ECLI:NL:RBMNE:2020:4760

• Datum uitspraak: 11 november 2020
• Publicatiedatum: 4 november 2020
• Zaaknummer: 8187681
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.E. Heinemann
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte; beëindiging huurovereenkomst na belangenafweging

In deze zaak vordert het kerkgenootschap Metropolitaan Kapittel van Utrecht van de Oud-Katholieke Kerk van Nederland, hierna het Kapittel, de ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1], die een bedrijfsruimte huurt. Het Kapittel stelt dat [gedaagde sub 1] tekortschiet in zijn betalingsverplichtingen en zijn meldingsplicht over het onderhoud van het pand. De kantonrechter oordeelt dat, hoewel [gedaagde sub 1] niet altijd op tijd en volledig betaalt, deze tekortkomingen niet voldoende zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst erop dat [gedaagde sub 1] zijn achterstanden steeds heeft ingelopen en dat de betalingsproblemen niet van grote omvang waren.

Daarnaast heeft [gedaagde sub 1] zijn meldingsplicht niet nageleefd door het Kapittel niet tijdig te informeren over gebreken aan het pand. Echter, de rechter concludeert dat deze tekortkoming ook niet leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst, omdat het Kapittel zelf ook verantwoordelijk is voor het onderhoud van het pand en niet aannemelijk is dat [gedaagde sub 1] het Kapittel niet op de hoogte had kunnen stellen van de gebreken.

Uiteindelijk komt de kantonrechter tot de conclusie dat de belangen van het Kapittel bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan die van [gedaagde sub 1] bij verlenging. Het Kapittel heeft zijn financiële nood en de noodzaak om het pand te verkopen duidelijk gemaakt. De rechter wijst de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toe, met als einddatum 1 januari 2021. Tevens wordt [gedaagde sub 1] veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Amersfoort

zaaknummer: 8187681 AC EXPL 19-4284 pvt/1299

Vonnis van 11 november 2020

In de zaak tussen

het kerkgenootschap

Metropolitaan Kapittel van Utrecht van de Oud-Katholieke Kerk van Nederland ,

gevestigd in Utrecht,

verder te noemen: het Kapittel,

eiser,

gemachtigde: mr. J.M. Heikens,

en

1. [gedaagde sub 1] ,

wonend in [woonplaats]

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonend in [woonplaats] ,

verder samen in enkelvoud te noemen: [gedaagde sub 1] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. C.E. Verploeg (DAS rechtsbijstand).

1. Waar gaat het om?

1.1.

Het Kapittel is eigenaar van een bedrijfsruimte (een winkelruimte met aanbouw, bovengelegen woonhuis en parkeergelegenheid) in de binnenstad van [woonplaats] ( [straatnaam] [nummeraanduiding/letteraanduiding 1] en [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] ). [gedaagde sub 1] is de huurder van deze bedrijfsruimte en hij mag volgens het huurcontract het gehuurde onderverhuren. Dat doet hij ook, de winkelruimte en de woning heeft hij aan derden verhuurd. In de aanbouw is een atelierruimte, die had hij aan derden verhuurd maar gebruikt hij nu – naar eigen zeggen – zelf.

1.2.

Het Kapittel wil van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] af en wil het pand (zonder de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] ) aan een belegger verkopen. [gedaagde sub 1] wil het pand blijven huren.

1.3.

Partijen hebben schriftelijk op elkaar gereageerd. De akte met producties van het Kapittel maakt geen deel uit van de processtukken, omdat deze akte is ingediend toen zij niet aan de beurt was.

2. De beoordeling

2.1.

Het Kapittel vordert in de eerste plaats de ontbinding van de huurovereenkomst en heeft daarvoor twee redenen aangevoerd, te weten:
- [gedaagde sub 1] is tekortgeschoten in zijn betalingsverplichting;
- [gedaagde sub 1] is tekortgeschoten in zijn meldingsplicht over het onderhoud van het pand.

Wanbetaling?

2.2.

