Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/2792
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
[eiseres] uit [plaats] , eiseres
hierna tezamen: eisers,
en
[verweerder] , verweerder
(gemachtigde: D.D. Mertens).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.809.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eisers als eigenaren van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 juni 2019 heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 september 2020, door middel van een beeld- en geluidverbinding (Skype). Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 2008 gebouwde vrijstaande woning met 3 dakkapellen, een souterrain en een serre. De woning heeft een inhoud van ongeveer 1240 m3 en ligt op een kavel van 1205 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eisers bepleiten een lagere waarde, namelijk € 1.390.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser uit ter zitting zijn verbazing erover dat verweerder in de beroepsfase andere referentiewoningen hanteert. De rechtbank overweegt dat het beide partijen vrijstaat om in de beroepsfase die referentiewoningen aan te voeren die naar hun oordeel de door hen verdedigde waarde het beste onderbouwen. Ook al kan dat, zoals in dit geval, tot verrassing leiden bij de andere partij. Het voorgaande betekent dat de rechtbank de waardebepaling door verweerder toetst aan de hand van de referentiewoningen die in de taxatiematrix staan vermeld. De beroepsgronden van eisers die specifiek betrekking hebben op de door verweerder in de bezwaarfase gebruikte referentiewoningen, laat de rechtbank daarom buiten beschouwing.
8.Eiser voert ter zitting aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt omdat eiser onvoldoende heeft onderbouwd dat verweerder de KOUDV-kenmerken (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) voor zijn woning te hoog heeft vastgesteld. Overigens heeft verweerder ter zitting toegelicht dat, zelfs als de KOUDV-kenmerken ‘kwaliteit’ en ‘onderhoud’ een score 3 hadden, de waarde van de woning dan
€ 1.889.000,- zou zijn en dus nog niet te hoog zou zijn vastgesteld.
€ 1.889.000,- zou zijn en dus nog niet te hoog zou zijn vastgesteld.
9.Eiser voert tot slot ter zitting aan dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld, door te wijzen op de procentuele stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van de vorige belastingjaren. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Het is de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Dat de waarde van een woning procentueel gezien meer of minder is gestegen dan de gemiddelde procentuele stijging in een wijk, in een stad of in het land, wil nog niet zeggen dat de waarde daarom niet juist zou zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2020.
griffier
de rechter is verhinderd
de rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat