Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8705933 UV EXPL 20-166 AS/31467
Kort geding vonnis van 4 november 2020
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. S.A.C.A. van Vloten,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 31 augustus 2020 gedagvaard tegen de zitting van 2 september 2020. Op 11 september 2020 heeft [eiseres] nog productie 12 aan [gedaagde] betekend.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 21 september 2020 plaatsgevonden. Vóór de mondelinge behandeling heeft [eiseres] producties 13 en 14 in het geding gebracht. [gedaagde] heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en verwezen naar de vooraf ingediende producties 1 tot en met 10. Van hetgeen verder ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Op de mondelinge behandeling hebben partijen de kantonrechter gevraagd om de zaak aan te houden om te bezien of ze (buiten rechte) overeenstemming kunnen bereiken. Dat is niet gelukt. Daarom hebben partijen op 16 oktober 2020, respectievelijk 19 oktober 2020, de kantonrechter verzocht om vonnis te wijzen.
1.4.
Ten slotte is uitspraak bepaald.
2.Waar gaat het over?
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 13 februari 2008 de bedrijfsruimte gelegen aan [straatnaam] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] in [vestigingsplaats 2] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Met ingang van 1 september 2017 verhuurt [eiseres] het gehuurde aan [gedaagde] . In de huurovereenkomst is in artikel 11.39 het volgende bepaald:
“Entire Agreement Clausule
Buiten hetgeen in deze huurovereenkomst is bepaald, bestaan vanaf1tussen Partijen geen juridisch verbindende afspraken met betrekking tot het Gehuurde en de wederzijdse rechten en verplichtingen. Wijzigingen en aanvullingen van de huurovereenkomst kunnen slechts schriftelijk worden aangegaan. Door ondertekening van de huurovereenkomst komen de afspraken die betrekking hebben op de verhuur en huur van het Gehuurde te vervallen en zullen Verhuurder en Huurder over en weer geen rechten en plichten uit dien hoofde meer geldend kunnen maken voor wat betreft het Gehuurde en hun contractuele verhouding.”
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing verklaard.
2.3.
Het gehuurde maakt onderdeel uit van het complex [straatnaam] nummers [nummeraanduiding 2] tot en met [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] , met omliggend een parkeerterrein. [gedaagde] exploiteert een auto- en motorrijschool. Zij gebruikt een gedeelte van de parkeerplaats voor het geven van motorrijlessen. Volgens [eiseres] handelt [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst door het parkeerterrein te gebruiken voor het geven van motorrijlessen. [eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van 5 december 2019 gevraagd om het gebruik van het parkeerterrein als lesterrein te staken en een boete van € 250,00 per dag aangezegd voor het geval [gedaagde] dat niet doet. Verder stelt [eiseres] dat een aantal huurders klaagt over geluidsoverlast dat door [gedaagde] wordt veroorzaakt tijdens het lesgeven. Het parkeerterrein is volgens [eiseres] alleen bedoeld om te parkeren en mag niet op andere wijze worden gebruikt. [gedaagde] betwist dit en stelt zich op het standpunt dat zij met instemming van de voormalige verhuurder en beheerder een deel van het parkeerterrein voor motorrijlessen mag gebruiken. Daar is in de afgelopen tijd niets aan veranderd, ook niet ná de ondertekening van de huurovereenkomst van september 2017 met [eiseres] .
2.4.
[eiseres] vordert in deze procedure – kort samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand (€ 179,23) en de maandelijkse huur vanaf 1 september 2020 tot de ontruiming van het gehuurde. Daarnaast vordert [eiseres] betaling van boetes op grond van de artikelen 23.2 en 29 van de Algemene Bepalingen, en de wettelijke rente en de incassokosten op grond van artikel 28.1 van de Algemene Bepalingen. Ten slotte vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de eventuele ontruimingskosten, proces- en nakosten. Een en ander vermeerderd met de wettelijke rente.
2.5.
Aan haar vordering legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst tussen partijen door enerzijds het gehuurde anders te gebruiken dan contractueel bestemd en anderzijds door (stelselmatig) een huurachterstand te laten ontstaan. [eiseres] maakt daarom aanspraak op boetes, rente en incassokosten.
2.6.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering en veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten.
2.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
3.Wat vindt de kantonrechter ervan?
Sprake van spoedeisend belang
3.1.
