Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/175
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 851.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. Eiseres heeft een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 10 september 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Het object is een in 1969 gebouwde vrijstaande woning met een inpandige garage. De
woning staat op een perceel van 780 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 851.000,-.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 6 januari 2017 voor € 1.045.000,-, [adres 3] , verkocht op 18 mei 2017 voor € 815.000,- en [adres 4] , verkocht in januari 2018 voor
€ 1.100.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop tijdens zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 851.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde, namelijk € 781.000,-. Het standpunt van
eiseres brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met gedateerde
voorzieningen in de woning. De badkamer, de keuken en het sanitair zijn meer dan 20 jaar oud. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde.
8. Verweerder geeft aan dat in de taxatiematrix rekening is gehouden met de matige staat
van de woning, door een aftrek toe te passen ten opzichte van de referentiewoningen. Verder merkt verweerder op dat op basis van de foto’s van het sanitair en de keuken het voorzieningenniveau van de woning op ‘gemiddeld’ moet staan.
9. De rechtbank constateert dat in de taxatiematrix een aftrek is toegepast wegens de
gedateerdheid. Daardoor scoort de woning matig op het onderdeel voorzieningen. De rechtbank oordeelt daarom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de badkamer, de keuken en het sanitair in de woning. De grond slaagt niet.
10. Daarnaast voert eiseres aan dat de woning over een inpandige garage beschikt. Door dit
element kan de volledige inhoud niet volledig gewaardeerd worden met dezelfde eenheidsprijs per kubieke meter.
11. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het in de taxatiewereld al lange tijd een
gangbaar uitgangspunt is om een inpandige garage in de totale inhoud mee te nemen. Het betreft namelijk één bouwproces, waarin de inpandige garage inclusief de isolatie, de fundering en het afwerkingsniveau wordt meegenomen. Ter zitting heeft verweerder hierop aangevuld dat een inpandige garage, in tegenstelling tot een souterrain of een aanbouw, tegelijk met de woning wordt gebouwd. Daarbij is een inpandige garage gemakkelijk bij de woning te trekken en bijvoorbeeld om te bouwen tot een kamer. Daarom heeft een inpandige garage dezelfde kubieke meterprijs als de woning.
Daarnaast is de inpandige garage in de taxatiematrix apart genoemd met een waarde van 0,0 want anders wordt het dubbel berekend.
12. De rechtbank overweegt dat verweerder in het verweerschrift, in de taxatiematrix en met
de toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat de inpandige garage van de woning niet leidt tot een waardebepalend verschil. Eiseres heeft haar stellingen op dit punt niet nader feitelijk onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres daarom het standpunt van verweerder onvoldoende gemotiveerd betwist. De grond slaagt niet.
13. Verder voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met
de aanwezigheid van een lekkage in de garage welke niet opgelost kan worden.
14. Verweerder brengt daar tegenin dat vanwege de staat van onderhoud een aftrek is
toegepast. Hierin komt het element terug dat sprake is van een lekkage in de garage welke niet opgelost kan worden.
15. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het door
eiseres aangevoerde gebrek. In de taxatiematrix is namelijk een aftrek toegepast, waardoor sprake is van een matige staat van onderhoud. De grond slaagt niet.
16. Tot slot overweegt de rechtbank dat eiseres tijdens de zitting de grond heeft ingetrokken
dat verweerder de waarde van de woning niet heeft onderbouwd met drie referentieobjecten in de matrix. Daarom behandelt de rechtbank deze grond niet.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door
hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
22 oktober 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.