gevorderde veroordeling van [gedaagde partij] om de gebreken te herstellen. De niet geringe huurprijsvermindering vormt in de gegeven omstandigheden een voldoende prikkel tot nakoming wat betreft de meest ernstige gebreken. Als een dwangsom wordt opgelegd moet aan [gedaagde partij] een redelijke termijn worden gegund om tot herstel van de gebreken over te gaan. De gebreken zijn omvangrijk en het herstel daarvan kan - mede vanwege de aard van een aantal van die gebreken - niet binnen enkele maanden zijn voltooid terwijl [eisende partij] de huurovereenkomst inmiddels heeft opgezegd, waardoor deze binnen afzienbare tijd zal eindigen. Verder stelt [eisende partij] dat het restaurant momenteel is gesloten vanwege de corona maatregelen. Van de urgente situatie die zij in de dagvaarding ten grondslag heeft gelegd aan de gevorderde oplegging van een dwangsom, is geen sprake meer. De gevorderde dwangsom zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
3.41.
[gedaagde partij] is grotendeels in het ongelijk gesteld. Hij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten van [eisende partij] , tot vandaag begroot op in totaal € 2.372,02, te weten:
- € 486,00 griffierecht;
- € 83,52 explootkosten;
- € 1.802,50 aan salaris gemachtigde (2,5 punt x het tarief van € 721,00).
De kantonrechter ziet geen aanleiding om voor de berekening van het salaris gemachtigde af te wijken van het gebruikelijke liquidatietarief (dat is gerelateerd aan het bedrag van de huurprijsvermindering berekend tot aan de datum van dit vonnis, vermeerderd met het bedrag van de buitengerechtelijke incassokosten).
De nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
vermindert de tussen partijen geldende huurprijs met 50%, ingaande 28 mei 2019 en totdat [gedaagde partij] de hierna onder 4.3. genoemde gebreken heeft verholpen voor zover die zien op de riolering en afvoeren, de parkeerplaats, het terras, de brandmeldinstallatie en de gebreken aan de constructie van het pand die de vocht- en tochtoverlast veroorzaken;
4.2.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij] terug te betalen hetgeen zij als gevolg van de hiervoor onder 4.1. genoemde huurprijsvermindering teveel heeft voldaan, alsmede een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
4.3.
veroordeelt [gedaagde partij] om de volgende gebreken te (laten) herstellen/werkzaamheden te (laten) verrichten aan het gehuurde (als in de genoemde overwegingen nader omschreven):
- wateroverlast op het terras en het parkeerterrein (r.o. 3.7 en 3.27);
- ondeugdelijke riolering en afvoeren (r.o.3.21.);
- vocht- en tochtoverlast door gebreken aan de constructie (r.o. 3.30. en 3.31.);
- defecte brandmeldinstallatie vervangen en rookmelder verplaatsen (r.o. 3.13.);
- houten vloer restaurant herstellen (r.o. 3.18.);
- vervangen van het gescheurde voegwerk in de tegelvloer van de keuken, het vlakmaken van de uitstekende afvoer in die vloer, het verwijderen van de open PVC-pijp in die vloer en het dichten van het daardoor ontstane gat in de vloer (r.o. 3.16.);
- het uitvoeren van het buitenschilderwerk (r.o. 3.26);
4.4.
veroordeelt [gedaagde partij] om de partytent op zijn terrein in zijn geheel te verwijderen;
4.5.
veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisende partij] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.372,02;
4.6.
veroordeelt [gedaagde partij] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
4.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is door mr. J.W. Wagenaar in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 november 2020.