Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 8773704 MV EXPL 20-125
Kort geding vonnis van 4 november 2020
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
verwerende partij in reconventie,
procederend in persoon,
tegen:
de stichting
STICHTING WONINGCORPORATIE HET GOOI EN OMSTREKEN,
gevestigd te Hilversum,
verder ook te noemen de Stichting,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. H.W. van Yperen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties, van 28 september 2020;
- de e-mail van [eiseres] van 16 oktober 2020, met aanvullende producties;
- de e-mail van [eiseres] van 19 oktober 2020, met aanvullende producties;
- de akte houdende eis in reconventie van de Stichting, met producties;
- de aanvullende producties van [eiseres] ;
- de e-mail van [eiseres] van 16 oktober 2020, met aanvullende producties;
- de e-mail van [eiseres] van 19 oktober 2020, met aanvullende producties;
- de akte houdende eis in reconventie van de Stichting, met producties;
- de aanvullende producties van [eiseres] ;
- de pleitnota van de Stichting, bestaande uit twee delen.
1.2.
De mondelinge behandeling van deze zaak is gehouden op 20 oktober 2020. Op deze behandeling is [eiseres] verschenen. Namens de Stichting zijn verschenen de heer [A] (woonconsulent) en mevrouw [B] (sociaal projectleider), bijgestaan door hun gemachtigde mr. H.W. van Yperen. [eiseres] en de Stichting hebben het woord gevoerd, onder meer aan de hand van de door [eiseres] overhandigde aanvullende producties en de door
mr. Van Yperen overhandigde pleitnota, welke aan het dossier zijn toegevoegd. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Bij e-mails van 27 oktober 2020 hebben partijen de kantonrechter ervan op de hoogte gesteld dat zij geen minnelijke regeling hebben weten te treffen met betrekking tot de reconventionele vorderingen.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurt sinds 16 oktober 2009 van (de rechtsvoorganger van) de Stichting de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2.2.
In de periode 2010-2020 heeft [eiseres] middels diverse brieven en telefoontjes aan onder meer (de rechtsvoorganger van) de Stichting, de gemeente, de politie en de brandweer geklaagd over (onder andere) aanhoudende geluids- en stankoverlast komend uit de aangrenzende woning aan de [adres] . Deze woning wordt ook door de Stichting verhuurd.
2.3.
In voornoemde periode heeft [eiseres] isolatiemateriaal in haar woning aangebracht teneinde de ervaren overlast te verminderen. Ook hebben er tussen [eiseres] , (medewerkers van) de gemeente, de politie, de brandweer, (de rechtsvoorganger van) de Stichting, de bewoners van de [adres] en andere omwonenden diverse contactmomenten plaatsgevonden. De woningen aan de [adres] en [adres] zijn door medewerkers van de (rechtsvoorganger van) de Stichting, de politie en de brandweer bezocht. Ook is er een rookproef uitgevoerd in de woning aan de [adres] . Dit alles heeft niet tot een voor [eiseres] bevredigend resultaat geleid ten aanzien van de door haar ervaren geluids- en stankoverlast.
2.4.
Bij brief van 24 juni 2020 heeft de Stichting aan [eiseres] een schriftelijk voorstel tot de uitvoering van renovatiewerkzaamheden aan haar woning gedaan, bestaande uit werkzaamheden aan daken, gevels, installaties en vloeren.
2.5.
Bij brief van 24 juli 2020 heeft [eiseres] aan de Stichting laten weten niet volledig akkoord te gaan met het renovatievoorstel. In deze brief heeft [eiseres] onder meer bezwaar gemaakt tegen het openbreken van de vloeren, het plaatsen van ‘ClimaRad’ ventilatie en het plaatsen van nieuwe ramen op de bovenverdieping aan de straatkant, waardoor nog maar één van de drie ramen open kan.
2.6.
Bij brief van 3 augustus 2020 heeft de Stichting aan [eiseres] medegedeeld dat meer dan 70% van de huurders waaraan het renovatievoorstel is gedaan, hiermee heeft ingestemd en dat [eiseres] binnen acht weken de redelijkheid van het voorstel door de rechter kan laten toetsen.
3. Het geschil
In conventie
3.1.
[eiseres] vordert in conventie bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van de Stichting tot:
een verbod tot het inwonen / permanent logeren van derden anders dan de hoofdbewoonster van de woning aan de [adres] te [woonplaats] vanwege de slechte staat van de woning in combinatie met structureel asociaal gedrag van de inwonende / permanent logerende zoons, op straffe van uit huisplaatsing van de bewoonster;
het zorgdragen voor de nakoming van de huurovereenkomst door de bewoonster van de [adres] , op straffe van een dwangsom van € 200,00 per voorgevallen overlastmelding zoals onder 1. vermeld;
het aanpakken van achterstallig onderhoud met betrekking tot alle muren en kruipruimten tussen de woningen aan de [adres] en [adres] ;
het herstel van de muren binnen de woning van [adres] , ter voorkoming van extra overlast door de verwijdering van de dikke voorzetmuren binnen de woning van [eiseres] ;
het in dienst nemen van een neutraal bedrijf, te kiezen door eiseres, voor de uitvoering van een adequate geur- en geluidsproef in het geval dat toch nog nodig wordt geacht, met inachtneming van een verblijf van minimaal 50 minuten in de woning van [eiseres] vanwege het vertraagde binnendringen door de laag steenwol;
het uitvoeren van een controle na het herstel van de poreuze muren, met inachtneming van een verblijf van minimaal 50 minuten in de woning van [eiseres] ;
het afzien om daarbij gebruik te maken van allergenen zoals het in de bouw gebruikte ‘pur’;
het terugbrengen van de hoogte van de bomen in het voortuintje tot 1 meter;
het continueren van de situatie ten aanzien van de drie raampjes in de slaapkamer aan de straatkant op de bovenverdieping, die nu alle drie opengezet kunnen worden zoals ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst;
het continueren van de situatie ten aanzien van de huidige twee aanwezige ventilatieroosters in de woonkamer, zoals tijdens het aangaan van de huurovereenkomst;
het afzien van plaatsing van onnodige ClimaRad ventilatie dat ruimte inneemt en veel geluid veroorzaakt;
het afzien van het onnodig openbreken van vloeren;
betaling van een schadevergoeding, bestaande uit 75% van de door [eiseres] betaalde huur, vermeerderd met de wettelijke rente, althans een ander te benoemen bedrag, wegens verregaande nalatigheid waardoor schade aan [eiseres] ’ gezondheid werd toegebracht;
betaling van de buitengerechtelijke kosten met een beloop van € 52.500,00;
betaling van de proceskosten, inclusief nakosten.
3.2.
De Stichting heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
in reconventie
3.3.
De Stichting vordert in reconventie bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [eiseres] :
om met onmiddellijke ingang, dan wel binnen een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden genoemd in alinea 2 van de akte houdende eis in reconventie door aan de Stichting en eventueel de door haar ingeschakelde derde(n) onvoorwaardelijk en ongehinderd toegang te verlenen tot het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] , een en ander op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00;
voor het geval [eiseres] niet aan het sub 1 gevorderde voldoet, om uiterlijk binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , met al het hare, tijdelijk, voor de duur van de in alinea 2 van de akte houdende eis in reconventie genoemde werkzaamheden, te ontruimen en te verlaten, althans, een voor deze werkzaamheden vereist gedeelte van die onroerende zaak, een en ander ter uitsluitende beoordeling van de Stichting, te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder, een en ander op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00;
tot betaling van de proceskosten, inclusief nakosten.
3.4.
[eiseres] heeft verweer gevoerd.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering in kort geding een spoedeisend belang is vereist. Hiervan is sprake indien een onverwijlde voorlopige voorziening is geboden en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het ligt op de weg van [eiseres] om te stellen en te onderbouwen dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen die zij instelt, met name nu de Stichting het spoedeisend belang van [eiseres] bij haar vorderingen nadrukkelijk heeft betwist.
4.2.
