ECLI:NL:RBMNE:2020:466

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8229276 UV EXPL 19-335 SW/1581

Kort geding vonnis van 12 februari 2020

inzake

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen de heer en mevrouw [eisers] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. R. Boekhoff,

tegen:

[gedaagde] , h.o.d.n. [bedrijf],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. J.B.M. Swart.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 23 december 2019 met 8 producties;
producties 9 en 10 van de heer en mevrouw [eisers] ;
productie 1 tot en met 8 van [gedaagde] ;
de mondelinge behandeling van 28 januari 2020, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
de pleitnota’s van partijen.

1.2.

Daarna is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 december 2015 van de heer en mevrouw [eisers] de bedrijfsruimte aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt voor de handel in en reparatie van auto’s.

2.2.

In mei 2017 heeft de politie voor het eerst een inval gedaan in het gehuurde, waarbij bij één van de medewerkers van [gedaagde] een grote som geld is aangetroffen en in een auto uit de handelsvoorraad van [gedaagde] een tas met 600 gram hennep en 350 gram hasj is gevonden. Ook bleken er enkele auto’s voorbereid op het inbouwen van verborgen ruimtes.

2.3.

Op 1 november 2018 heeft de politie opnieuw een inval gedaan in het gehuurde en is in het systeemplafond een hoeveelheid drugs gevonden (375 gram hasj, 229,5 xtc-pillen en 2,1 gram cocaïne). Ook bleek in één van de aanwezige auto’s een verborgen ruimte te zijn aangebracht en waren twee andere auto’s hierop voorbereid. Het pand is direct door de burgemeester van Soest gesloten op basis van artikel 174 lid 1 van de Gemeentewet.

2.4.

Bij besluit van 7 november 2018 heeft de burgemeester besloten om de bedrijfsruimte per 8 november 2018 te sluiten voor de duur van één jaar op basis van de Opiumwet. Hij acht het aannemelijk dat [gedaagde] criminele activiteiten faciliteert.

2.5.

[gedaagde] (en zijn echtgenote) hebben tegen dit besluit bezwaar gemaakt en hebben de bestuursrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen. Dat verzoek is afgewezen op 20 december 2018. De bestuursrechter heeft in haar uitspraak overwogen dat de stelling van [gedaagde] dat hij niets met de drugs te maken had niet aannemelijk is gemaakt, maar ook niet van belang is voor de vraag of het pand mocht worden gesloten. [gedaagde] is als huurder en gebruiker van het pand verantwoordelijk voor wat daar gebeurt en wat er aanwezig is. Of de openbare orde daadwerkelijk is verstoord, is evenmin van belang voor de gebruikmaking van de bevoegdheid om een pand te sluiten en ook de stelling dat het oude drugs waren, maakt niet dat er geen sprake is van een handelshoeveelheid. Bovendien bleken de drugs nog werkzame bestanddelen te bevatten. De bedrijfsruimte is meerdere malen in verband gebracht met drugshandel en dat kan leiden tot gevaar voor de omgeving.

2.6.

Ook het bezwaar van [gedaagde] is vervolgens ongegrond verklaard.

2.7.

Op 28 januari 2019 hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] € 2.400,- per maand zou betalen gedurende de sluiting. Het onbetaald gelaten deel van de huur ten bedrage van
€ 8.000,- is kort voor de heropening van het gehuurde verrekend met de borg.

2.8.

Bij brief van 22 oktober 2019 hebben de heer en mevrouw [eisers] de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 30 november 2020 vanwege het einde van de looptijd van de huurovereenkomst. De heer en mevrouw [eisers] hebben in die brief aangegeven dat zij de bedrijfsruimte willen verkopen in verband met hun leeftijd.

2.9.

Op 25 november 2019 heeft de heer [A] namens [gedaagde] aan de heer en mevrouw [eisers] geschreven dat het gehuurde een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is, zodat de huurovereenkomst alleen kan worden opgezegd als de huurder zijn bedrijf niet runt zoals een goed huurder betaamt, of als de verhuurder de ruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daar is geen sprake van en geen van de genoemde gronden is genoemd in de opzeggingsbrief, zodat de opzegging niet rechtsgeldig is. De huurovereenkomst wordt daarom voortgezet.

2.10.

Bij exploot van 29 november 2019 heeft VDSH namens de heer en mevrouw [eisers] de huurovereenkomst opnieuw opgezegd en hebben daarbij als opzeggingsgrond gegeven dat de bedrijfsvoering van [gedaagde] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, gelet op de sluiting van het pand door de burgemeester.

2.11.

Op 23 december 2019 hebben de heer en mevrouw [eisers] [gedaagde] laten dagvaarden in kort geding en ontruiming van het gehuurde gevorderd.

3.Het geschil

3.1.

De heer en mevrouw [eisers] vorderen, bij wege van voorlopige voorziening, ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Zij voeren daartoe aan dat [gedaagde] het gehuurde heeft gebruikt voor het ontplooien en/of faciliteren van criminele activiteiten, zodat zij belang hebben bij een zo spoedig mogelijke ontruiming. Zij wisten niet dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk hadden kunnen ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, zodat zij geen gebruik hebben gemaakt van die mogelijkheid. De ernstige tekortkoming uit het verleden rechtvaardigt echter ontbinding van de overeenkomst en daarmee ontruiming in dit kort geding. Het gehuurde staat inmiddels bekend als drugspand, hetgeen nadelige gevolgen heeft voor het leefklimaat in de wijk en waardoor het pand niet meer aantrekkelijk is voor kopers of andere huurders.