[gedaagde] betwist in de eerste plaatst dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Naar het oordeel van de kantonrechter is de door [eiseres] gestelde overlast door de andere huurders in dit geval voldoende om een spoedeisend belang aan te nemen. De overlast hoeft niet vast te staan. De kantonrechter zal de vorderingen van [eiseres] hierna inhoudelijk beoordelen.
3.2.
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een voorziening zoals door [eiseres] wordt gevorderd, het in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen.
Moet [gedaagde] het gehuurde ontruimen? Nee.
3.3.
[eiseres] legt aan haar vordering tot ontruiming van het gehuurde ten grondslag dat er sprake is (1) van een huurachterstand en dat die een stelselmatig karakter heeft en (2) dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst het parkeerterrein als lesterrein gebruikt. Naar het oordeel van de kantonrechter dient deze vordering te worden afgewezen, omdat [eiseres] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de huurovereenkomst op deze gronden in een eventueel te voeren bodemprocedure zal worden ontbonden. Hierna volgt de toelichting.
Ad 1: (structurele) huurachterstand
3.4.
[eiseres] heeft ter zitting niet weersproken dat [gedaagde] inmiddels al enige tijd bij is met het betalen van de huur. Dit betekent dat de gestelde huurachterstand niet als grondslag voor de ontruiming kan dienen. De huurachterstand die er in het verleden wel was, is eveneens onvoldoende grond om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan. [gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat de eerdere huurachterstand van geringe betekenis is geweest. Zij heeft per abuis verzuimd de huur van september 2017 te voldoen, waarbij geldt dat zij tot november 2019 niet op de hoogte was van het feit dat zij deze huur was vergeten te betalen en toen pas door [eiseres] is aangesproken op betaling. Vermoedelijk is de fout veroorzaakt door de wisseling van eigenaar van het gehuurde en daarmee gepaard gaande wisseling van betaalgegevens. Verder voert [gedaagde] aan dat zij in oktober 2019, voordat een betalingsachterstand ontstond, om een betalingsregeling heeft verzocht die door [eiseres] werd afgewezen omdat de huur van januari 2019 niet zou zijn betaald. Achteraf bleek dat die huur (op 5 januari 2019) wel al was betaald. [gedaagde] erkent verder dat zij tijdens de coronacrisis de huur later heeft voldaan. De betalingsachterstand is toen steeds maximaal zes weken geweest. Vanaf 22 juni 2020 is zij weer bij met betalingen. In dit geval was er sprake van onvoorziene omstandigheden, waardoor zij vindt dat deze tekortkoming een ontbinding niet rechtvaardigt en op deze grond in deze procedure dus niet tot ontruiming kan worden overgegaan.
De kantonrechter is van oordeel dat, hoewel het uiteraard de verantwoordelijkheid van [gedaagde] is om de huur telkens uit zichzelf en tijdig te voldoen, dit in deze kort gedingprocedure niet tot de conclusie kan leiden dat ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Het is gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] onvoldoende aannemelijk geworden dat de rechter in een eventuele bodemprocedure op grond daarvan zal beslissen dat de betalingsachterstand zo structureel was en van dien aard dat het de ontbinding van de huurovereenkomst zal rechtvaardigen.
Ad 2: gebruik parkeerterrein als lesterrein
3.5.
Het is niet in geschil dat [gedaagde] een deel van het parkeerterrein al jaren gebruikt voor het geven van rijlessen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dat weliswaar niet met zoveel worden in de huurovereenkomst staat, maar dat dit mondeling is afgesproken. Daarom geeft zij ook al twaalf jaar les op dat terrein, zonder dat zij daarop (tot november 2019) is aangesproken. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst [gedaagde] onder meer naar:
- een afdruk van haar website uit 2010 waarin staat dat “eigen oefenterrein voor de deur”,
- een verklaring van haar voormalige rijinstructeur en
- een promotiefilm die sinds 29 april 2013 op YouTube staat, waarop het oefenterrein voor de voordeur wordt getoond.
[eiseres] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist dat [gedaagde] al jarenlang gebruik maakt van een deel van het parkeerterrein als lesterrein. Daarnaast heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat [eiseres] meerdere malen bij haar in het gehuurde is geweest, terwijl op dat moment les werd gegeven op het parkeerterrein, bijvoorbeeld in juni 2019. Ook toen is zij door [eiseres] niet aangesproken op het gebruik van het terrein.
3.6.
Op grond van het voorgaande acht de kantonrechter het aannemelijk dat [gedaagde] met de rechtsvoorganger van [eiseres] heeft afgesproken dat zij op het parkeerterrein rijles mocht geven, zoals zij dat ook jarenlang heeft gedaan. [eiseres] kan als rechtsopvolger die afspraak niet eenzijdig veranderen. De stelling van [eiseres] dat partijen met de ‘Entire agreement clause’ in de huurovereenkomst uit 2017 zijn overeengekomen dat [gedaagde] niet (langer) op deze wijze van het parkeerterrein gebruik mag maken, volgt de kantonrechter niet. Hierbij is van belang dat [gedaagde] onweersproken heeft gesteld dat bij het tekenen van deze nieuwe overeenkomst niet is gesproken over wijziging van het gebruik van het gehuurde – inclusief het parkeerterrein. In overleg met [eiseres] is er in 2017 een nieuwe huurovereenkomst getekend in verband met de wijziging van de onderneming van [gedaagde] . De huurovereenkomst stond eerder op naam van de Britse onderneming, die door de Britse Kamer van Koophandel was uitgeschreven. Daarom heeft [gedaagde] in overleg met [eiseres] een Nederlandse onderneming opgericht en is er, op naam van de nieuwe onderneming, de bewuste huurovereenkomst gesloten. Gelet hierop, kan zonder nadere toelichting, die nu ontbreekt, niet worden aangenomen dat het de bedoeling van partijen is geweest om alle eerdere afspraken van tafel te vegen. Partijen zijn bovendien op dezelfde voet verder gegaan, waarbij [gedaagde] lessen op het parkeerterrein is blijven geven. Pas in november 2019 heeft [eiseres] haar voor het eerst erop aangesproken dat zij geen gebruik mag maken van het parkeerterrein voor het geven van lessen, terwijl het aannemelijk is dat [eiseres] hiervan al langere tijd wist en hier nooit eerder een punt van heeft gemaakt. Het is daarom niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst handelt door op het parkeerterrein rijlessen te geven.
3.7.
Omdat de beide gronden die [eiseres] naar voren heeft gebracht (een structurele huurachterstand en het gebruik van het parkeerterrein in strijd met de huurovereenkomst) niet worden gevolgd, kan als gezegd niet worden geconcludeerd dat het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, later oordelend, de huurovereenkomst zal ontbinden. Dit betekent dat de kantonrechter de vordering tot ontruiming van het gehuurde zal afwijzen. De daaraan gerelateerde vordering tot betaling van de huur vanaf september 2020 tot aan de ontruiming kan al om die reden evenmin worden toegewezen. Bovendien heeft [eiseres] bij deze vordering geen belang, omdat de verplichting tot betaling van de huur al voortvloeit uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst.
Moet [gedaagde] de gevorderde boetes, rente ne kosten betalen? Nee.
3.8.
Ook de gevorderde boetes, rente en kosten worden afgewezen. [eiseres] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat deze vorderingen in een eventuele bodemprocedure toegewezen zullen worden.
3.9.
Het grootste gedeelte van de vorderingen, namelijk (€ 48.000,00 + € 14.250,00 =) € 62.250,00 ziet op de boete op grond van artikel 29 van Pro de Algemene Bepalingen vanwege het gebruik van het parkeerterrein als lesterrein door [gedaagde] . Zoals hiervoor is overwogen, is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst of een andere afspraak tussen partijen handelt. De gevorderde boete die daarop is gegrond kan dan ook niet voor toewijzing in aanmerking komen.
3.10.
De gevorderde boete op grond van artikel 23.2. van de Algemene Bepalingen, vanwege het niet tijdig voldoen van de huur kan evenmin worden toegewezen. [eiseres] heeft haar standpunt onvoldoende onderbouwd. De enkele verwijzing naar de overgelegde ‘ledgers’ is onvoldoende. Daaruit kan de kantonrechter niet opmaken over welke huurachterstand [eiseres] de boete vordert. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om voldoende inzicht te geven in haar berekening. Ook na het verweer ter zitting, is zij daarop niet nader ingegaan.
3.11.
Nu de hoofdvorderingen van [eiseres] worden afgewezen, sneuvelen ook haar nevenvorderingen
Proces- en nakosten
3.12.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [gedaagde] betalen. Die kosten worden begroot op € 720,00 aan salaris gemachtigde. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
3.13.
Als [gedaagde] nog kosten moet maken om de beslissing uit te voeren, moet [eiseres] die ook betalen. Die eventuele kosten worden hieronder vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen af,
4.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 720,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
4.3.
veroordeelt [eiseres] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 120,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
4.4.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 november 2020.