ECLI:NL:RBMNE:2020:5046

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Amersfoort

zaaknummer: 8334475 AC EXPL 20-458 aw/1370

Vonnis van 18 november 2020

inzake

de besloten vennootschap

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij, ook verwerende partij,

gemachtigde: mr. H.C. Bollekamp,

tegen:

de besloten vennootschap

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij, ook eisende partij,

vertegenwoordigd door haar directeur, de heer [A] .

1.De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

de dagvaarding met 6 producties is op 14 februari 2020 bij [gedaagde] bezorgd;
[gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Zij heeft de producties A t/m I bijgevoegd en een (deels voorwaardelijke) tegenvordering ingesteld;
de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2020. Namens [eiseres] waren ter zitting aanwezig de heer [B] , makelaar verbonden aan [onderneming 1] , en mr. H.C. Bollekamp. De heer [A] , (indirect) directeur van [gedaagde] (hierna: [A] ), was niet verschenen. De kantonrechter heeft hem laten bellen en toen werd duidelijk dat hij zich had vergist in de datum. In overleg met [A] heeft hij deelgenomen aan de mondelinge behandeling via de telefoon. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is besproken. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 18 november 2020 vonnis zal worden gewezen.

2. De beoordeling van de vorderingen van [eiseres] en de (deels voorwaardelijke) tegenvorderingen van [gedaagde]

Waar gaat het om en wat is de beslissing van de kantonrechter?

2.1.

[gedaagde] heeft van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] een bedrijfsruimte gehuurd in [plaatsnaam] . De huurovereenkomst is inmiddels geëindigd. In oktober 2019 heeft [eiseres] [gedaagde] in kort geding gedagvaard wegens een huurachterstand van € 34.281,72. Partijen zijn vervolgens in overleg getreden. Afgesproken is dat [gedaagde] de bedrijfsruimte per 1 november 2019 zou verlaten en dat [eiseres] het kort geding zou intrekken. Ook is afgesproken dat diverse roerende en onroerende zaken in het gehuurde, waarvan [gedaagde] eigenaar was, aan derden zouden worden verkocht en dat de verkoopopbrengst in mindering zou worden gebracht op de huurachterstand. [gedaagde] heeft het gehuurde per 1 november 2019 verlaten. Partijen hebben onenigheid gekregen over de financiële afwikkeling van de huurovereenkomst.

2.2.

[eiseres] vordert veroordeling van [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om aan haar te betalen het restant van de huurachterstand van € 15.526,72, een bedrag van € 1.200,00 aan contractuele boetes en een bedrag van € 875,00 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Zij baseert haar vordering op de huurovereenkomst en de afspraken die zijn gemaakt in oktober/november 2019 over de financiële afwikkeling daarvan.

2.3.

[gedaagde] voert als verweer aan dat [eiseres] de huurachterstand niet juist heeft berekend. Zij stelt dat nog een bedrag van € 4.000,00 in mindering moet strekken wegens aan [onderneming 2] verkochte roerende zaken. Daarnaast heeft [eiseres] volgens [gedaagde] onrechtmatig gehandeld door de in het gehuurde achtergelaten 2 ovens en 12 bakkarren, die eigendom van [gedaagde] zijn, zonder haar medeweten en toestemming aan [C] te verkopen voor € 2.000,00. [gedaagde] had de ovens zelf al verkocht en hij heeft die koop moeten annuleren, waardoor hij schade heeft geleden van in totaal € 3.200,00. De ovens zijn bovendien aanzienlijk meer waard dan het bedrag van € 2.000,00 dat [C] heeft betaald: [gedaagde] had deze te koop staan op marktplaats voor € 10.200,00. Ook die schade van € 10.200,00 moet volgens [gedaagde] daarom worden verrekend met de huurachterstand. Na verrekening van alle hiervoor genoemde bedragen resteert een bedrag van € 2.568,00, door [eiseres] aan [gedaagde] te betalen. [gedaagde] vordert daarom dat [eiseres] zal worden veroordeeld dit bedrag aan haar te betalen. Voor het geval haar beroep op verrekening met de huurachterstand wordt verworpen vordert [gedaagde] dat [eiseres] zal worden veroordeeld om € 17.400,00 aan hem te betalen. Tot slot stelt [gedaagde] dat [eiseres] geen aanspraak kan maken op de contractuele boete, omdat partijen op 1 november 2019 hebben afgesproken welk bedrag [gedaagde] nog aan [eiseres] was verschuldigd. Daarbij is niet gesproken over een contractuele boete, zo stelt [gedaagde] .

2.4.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] het gelijk (grotendeels) aan haar zijde heeft. De vorderingen van [eiseres] zullen worden toegewezen, met uitzondering van de gevorderde contractuele boete. De tegenvorderingen van [gedaagde] zullen worden afgewezen. De motivering van die beslissingen luidt als volgt.

Verkoopopbrengst inboedel

2.5.

Partijen zijn het erover eens dat is afgesproken dat een bedrag van € 10.500,00 in mindering zal worden gebracht op de huurschuld wegens verkochte inboedel en een bedrag van € 3.000,00 wegens aan [C] verkochte speeddeuren, dat is in totaal € 13.500,00. [gedaagde] stelt echter dat er daarnaast nog een bedrag van € 4.000,00 in mindering moet strekken op de huurschuld, wegens andere verkochte roerende zaken.

2.6.

Volgens [eiseres] is bedoeld bedrag van € 4.000,00 al begrepen in het hiervoor genoemde totaalbedrag van € 10.500,00 wegens verkochte inboedel. Dit blijkt volgens haar uit de e-mailcorrespondentie tussen partijen, die [gedaagde] als productie A in het geding heeft gebracht. [gedaagde] schrijft op 18 oktober 2019 aan [B] , de makelaar van [eiseres] , dat hij aan de nieuwe huurder, [onderneming 2] , roerende zaken zal verkopen met een opbrengst van € 6.500,00, welk bedrag in mindering strekt op de huurschuld. In datzelfde e-mailbericht schrijft [gedaagde] dat zij nog een aantal zaken van waarde in het pand heeft aangebracht die zij desgewenst zou kunnen verwijderen, maar die zij tegen betaling ook wil laten zitten als [eiseres] daar prijs op stelt (het gaat om: wastafels, airco systeem, uitbreiding/verzwaring elektra installatie, led-verlichting, compressor). In reactie daarop schrijft [B] op 23 oktober 2019:
“Na navraag bij partijen mag ik het volgende voorstellen: € 2000,- in mindering brengen rechtstreeks bij eigenaar, idem voor de overeengekomen roerende zaken”,waarna [gedaagde] op 26 oktober 2019 aan [B] laat weten:
“Dank voor uw bemiddeling. De bedragen zal ik bij de eigenaar verrekenen en daarvoor de roerende goederen zoals ik hiervoor heb genoemd, die nu ook al nagelvast aan het pand zitten, in dezelfde goedwerkende staat, onveranderd laten zitten. Inmiddels bevestig ik dat door de heer [D] van [onderneming 2] tevens een bedrag van € 6.500 aan uw cliënt is overgemaakt, met als doel deze in mindering te brengen op de tussen hem en mij nog openstaande netto huursom”.

2.7.

De kantonrechter heeft deze mailwisseling tijdens de mondelinge behandeling met partijen besproken. Namens [eiseres] is toegelicht dat het bedrag van € 2.000,00 dat staat genoemd in de mail van 23 oktober 2019, zo moet worden uitgelegd dat [eiseres] bereid was 2 x € 2.000,00 in mindering te brengen op de achterstallige huur voor de zaken die [gedaagde] in haar mail van 18 oktober 2019 had genoemd en dat [gedaagde] daarmee in de mail van 26 oktober 2019 akkoord is gegaan. Dat bedrag van 4.000,00, opgeteld bij het bedrag van € 6.500,00 dat [onderneming 2] volgens de mail van 26 oktober 2019 heeft overgemaakt aan [eiseres] (en [eiseres] kennelijk ook heeft ontvangen) levert samen het bedrag van € 10.500,00 op. De kantonrechter heeft een en ander aan [A] tijdens de mondelinge behandeling voorgehouden en gevraagd toe te lichten waarop zijn stelling dat nog € 4.000,00 verrekend moet worden gebaseerd is. Dat kon [A] niet. Dat betekent dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat het bedrag dat [eiseres] heeft ontvangen uit de verkoop van de inboedel aan derden hoger is dan het bedrag van € 13.500,00 dat zij al in mindering heeft gebracht op de huurschuld. De kantonrechter zal daarom uitgaan van het door [eiseres] genoemde bedrag van in totaal € 13.500,00 (€ 10.500,00 + € 3.000,00). Daarnaast heeft [eiseres] € 2.000,00 op de huurschuld in mindering gebracht voor de ovens, waarop hierna verder zal worden ingegaan.

