Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/47
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiseres] ., te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: A. Oosters),
en
[verweerder] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
1. In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 1.983.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Bij uitspraak op bezwaar van 28 november 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
3. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
4. Het beroep is op de zitting van 28 september 2020 behandeld. Vanwege maatregelen in het kader van de coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigden door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Het geschil
5. In geschil is de woz-waarde van het object. Het object is een in 1930 gebouwd winkelpand met opslag. De verkoopruimte op de begane grond heeft een gebruiksoppervlakte van 225 m². De drie opslagruimten heeft een totale oppervlakte van
315 m².
6. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.983.000,-. Eiseres staat een lagere waarde voor van € 1.432.000,-. Eiseres verwijst hiervoor naar de taxatiekaart van de door haar ingeschakelde taxateur van De Juiste Waarde van 2 januari 2020. Aan de hand van wat partijen naar voren hebben gebracht, moet de rechtbank beoordelen of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Het beoordelingskader
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder in beroep een taxatierapport overgelegd. Voor de woz-waarde is gebruik gemaakt van de methode van kapitalisatie van de bruto huurwaarde (hwk-methode). De taxateur is voor het object uitgegaan van een huurwaarde van
€ 141.675,- per jaar en een kapitalisatiefactor van 14.
Beoordeling van de zaak
De huurwaarde
8. Ter onderbouwing van de huurwaarde heeft verweerder in het taxatierapport gebruik gemaakt van vier referentieobjecten die alle in dezelfde straat zijn gelegen als het object. Het betreft de volgende winkelpanden:
- [adres 2] , verhuurd op 1 maart 2016 voor € 160.000,- per jaar;
- [adres 3] , verhuurd op 1 oktober 2016 voor € 77.500,- per jaar;
- [adres 4] , verhuurd op 1 augustus 2017 voor € 51.000,- per jaar;
- [adres 5] , verhuurd op 1 december 2017 voor € 61.740,- per jaar.
9. Eiseres voert in de eerste plaats aan dat verweerder voor de onderbouwing van de waarde ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van het aangepaste eigen huurcijfer met ingang van 1 januari 2019. Het gebruik van het object door de huidige huurder dateert van
1 juli 2010. Met ingang van 1 januari 2019 zijn er nieuwe afspraken over de huurvoorwaarden gemaakt. De huurtermijn is in ieder geval verlengd tot 1 juli 2025, waarbij de huurder heeft toegezegd de winkel te verbouwen. De huurprijs is verlaagd naar
€ 110.000,-. Eiseres verwijst hiervoor naar de overgelegde allonge van 29 januari 2019. Daarbij stelt eiseres dat de investeringen zullen leiden tot een betere staat en hogere waarde van de winkel, maar op de waardepeildatum 1 januari 2018 zijn die verbeteringen nog niet gerealiseerd, noch op de toestandsdatum. Daarom geeft de verlaagde huurprijs volgens eiseres een goede indicatie van de huurwaarde van het object op de waardepeildatum.
10. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt bij de huurwaardekapitalisatiemethode een marktconforme huur geldt. Het eigen huurcijfer is daarvoor in beginsel het best bruikbare gegeven, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer.
11. Verweerder heeft toegelicht dat er geen objectieve informatie beschikbaar is met betrekking tot de inhoud van de huidige aangepaste huurovereenkomst. Verweerder heeft eiseres zowel in bezwaar als in beroep verzocht om deze huurovereenkomst te verstrekken, maar heeft deze niet ontvangen. Tijdens de zitting heeft verweerder verder toegelicht dat de allogne niet voldoende is. Zonder de bijbehorende huurovereenkomst blijven de voorwaarden en de gemaakte afspraken onduidelijk. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Daarbij betrekt de rechtbank dat de bestaande vaste jurisprudentie dat het eigen huurcijfer het best bruikbaar is bij het bepalen van de waarde via de hwk-methode berust op de omstandigheid dat in dit huurcijfer alle bijzonderheden van het pand zijn verdisconteerd. Dit neemt niet weg dat de voorwaarden waaronder de huurovereenkomst is gesloten van invloed kunnen zijn op de hoogte van het huurcijfer en tot gevolg kunnen hebben dat het huurcijfer geen goede afspiegeling vormt van de waarde van de onroerende zaak. Nu die gegevens ontbreken, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank het aangepaste eigen huurcijfer met ingang van 1 januari 2019 terecht niet als uitgangspunt genomen. De rechtbank zal dan ook het door verweerder overgelegde taxatierapport als uitgangspunt nemen om na te gaan of verweerder de waarde aannemelijk heeft gemaakt.
12. Met betrekking tot de door verweerder gebruikte huurcijfers van de referentieobjecten [adres 2] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] heeft eiseres gesteld dat zij deze objecten niet kan terugvinden in de door haar gebruikte gangbare databases. Het is dan ook niet duidelijk of die huurcijfers marktconform zijn en in welke staat deze objecten zijn verhuurd. Volgens eiseres lijken het in ieder geval geen recente huurovereenkomsten te zijn geweest die vanuit leegstand zijn ontstaan.
13. Uit de taxatierapport van verweerder blijkt dat verweerder de referentieobjecten [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] niet meer heeft gebruikt voor de onderbouwing van de huurwaarde. [adres 2] heeft verweerder wel gebruikt. Over dit referentieobject heeft verweerder gesteld dat de huurovereenkomst geen verlenging is geweest, maar een nieuw afgesloten contract met ingangsdatum 1 maart 2016. De rechtbank is van oordeel dat deze huurovereenkomst te ver van de waardepeildatum tot stand is gekomen. De drie resterende door verweerder gebruikte referentieobjecten acht de rechtbank wel voldoende vergelijkbaar om als onderbouwing van de huurwaarde van het object van eiseres te kunnen dienen. De referentieobjecten betreffen ook winkelpanden met opslagruimte die in dezelfde straat zijn gelegen. Verweerder heeft tijdens de zitting toegelicht dat van deze referentieobjecten de huurovereenkomsten aanwezig zijn. In wat eiseres heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om daaraan te twijfelen.