De vorderingen onder 1 tot en met 7 en 13 houden verband met de door [eiseres] gestelde geluids- en stankoverlast, komend uit de woning aan de [adres] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] desgevraagd aangegeven dat zij de laatste tijd steeds heftiger reageert op de dampen in haar woning, hetgeen zich uit in heftiger hoesten, duizeligheid, hoofdpijn en wakker liggen. Daarnaast ademt zij de lucht van haar buren in, hetgeen zij als onprettig ervaart in verband met het risico op een coronabesmetting. [eiseres] heeft ten slotte aangevoerd dat zij ernstig ME-patiënt is en een zeer verzwakt immuunsysteem heeft. [eiseres] heeft haar gestelde acuut verslechterde gezondheidssituatie echter op geen enkele wijze onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van een doktersverklaring. Ook het risico op een coronabesmetting, welk risico volgens [eiseres] ontstaat door het inademen van ‘de lucht van de buren’ is niet onderbouwd. Bovendien is uit de stukken gebleken dat [eiseres] reeds sinds 2010 onder andere bij de verhuurder op regelmatige basis klachten indient die zien op de overlast uit de woning aan de [adres] . Van [eiseres] mag verwacht worden dat zij voldoende onderbouwd waarom zij in kort geding op dit moment onverwijld een voorlopige voorziening met betrekking tot de gestelde overlast verlangd. Omdat [eiseres] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij een zodanig spoedeisend belang heeft dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht, worden de vorderingen 1 tot en met 7 en 13 reeds daarom afgewezen. Hetgeen partijen met betrekking tot de overlast verder nog hebben aangevoerd, behoeft daarom geen bespreking.
4.3.
Ook ten aanzien van de vordering onder 8, welke ziet op het terugbrengen van de hoogte van beplanting tot één meter, heeft [eiseres] niet onderbouwd waarom zij onverwijld een voorlopige voorziening verlangd en de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht, zodat deze vordering eveneens zal worden afgewezen.
4.4.
De vorderingen onder 9 tot en met 12 zien op de door de Stichting voorgenomen renovatiewerkzaamheden aan en in de woning van [eiseres] . [eiseres] vordert – naar de kantonrechter begrijpt – een beslissing van de rechter omtrent de redelijkheid van het renovatievoorstel van de Stichting als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek. [eiseres] had hiertoe echter een procedure bij de bodemrechter moeten instellen en daarin moeten aanvoeren dat het renovatievoorstel wat haar betreft niet redelijk is. De kort gedingprocedure leent zich niet om de redelijkheid van een renovatievoorstel vast te stellen, omdat het redelijkheidsoordeel van de rechter, zoals ook door de Stichting is aangevoerd, een declaratoir karakter heeft en naar haar aard niet voorlopig is. Reeds om deze reden zijn de vorderingen onder 9 tot en met 12 niet toewijsbaar en behoeven deze geen verdere bespreking.
4.5.
Nu de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen, ontbreekt de grondslag voor toewijzing van de door haar gevorderde buitengerechtelijke kosten ad € 52.500,00. [eiseres] heeft deze kosten bovendien op geen enkele wijze onderbouwd.
4.6.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in conventie in de proceskosten van de Stichting worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Stichting worden begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde.
in reconventie
4.7.
Ook voor de eis in reconventie geldt dat voor toewijzing een spoedeisend belang is vereist. Hiervan is sprake indien een onverwijlde voorlopige voorziening is geboden en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het ligt op de weg van de Stichting om te stellen en te onderbouwen dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen die zij instelt. De Stichting heeft aangevoerd dat de renovatiewerkzaamheden in de eerste week van 2021 gepland staan. Gelet op het feit dat het nog minstens twee maanden duurt voordat de werkzaamheden een aanvang zullen nemen, is de kantonrechter van oordeel dat de Stichting onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij op dit moment reeds een zodanig spoedeisend belang heeft dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Bovendien heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd aangegeven dat zij zich nooit op het standpunt heeft gesteld dat zij haar medewerking aan de werkzaamheden zal onthouden en/of de Stichting de toegang tot haar woning zal weigeren. De vorderingen van de Stichting in reconventie komen bij gebrek aan een spoedeisend belang dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.
4.8.
De Stichting zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. Nu [eiseres] zich niet bij heeft laten staan door een professionele rechtsbijstandverlener worden haar kosten in reconventie begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de Stichting, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.4.
wijst de vorderingen af;
5.5.
veroordeelt de Stichting tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 november 2020.