Ovens en bakkarren

2.8.

[gedaagde] heeft de ovens en bakkarren met toestemming van [onderneming 2] , de nieuwe huurder, in het gehuurde achtergelaten, totdat zij een koper zou hebben gevonden. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] de ovens op enig moment verkocht aan [C] , de vorige verhuurder, voor € 2.000,00. [C] heeft dat bedrag vervolgens aan [eiseres] afgedragen ter vermindering van de huurschuld en is op zoek gegaan naar een koper voor de ovens. Alle betrokken partijen wisten daarvan, zo stelt [eiseres] .

2.9.

[gedaagde] betwist dat zij de ovens aan [C] heeft verkocht. Zij stelt dat [eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld door de ovens, die eigendom van [gedaagde] zijn, zonder haar toestemming te verkopen aan [C] . [gedaagde] heeft e-mailcorrespondentie overgelegd die over de achterlating van de ovens is gevoerd tussen haar en de heer [D] , verbonden aan [onderneming 2] , de nieuwe huurder. Daaruit volgt dat [D] en [gedaagde] hebben afgesproken dat [gedaagde] de ovens mocht laten staan in afwachting van een koper. Beiden, de kantonrechter begrijpt dat [D] en [gedaagde] worden bedoeld, zouden op zoek gaan naar een koper (productie C van [gedaagde] ). Dat [eiseres] enige betrokkenheid heeft gehad bij de verkoop van de achtergelaten ovens, blijkt verder nergens uit.

2.10.

Makelaar [B] is op enig moment wel bij de kwestie betrokken geraakt, door [gedaagde] zelf. [gedaagde] heeft kennelijk aan [D] gevraagd of hij de ovens kon komen ophalen, omdat hij een koper had gevonden. [D] heeft [gedaagde] toen verwezen naar [B] , de makelaar van [eiseres] . [gedaagde] heeft een e-mailbericht verstuurd aan [B] met als onderwerp: “Groen licht aub om de ovens in [plaatsnaam] weg te mogen halen.” [B] heeft daarop te kennen gegeven aan [gedaagde] dat verkoop van de ovens prima is en dat de opbrengst verrekend kan worden met de huurschuld. [B] heeft gevraagd om nadere gegevens over de verkoop, de naam van de koper en de opbrengst. Omdat [B] van [gedaagde] niet de gewenste informatie ontving, heeft hij op 11 november 2019 aan [gedaagde] bericht: “… nee u kunt er niet vanuit gaan morgen om 10 uur in het pand te [plaatsnaam] aan het werk kunnen om te demonteren en om de ovens eruit te halen”. [gedaagde] heeft tegen die weigering geprotesteerd waarbij zij heeft benadrukt dat de ovens haar eigendom zijn en dat zij met [onderneming 2] heeft afgesproken dat zij ze mocht laten staan om er een goede koper voor te vinden. Als zij niet alsnog toestemming krijgt dan moet zij het transport- en demontagebedrijf morgen afzeggen, zo schrijft [gedaagde] per e-mail op 18 november 2019 om 18:11 uur aan [B] (productie F van [gedaagde] ). [B] heeft daarop niet meer gereageerd en [gedaagde] heeft de koper vervolgens afgezegd en met hem een regeling getroffen. De kantonrechter begrijpt uit de toelichting die bij de mondelinge behandeling op de gang van zaken is gegeven dat [C] als vorige verhuurder er moeite mee had dat zo’n forse huurachterstand was ontstaan betreffende een pand dat hij net had verkocht. Hij voelde zich daarvoor kennelijk richting [eiseres] verantwoordelijk. Hem is ter ore gekomen dat [gedaagde] een koper had gevonden voor de ovens met bakkarren voor een bedrag van € 2.000,00 en hij heeft toen kennelijk gezegd dat hij het spul voor dat bedrag wel zou kopen en dat bedrag aan [eiseres] zou betalen. Men had kennelijk onvoldoende vertrouwen in de koper van [gedaagde] . Het bedrag van € 2.000,00 dat de Somalische koper zou betalen was volgens [gedaagde] onderdeel van een grotere deal waarbij [gedaagde] , zo begrijpt de kantonrechter, tegen lucratieve betaling, uitzendkrachten aan de koper ter beschikking zou stellen. Feitelijk zouden de ovens en de bakkarren dus veel meer voor [gedaagde] opleveren dan € 2.000,00. Door de gang van zaken heeft [gedaagde] schade geleden die kan worden becijferd op de vraagprijs die [gedaagde] op marktplaats had gezet, te vermeerderen met de afkoopsom die [gedaagde] aan de Somalische koper heeft moeten betalen. Uit deze toelichting kan de kantonrechter niet opmaken dat [eiseres] op enige manier onrechtmatig heeft gehandeld omdat uit een en ander niet volgt dat [eiseres] bij de beslissing die [C] om hem moverende redenen kennelijk heeft genomen, betrokken is geweest. Daarbij geldt dat [gedaagde] geen toestemming nodig had van [B] (of [eiseres] ) om zijn ovens te demonteren en op te halen en evenmin [B] (of [eiseres] ) informatie hoefde te verschaffen over de koper of de koopprijs. Het is namelijk [onderneming 2] die als nieuwe huurder van de bedrijfsruimte [gedaagde] toegang zou moeten verschaffen en niet [B] (of [eiseres] ). [gedaagde] had dus gewoon met [onderneming 2] afspraken kunnen maken. De hiervoor beschreven gang van zaken is daarom niet begrijpelijk.

2.11.

Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog dat [gedaagde] de gestelde schade die volgens haar het gevolg is van het vermeende onrechtmatig handelen van [eiseres] , onvoldoende heeft onderbouwd. Daarvoor geldt het volgende.

2.11.1.

De ontvangen koopsom van € 2.000,00 die [gedaagde] aan de koper terug heeft moeten betalen, is geen schade.

2.11.2.

[gedaagde] stelt bemiddelingskosten te hebben gemaakt ter hoogte van € 1.200,00 exclusief BTW. Zij verwijst naar een factuur van [onderneming 3] , waarop een bedrag van € 750,00 is vermeld voor “bemiddeling verkoop Hein ovens incl. 12 karren dhr. [E] ” en een bedrag van € 450,00 met de vermelding “afhandeling schadeloosstelling i.v.m. ontbinding koopovereenkomst”. Wie [onderneming 3] is en op welke wijze dit bedrijf betrokken is geweest bij de koopovereenkomst met betrekking tot de ovens, heeft [gedaagde] verder niet onderbouwd. De koopovereenkomst is volgens [gedaagde] mondeling aangegaan en de koopsom is contant betaald. Dit valt niet te rijmen met de 10 uren die [onderneming 3] volgens de factuur zou hebben besteed aan bemiddelingswerkzaamheden. Het retourneren van de koopsom aan de koper is daarnaast niet zo bewerkelijk dat een bemiddelaar daar (blijkens de factuur) 6 uren aan zou moeten besteden.

2.11.3.

De koopsom die de afgehaakte koper zou hebben betaald, en die binnen de totale “grote deal” zou moeten worden beschouwd is niet onderbouwd. De schade van het gemiste contract evenmin.

2.11.4.

Dat [gedaagde] de ovens met bakkarren had kunnen verkopen voor een veel hogere prijs, namelijk € 10.500,00, heeft zij niet onderbouwd. Het feit dat die prijs op marktplaats werd gevraagd zegt namelijk nog niets. Bovendien is bij de mondelinge behandeling toegelicht dat de ovens heel groot en verouderd waren en dat het hier qua kopers een niche markt betreft.

2.11.5.

[C] heeft in januari 2020 bij [gedaagde] geïnformeerd of zij belangstelling had voor de ovens, kennelijk omdat hij te horen had gekregen dat [gedaagde] deze voor een hogere prijs, volgens hem € 12.000,00, meende te kunnen verkopen. [C] had de ovens op dat moment nog niet doorverkocht (productie E van [gedaagde] ). Ook de gemachtigde van [eiseres] heeft [gedaagde] op 13 januari 2020 bericht dat [C] bereid is de ovens aan [gedaagde] te leveren als [gedaagde] een koper kan vinden die € 10.200,00 wil betalen, onder de voorwaarde dat de koopsom in mindering wordt gebracht op de huurachterstand (productie 6 bij dagvaarding). [gedaagde] is op dat aanbod niet ingegaan. Zij heeft haar (vermeende) schade niet beperkt en die (vermeende) schade moet daarom voor haar rekening blijven.