14. Uit de in het taxatierapport opgenomen analyse van huurcijfers van de referentieobjecten volgt verder dat de voor het object gehanteerde huurprijs per m² in lijn ligt met de gerealiseerde huurprijzen per m² van de referentieobjecten. Voor de winkelruimte van de referentieobjecten zijn huurprijzen gerealiseerd van € 590,- tot € 632,- per m². Voor de winkelruimte van eiseres is de taxateur uitgegaan van een huurprijs van € 510,- per m². Dit resulteert in een huurwaarde van € 141.675,- per jaar. Met het taxatierapport en de ter zitting daarop gegeven toelichting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde huurwaarde voor het object van eiseres niet te hoog is.
15. Eiseres stelt verder dat uit de markt blijkt dat voor verkoopruimte die relatief ver weg ligt van het winkelfront, in casu circa 7,5 meter, meer of minder wordt betaald naarmate deze dichter aan of verder weg van het winkelfront is gelegen. Verder geldt de economische meeropbrengst dat een relatief kleine verkoopruimte in beginsel een hogere waarde per m² heeft dan een relatief grote winkelruimte. Volgens eiseres heeft verweerder onvoldoende inzicht gegeven hoe er rekening is gehouden met deze aspecten.
16. Verweerder heeft hierover toegelicht dat met de oppervlakte en doelmatigheid rekening wordt gehouden gelet op de vergelijkbare referentieobjecten. Het is de rechtbank niet gebleken dat verweerder daarbij onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd. In wat eiseres hiertegen in algemene bewoordingen heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanknopingspunten om hier anders over te oordelen.
De kapitalisatiefactor
17. Uit het taxatierapport van verweerder blijkt dat de kapitalisatiefactor van het object is herleid uit vier referentieobjecten die zijn verkocht rondom de waardepeildatum. Het gaat om de volgende in dezelfde straat gelegen referentieobjecten:
- [adres 9] , verkocht op 31 juli 2018 voor € 2.745.000,-, kapitalisatiefactor 14.2;
- [adres 10] , verkocht op 2 februari 2015 voor € 2.800.000,-, kapitalisatiefactor 14.3;
- [adres 11] , verkocht op 8 augustus 2018 voor € 720.000,-, kapitalisatiefactor 14.3;
- [adres 12] , verkocht op 1 november 2019 voor € 1.900.000,-, kapitalisatiefactor 14.2.
De kapitalisatiefactor voor het object van eiseres is op 14 vastgesteld.
18. Eiseres stelt dat de door verweerder gebruikte referentieobjecten [adres 10] , [adres 9] en [adres 11] ook niet zijn terug te vinden in de gangbare databases. Volgens eiseres zijn deze objecten niet op de vrije markt aangeboden. Uit nader onderzoek blijkt bovendien dat deze objecten ten tijde van de verkoop werden verhuurd. In de regel worden verhuurde winkelpanden voor meer verkocht dan leegstaande winkelpanden. De kapitalisatiefactor moet worden berekend door een verkoopwaarde bij leegstand. Verweerder heeft deze factor dan ook te hoog berekend.
19. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de data waarop de referentieobjecten [adres 10] en Kerkstraat [adres 12] zijn verkocht te ver gelegen van de waardepeildatum. Deze referentieobjecten kunnen dan ook niet gebruikt worden als onderbouwing van de kapitalisatiefactor van het object. De overige twee gebruikte referentieobjecten zijn wel bruikbaar bij de waardebepaling. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met deze twee referentieobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de voor het object vastgestelde kapitalisatiefactor van 14 niet te hoog is. Volgens verweerder is met de verhuurde staat van deze referentieobjecten voldoende rekening gehouden. Tijdens de zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat er een correctie van 15% op de kapitalisatiefactor is toegepast. Eiseres heeft tijdens de zitting vraagtekens gesteld bij de juistheid van deze correctie, maar daarbij niet onderbouwd dat met deze correctie onvoldoende rekening is gehouden met de verhuurde staat. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de toegepaste correctie van 15% onvoldoende te achten.
20. De rechtbank is verder van oordeel dat eiseres de door haar bepleite huurwaarde en kapitalisatiefactor onvoldoende heeft onderbouwd. Aan de door eiseres in dit verband overgelegde taxatiekaart van De Juiste Waarde kent de rechtbank minder gewicht toe. De taxateur van eiseres heeft, met uitzondering van [adres 3] , andere referentieobjecten gebruikt ter onderbouwing van de door eiseres voorgestane waarde. Daarbij is de taxateur uitgegaan van een huurwaarde van € 107.835,- per jaar en een kapitalisatiefactor van 13,28. Verweerder heeft hierover gemotiveerd toegelicht dat deze referentieobjecten minder geschikt zijn, omdat deze objecten verder weg zijn gelegen. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Daarbij betrekt de rechtbank het door verweerder overgelegde overzicht, waarbij de afstanden tot het object zijn genoemd in vergelijking met de door verweerder gebruikte referentieobjecten. Verder heeft verweerder onbetwist gesteld dat het in de taxatiekaart gebruikte referentieobject [adres 13] niet bestaat en onderdeel is van [adres 14] . De rechtbank acht de waardebepaling van De Juiste Waarde dan ook onvoldoende overtuigend om te concluderen dat verweerder de woz-waarde van het object te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
21. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.