[gedaagde sub 1] betaalt inderdaad niet consequent volledig en op tijd. In 2016, ongeveer zes jaar na het sluiten van de huurovereenkomst, is de eerste achterstand ontstaan (van ongeveer drie maanden) en in 2017 was er nog steeds een achterstand (van ongeveer drie maanden). Ook de jaarlijkse indexering heeft hij niet altijd op tijd betaald, in 2015 en 2018 is dat misgegaan. In 2018 was er nog een achterstand en in 2019 heeft hij de huur van oktober niet op tijd betaald. In 2020 heeft hij verkeerde bedragen (dat gaat om cijfers achter de komma) overgemaakt. Dat alles heeft het Kapittel veel tijd gekost, zij moest telkens herinneringen sturen en de achterstanden opnieuw berekenen. [gedaagde sub 1] is zelf ook verhuurder en ondernemer (hij heeft een fotozaak) en hij zou als geen ander moeten weten dat dit slechte betalingsgedrag knap irritant is en een tekortkoming in de nakoming van zijn betalingsverplichting oplevert.

2.3.

Toch rechtvaardigt deze tekortkoming, gelet op alle relevante omstandigheden, niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Ook niet als het slechte betalingsgedrag in de periode vanaf 2014 tot 2010, toen [gedaagde sub 1] nog niet officieel de huurder was maar wel de betalingen verrichtte, wordt meegerekend. Hij heeft namelijk elke keer de achterstand weer ingelopen en de betalingen zijn ook een hele lange periode goed gegaan. Het ging ook niet altijd om hele grote bedragen.

Schending meldingsplicht?

2.4.

Het Kapittel is verantwoordelijk voor het groot onderhoud van het pand en [gedaagde sub 1] voor het klein onderhoud. [gedaagde sub 1] is als huurder ook verplicht het Kapittel
meteen te informeren over gebreken waarmee hij bekend is. Dat heeft hij niet gedaan. In mei 2018 heeft hij een bouwkundig onderzoek laten doen, omdat hij het pand wilde kopen. Pas in november 2018, toen het voor hem duidelijk was dat hij het pand niet wilde kopen, heeft hij het bouwkundig rapport aan het Kapittel laten zien. Dat is te laat, dat had hij direct moeten doen en levert een tekortkoming in de nakoming van zijn meldingsplicht op.

2.5.

Rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding van huurovereenkomst? Nee, dat niet. [gedaagde sub 1] kon er namelijk van uitgaan dat het Kapittel al op de hoogte was van de slechte onderhoudstoestand en de verzakking van de aanbouw. Want in 2017 heeft hij dit aan een vertegenwoordiger van het Kapittel laten zien. Het Kapittel heeft dit niet weersproken en heeft zelf ook een ‘anoniem’ rapport uit 2017 ingediend waaruit de slechte onderhoudstoestand van het pand blijkt. Het rapport uit 2018 is verder niet zo alarmerend dat daaruit blijkt dat direct ingrijpen nodig was en dat daarmee verdere schade was voorkomen. Dat [gedaagde sub 1] tekort is geschoten omdat het pand de afgelopen 10 jaar slecht is onderhouden, heeft het Kapittel niet concreet gemaakt. Op het punt van het onderhoud had het Kapittel zelf immers ook een taak.

Belangenafweging artikel 7:296 lid 3 BW

2.6.

Mocht de huurovereenkomst niet worden ontbonden, dan vordert het Kapittel een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

2.7.

Het gaat hier om huur van bedrijfsruimte die van rechtswege is verlengd. Het Kapittel heeft de huurovereenkomst in juni 2018 opgezegd tegen 1 juli 2020. De reden die in de opzegging staat is: dat het financieel niet aantrekkelijk is het pand in bezit te houden, dat het Kapittel het pand wil verkopen en dat dit niet mogelijk is met voortzetting van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] is niet akkoord gegaan met deze opzegging.

2.8.

Voor de toe- of afwijzing van deze beëindigingsvordering van het Kapittel gaat het om de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW), dus de belangen van het Kapittel bij beëindiging van de huurovereenkomst tegenover de belangen van [gedaagde sub 1] en de onderhuurders bij verlenging.

2.9.

Het Kapittel heeft zijn financiële belang concreet uitgelegd. De investeringskosten voor de renovatie zijn te hoog en het Kapittel voorziet een negatief rendement van het pand. Met de opbrengst van de verkoop (het Kapittel kan het pand aan een projectontwikkelaar verkopen voor € 750.000 zonder [gedaagde sub 1] als tussenhuurder) wilde het Kapittel een pastorie opknappen, maar dat kan ondertussen niet meer, omdat door coronacrisis het geld nu nodig voor een gat van 1,5 miljoen in het eigen vermogen.

2.10.