3.2.

[gedaagde] voert als verweer aan dat er geen sprake is van spoedeisend belang. Er is altijd sprake geweest van een goede verstandhouding en de heer en mevrouw [eisers] hebben nooit aangegeven afscheid van hem te willen nemen als huurder. Sterker nog, zij hebben tijdens de sluiting van het pand zelfs concrete afspraken gemaakt over de voortzetting van de huurovereenkomst en een gunstige betalingsregeling met hem getroffen. Hij heeft de huur ook steeds correct en tijdig voldaan. Pas nadat hij zich op zijn huurbescherming beriep, stelden de heer en mevrouw [eisers] zich op het standpunt dat sprake zou zijn van een slechte bedrijfsvoering. [gedaagde] betwist betrokken te zijn (geweest) bij criminele activiteiten en stelt dat er geen sprake is van overlast of een slecht leefklimaat rondom het gehuurde. De heer en mevrouw [eisers] hebben kennelijk ten onrechte aangenomen dat de huurovereenkomst na 5 jaar altijd kon worden beëindigd, zodat zij het pand konden verkopen. Toen dat niet juist bleek te zijn, hebben zij naar redenen gezocht om toch een snelle ontruiming van het gehuurde te kunnen bewerkstelligen. [gedaagde] heeft echter een zwaarwegend belang bij voortzetting van de huurovereenkomst, nu het garagebedrijf zijn primaire inkomstenbron is. Volgens hem is bovendien niet aannemelijk dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding en ontruiming zal toewijzen, zodat ook de onderhavige vordering moet worden afgewezen.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat voor toewijzing van een vordering in kort geding, de vordering in de eerste plaats aannemelijk moet zijn, en wel zo aannemelijk dat het te verwachten moet zijn dat de rechter in een bodemprocedure de vordering ook zou toewijzen. Voor nadere bewijslevering in een kort geding is geen plaats. Bovendien moet er sprake zijn van een spoedeisend belang, waardoor van de heer en mevrouw [eisers] niet kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwachten.

4.2.

[gedaagde] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de heer en mevrouw [eisers] geen spoedeisend belang hebben bij hun vordering. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin. Zij overweegt daartoe als volgt.

4.3.

De heer en mevrouw [eisers] hadden de huurovereenkomst tussentijds en buitengerechtelijk kunnen ontbinden omdat de burgemeester het gehuurde had gesloten. Ook hadden zij in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst kunnen vorderen omdat er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen, gelet op het feit dat hij heeft meegewerkt aan criminele activiteiten (met tijdelijke sluiting van het bedrijfspand tot gevolg). De heer en mevrouw [eisers] hebben van deze mogelijkheden geen gebruik gemaakt, zodat de huurovereenkomst niet tussentijds is geëindigd.

4.4.

De heer en mevrouw [eisers] hebben eerst nadat [gedaagde] de garage weer in gebruik had genomen, op 22 oktober 2019, aan [gedaagde] bericht dat zij de huurovereenkomst wilden opzeggen per 30 november 2020. De verhuurder kan de huurovereenkomst tegen het einde van de huurperiode (onder meer) opzeggen op grond van het gegeven dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals van een goed huurder verwacht mag worden. Die grond hebben zij aangevoerd in het exploot van 29 november 2019. Een dergelijke opzegging is, als de huurder niet instemt, onvoldoende om de huurovereenkomst daadwerkelijk te laten eindigen. Als de huurder niet instemt, bepaalt de rechter in een bodemprocedure of de huurovereenkomst eindigt of niet.

4.5.

Gelet op het feitencomplex in deze zaak - de tijdelijke sluiting door de burgemeester vanwege criminele activiteiten - kan niet worden uitgesloten dat de rechter in een bodemprocedure een vordering van de heer en mevrouw [eisers] tot ontbinding van de huurovereenkomst (voor het eindigen van de huurtermijn van vijf jaar) toewijst.

4.6.

Dit laat echter onverlet dat, bij afweging van de belangen van partijen over en weer, de heer en mevrouw [eisers]
op dit momentonvoldoende belang hebben bij het treffen van een voorlopige voorziening - immers een ordemaatregel - strekkende tot onmiddellijke of spoedige ontruiming van het pand. De vraag of er spoedeisend belang bestaat bij een ontruiming dient namelijk beoordeeld te worden naar de situatie ten tijde van de uitspraak.

4.7.

Na de sluiting is het pand weer in gebruik genomen door [gedaagde] . Dat er op dit moment sprake zou zijn van criminele activiteiten in of rondom het pand is op geen enkele wijze gebleken. Dit maakt dat er op dit moment geen sprake is van een situatie die zodanig acuut en ernstig is, dat van de heer en mevrouw [eisers] redelijkerwijs niet kan worden gevergd om de uitkomst van een (nog aan te spannen) bodemprocedure tegen [gedaagde] af te wachten. Daartegenover staat dat een ontruiming van een bedrijfspand een voorziening met een definitief karakter is en dus verstrekkende gevolgen heeft voor [gedaagde] , voor wie het bedrijf zijn primaire inkomstenbron vormt.

4.8.

Dit alles leidt de kantonrechter tot de conclusie dat de gevraagde voorzieningen dienen te worden geweigerd.

4.9.

Nu de gevraagde voorziening wordt geweigerd, worden de heer en mevrouw Verkerk als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

weigert de gevorderde voorlopige voorzieningen;

5.2.

veroordeelt de heer en mevrouw [eisers] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 720,- aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. The-Kouwenhoven, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2020.