Conclusie huurachterstand

2.12.

[eiseres] heeft de resterende huurachterstand juist berekend op € 15.526,72 (€ 34.281,71 minus de verkoopopbrengst van € 18.755,00 inclusief BTW). Het beroep van [gedaagde] op verrekening van haar schade wordt verworpen. [gedaagde] zal worden veroordeeld om een bedrag van € 15.526,72 ter zake van huurachterstand aan [eiseres] te betalen, met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf de datum van dagvaarding.

Contractuele boete

2.13.

[eiseres] vordert betaling van de contractuele boete van € 1.200,00, omdat [gedaagde] de huur over de maanden juli t/m oktober 2019 niet op tijd heeft betaald. [gedaagde] maakt bezwaar tegen de gevorderde contractuele boete. Hij stelt dat een beëindigingsovereenkomst is gesloten, waarbij de hoogte van haar betalingsverplichting is vastgesteld. Daarbij is niet gerekend met een contractuele boete.

2.14.

De kantonrechter overweegt dat [eiseres] niet heeft betwist dat er een beëindigingsovereenkomst is gesloten en dat de contractuele boete daarbij niet aan de orde is geweest. Dit blijkt ook uit de brief van (de gemachtigde van) [eiseres] aan [gedaagde] van 17 december 2019 waarin een berekening wordt gemaakt van wat [gedaagde] aan [eiseres] nog is verschuldigd na de verkoop van de inboedel. [gedaagde] wordt gesommeerd het restant van de huurschuld, een bedrag van € 15.526,72, binnen 7 dagen over te maken of contact op te nemen over een betalingsregeling. Het bedrag van € 1.200,00 aan contractuele boete wordt in die brief niet genoemd. Hetzelfde geldt voor de overeenkomst die [D] op 13 november 2019 per e-mail aan [gedaagde] en [C] ter ondertekening heeft toegezonden in verband met de oplevering op 1 november 2019, waarin wordt verwezen naar de huurbeëindigingsovereenkomst en waarin een totaalschuld van € 34.281,72 inclusief BTW en een verkoopopbrengst van € 15.500,00 exclusief BTW is opgenomen. In rechte is daarom voldoende vast komen te staan dat een beëindigingsovereenkomst is gesloten waarbij (onder andere) is vastgesteld wat [gedaagde] aan [eiseres] nog is verschuldigd bij het einde van de huur en dat de contractuele boete daarvan geen deel uitmaakt. De gevorderde contractuele boete zal daarom worden afgewezen.

Buitengerechtelijke kosten

2.15.

De gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 875,00 zullen worden toegewezen. [gedaagde] heeft daartegen op zich geen verweer gevoerd en het bedrag komt de kantonrechter redelijk voor.

De tegenvorderingen

2.16.

Uit al hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de tegenvorderingen van [gedaagde] moeten worden afgewezen. [eiseres] heeft de huurachterstand juist berekend en het gestelde onrechtmatig handelen door [eiseres] met schade voor [gedaagde] tot gevolg, is in rechte niet komen vast te staan.

Proceskosten

2.17.

[gedaagde] is wat betreft de vorderingen van [eiseres] (grotendeels) in het ongelijk gesteld. Zij moet daarom de proceskosten van [eiseres] betalen, tot vandaag begroot op in totaal € 1.799,38, te weten:

€ 996,00 vastrecht;
€ 83,38 explootkosten;
€ 720,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 360,00).

Als het gaat om de tegenvorderingen is [gedaagde] in het ongelijk gesteld. [gedaagde] moet de proceskosten van [eiseres] betalen. Die proceskosten worden, vanwege de nauwe samenhang met de vorderingen van [eiseres] , tot vandaag begroot op nihil.

3.De beslissing

De kantonrechter:

Op de vorderingen

3.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen:

€ 15.526,72 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 14 februari 2020 tot de voldoening;
€ 875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;

3.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot vandaag begroot op € 1.799,38;

3.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.

wijst het meer of anders gevorderde af;

Op de tegenvorderingen

3.5.

wijst de vorderingen af;

3.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot vandaag begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 november 2020.