[gedaagde sub 1] betwist dat aanhouding van het pand tot een verlieslatende exploitatie voor het Kapittel zal leiden. Hij betwist niet dat de investeringen voor de renovatie voor het Kapittel te hoog zijn en dat het Kapittel nu in financiële nood zit. Zijn eigen belang bij verlenging van de huurovereenkomst heeft hij niet concreet genoeg uitgelegd. Het is wel aannemelijk dat hij het (slecht onderhouden) atelier nu gebruikt en in toekomst de winkel wil gaan gebruiken, maar hij heeft niet uitgelegd waarom zijn fotowinkel (buiten de binnenstad) in 2022 of 2023 per se in het betreffende winkelpand zou moeten en waarom dit niet in een andere locatie in de binnenstad zou kunnen.

Conclusie

2.11.

Op grond van een redelijke afweging van de belangen van het Kapittel bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van [gedaagde sub 1] bij verlenging daarvan, vindt de kantonrechter dat de belangen van het Kapittel zwaarder wegen dan die van [gedaagde sub 1] . Want het is aannemelijk dat de investeringskosten voor de renovatie voor het Kapittel te hoog zijn (en dat het pand gerenoveerd moet worden is wel duidelijk) en dat het Kapittel nu in financiële nood zit. En het is niet aannemelijk dat [gedaagde sub 1] nu voor zijn atelier niet iets anders/beters kan huren en op termijn voor zijn fotowinkel niet iets anders kan huren. Ook is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde sub 1] zijn investeringen in de huurperiode niet terug heeft kunnen verdienen. De (indirecte) belangen van de onderhuurders (naast die van [gedaagde sub 1] ) spelen in deze zaak overigens geen rol, want bij de toewijzing van de beëindigingsvordering zal het contract met de onderhuurders worden gerespecteerd.

2.12.

De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt dus toegewezen. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt zal worden vastgesteld op 1 januari 2021.

En verder

2.13.

De gevorderde machtiging de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat dit overbodig is (zie artikel 556 lid 1 en artikel 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).

2.14.

De datum waarop het gehuurde door [gedaagde sub 1] zal moeten zijn ontruimd wordt ook vastgesteld op 1 januari 2021.

2.15.

Het Kapittel heeft bij repliek verzocht de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde sub 1] heeft bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging, maar zijn bezwaar kan onbesproken blijven omdat deze vordering wordt afgewezen.

2.16.

De rechter kan zijn vonnis namelijk alleen dan uitvoerbaar bij voorraad verklaren als het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt (artikel 7:295 lid 1 BW). Dat is een strenge maatstaf. Het verweer van [gedaagde sub 1] is in deze procedure weliswaar niet voldoende gebleken, maar niet kennelijk ongegrond in de zin van bij voorbaat kansloos. Het vonnis zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

2.17.

[gedaagde sub 1] is de in het ongelijk gestelde partij en zal in de proceskosten worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente. De kosten van het Kapittel worden begroot op:
- dagvaarding € 109,54
- griffierecht € 121,00
- salaris gemachtigde €
360,00 (2 punten x tarief € 180,00)
Totaal € 590,54

2.18.

De gevorderde eventueel na het vonnis te maken ontruimingskosten, zullen worden afgewezen omdat nog niet vast staat of deze kosten gemaakt zullen worden en hoe hoog deze zullen zijn. Mocht dat nodig zijn dan kan Kapittel over de ontruimingskosten een nieuwe procedure starten, maar er is geen reden om aan te nemen dat [gedaagde sub 1] het pand niet vrijwillig zal verlaten.

2.19.

Een aparte beslissing over de (gewone) nakosten is niet nodig, omdat een proceskostenveroordeling ook een titel oplevert voor de nakosten (artikel 237 lid 4 Rv.).

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

stelt vast dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan de [straatnaam] [nummeraanduiding/letteraanduiding 1] en [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] in [woonplaats] eindigt op 1 januari 2021,

3.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege hem bevindt, op 1 januari 2021 te ontruimen en te verlaten, dit met uitzondering van de huurder van de winkelruimte op de begane grond en de huurder van de woning op de daarboven gelegen verdieping(en) en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van het Kapittel te stellen,

3.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] aan het Kapittel te betalen € 4.059,86 voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 januari 2021 en de daadwerkelijke ontruiming,

3.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten van het Kapittel, tot dit vonnis begroot op € 590,54, waarin begrepen € 360,00 aan salaris gemachtigde, met de wettelijke rente (zoals bedoeld in artikel 6:119 BW) daarover met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

3.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Heinemann (kantonrechter) en is in het bijzijn van mr. P.S. van Tongeren (griffier) in het openbaar uitgesproken op 11 november 2020.