ECLI:NL:RBMNE:2020:4540 - Rechtbank Midden-Nederland - Waarde woning vastgesteld op €538.000 na beroep tegen WOZ...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 19/4656

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 oktober 2020 in de zaak tussen

[eiser] uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: mr. J.W. Vugts)

[verweerder] , verweerder

(gemachtigde: D.D. Mertens).

Procesverloop

In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 590.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 14 maart 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 2 september 2020, door middel van een beeld- en geluidverbinding (Skype). Eiser is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.

Overwegingen

1.De woning is een in 1978 gebouwde geschakelde helft van een dubbele woning met een inpandige berging, een carport, een tuinhuis en een serre. De woning heeft een inhoud van ongeveer 687 m3 en ligt op een kavel van 430 m2.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 419.000,-. Verweerder handhaaft niet de vastgestelde waarde, maar heeft een taxatierapport met -matrix overgelegd waarin de waarde van de woning van eiser is vastgesteld op € 538.000,-.

4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van
€ 538.000,- niet te hoog is vastgesteld.

5.1.

Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de inhoud van de referentiewoningen is bepaald aan de hand van de bouwvergunningen van deze woningen. Eiser heeft zijn stelling ter zitting, dat uit de bouwtekeningen niet de exacte inhoud blijkt, niet onderbouwd. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de door verweerder vastgestelde inhoud van de referentiewoningen van 687 m3.

5.2.

Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7.Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd omdat verweerder niet specifiek is ingegaan op de door eiser naar voren gebrachte bezwaargronden. De rechtbank stelt vast dat eiser in bezwaar heeft aangevoerd dat uit de gemiddelde primaire objectkenmerken van de referentiewoningen blijkt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verder heeft eiser in bezwaar gewezen op een aantal verkoopprijzen van andere woningen, die lager zijn gelegen dan de waarde van eisers woning. De rechtbank stelt vervolgens vast dat verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft gemotiveerd dat de waarde van de woning niet wordt bepaald op basis van de gemiddelden van de referentiewoningen, maar met behulp van de vergelijkingsmethode. Verder heeft verweerder gemotiveerd dat de door eiser genoemde woningen niet leiden tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee in de uitspraak op bezwaar voldoende heeft gemotiveerd waarom voormelde bezwaargronden van eiser niet tot het oordeel leiden dat de waarde te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.

8.Eiser voert ter zitting aan dat de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] belendend zijn aan de naastgelegen woningen. De rechtbank is van oordeel dat deze stelling niet kan leiden tot het oordeel dat verweerder de waarde van de woning in beroep te hoog heeft vastgesteld omdat eiser niet heeft uitgelegd dat en waarom de omstandigheid dat de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] belendend zijn een waardedrukkende invloed heeft op de waarde van zijn woning.

9.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere staat van de referentiewoningen [adres 4] en [adres 2] . De rechtbank oordeelt dat deze beroepsgrond niet slaagt omdat eiser deze stelling niet nader heeft onderbouwd. De enkele verwijzing door eiser naar zogenoemde stamkaarten is onvoldoende om afbreuk te doen aan de constateringen in het door verweerder ingebrachte taxatierapport dat de woning aan de [adres 3] ten tijde van de verkoop in gedateerde staat verkeerde en matig was onderhouden en dat de woning aan de [adres 4] minder is qua voorzieningen dan de woning van eiser.

10.Eiser voert aan dat in dezelfde straat binnen één jaar rond de waardepeildatum zeven geschakelde twee-onder-één-kapwoningen zijn verkocht van hetzelfde bouwjaar en in dezelfde bouwstijl. De rechtbank stelt voorop dat het volgens vaste rechtspraak aan verweerder is om referentiewoningen aan te wijzen. Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt eiser met de aangedragen woningen niet dat verweerder niet voor de best vergelijkbare woningen heeft gekozen. De beroepsgrond slaagt niet.

11.Eiser verzoekt tot slot om een grondwaardestaffel. Verweerder heeft deze grondwaardestaffel in de beroepsfase verstrekt. Ter zitting heeft eiser toegelicht dat de grondwaardestaffel zeer onduidelijk is en dat verweerder in de taxatiematrix geen gebruik heeft gemaakt van deze grondwaardestaffel. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de grondwaarde zoals opgenomen in de taxatiematrix is overgenomen uit het model van verweerder. De rechtbank stelt vast dat de referentiewoning aan de [adres 3] blijkens de taxatiematrix bijna dezelfde oppervlakte (420 m2 ) heeft als de woning van eiser (430 m2) en dezelfde waarde per m2 heeft (€ 375,-). De rechtbank stelt verder vast dat verweerder blijkens de taxatiematrix en de toelichting van verweerder ter zitting rekening heeft gehouden met afnemend grensnut. De referentiewoningen aan de [adres 4] en [adres 2] hebben immers een kleinere oppervlakte en een hogere waarde per m2. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de in de taxatiematrix opgenomen grondwaardes geen aanleiding geven voor het oordeel dat verweerder de waarde van de woning in beroep te hoog heeft vastgesteld.

12.Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder er in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde in beroep niet te hoog is. Deze waarde is echter lager dan de waarde in de uitspraak op bezwaar. De rechtbank verklaart het beroep daarom gegrond en vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank zal de waarvan de woning op de waardepeildatum vaststellen op de door verweerder in de beroepsfase voorgestane waarde van € 538.000,-.

13.Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

14.De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 261,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet in het niet aanvaarden van het schikkingsvoorstel van verweerder geen aanleiding om voor het verschijnen op de zitting geen proceskosten toe te kennen.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
stelt de waarde van de woning vast op € 538.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.572,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2020.

griffier
de rechter is verhinderd

deze uitspraak te ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat