Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4773
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: R.R.R de Keijzer).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 475.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 1 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skypezitting van 30 juli 2020. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, mevrouw R.R.R. de Keijzer, vergezeld door de heer [naam] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1973 gebouwde 2-onder-1-kap woning met een aangebouwde garage (15 m2), berging (8 m2), aanbouw woonruimte (23 m2) en dakkapel (1m2). De woning staat op een perceel van 265 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 154 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk tussen de € 445.000,- en € 450.000,-.
Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de
waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
5. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de
volgende drie, in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen. [adres 2] , verkocht op 2 november 2017 voor € 530.000,-, [adres 3] , verkocht op 8 augustus 2017 voor
€ 525.000,- en [adres 4] , verkocht op 27 augustus 2018 voor
€ 500.000,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die
daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Eiser verwijst naar zijn bezwaar tegen de WOZ-beschikking van 2017. Hij is toen met de
gemeente tot een akkoord gekomen, waarbij volgens eiser een behoorlijk evenwicht in tussen- en hoekwoningen is vastgesteld. Eiser stelt dat met de onderhavige beschikking het verschil tussen beide type woningen is opgeheven. Hij voert in dat verband aan dat hoekwoningen meer waard zijn dan tussenwoningen, vanwege de specifieke indeling, de oppervlakte en een mindere mate van geluidsoverlast van buren. Daarom zijn de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] volgens hem niet goed vergelijkbaar.
8. Ter zitting heeft verweerder opgemerkt dat in de onderhavige periode geen hoekwoning
is verkocht, anders was dit wel als referentiewoning geselecteerd. Uit de overgelegde marktanalyse van verkochte woningen blijkt volgens verweerder dat een hoekwoning geen meerwaarde heeft ten opzichte van een tussenwoning. Verder geeft hij aan dat bij de waardering wordt uitgegaan van de gebruiks- en grondoppervlakte. Hierbij worden de objectkenmerken kwaliteit, staat van onderhoud en ligging in aanmerking genomen.
9. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiematrix blijkt dat de referentiewoningen
[adres 3] en [adres 4] meer grond hebben dan onderhavig object. De rechtbank stelt vast dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning en dit ook voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De grond slaagt niet.
10. Daarnaast voert eiser aan dat de referentiewoning [adres 2] weliswaar een
goede vergelijking is, maar dat dit object een aantal jaren geleden zowel intern als extern is gerenoveerd onder architectonische begeleiding en zich in het goede stuk van het einde van deze laan bevindt. Verder heeft [adres 5] nieuwe dakpannen, waardoor het lijkt alsof de kwaliteit dakpannen van eisers woning minder is. Ook heeft deze woning veel meer extra’s. Daarom vindt eiser dat zijn woning ten onrechte slechts € 8.000,- lager is gewaardeerd dan dit object. Ook geeft eiser aan dat er nauwelijks gerealiseerde verkoopcijfers rond de waardepeildatum zijn. Het lijkt daarom aannemelijk dat alle woningen aan de [straat] [X] t/m [X] dezelfde gerealiseerde verkoopcijfers als vertrekpunt hebben gehad. De uitkomst van de WOZ-taxaties van [straat] [X] t/m [X] tonen aan dat zijn woning een stijging van 18% van de WOZ-waarde heeft, terwijl dit bij de andere woningen 11% is.
11. De rechtbank constateert dat [adres 2] op de onderdelen kwaliteit en staat
van onderhoud ‘boven gemiddeld’ scoort en op het onderdeel ligging ‘gemiddeld’. De woning scoort op deze onderdelen respectievelijk ‘gemiddeld’ en ‘onder gemiddeld’. Daarbij is de waarde per m2 van de woning aanzienlijk lager dan dit vergelijkingsobject. De rechtbank oordeelt daarom dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Verder merkt de rechtbank op dat een vergelijking met naburige panden niet opgaat, aangezien dit niet past binnen de WOZ-systematiek. Ook leidt de enkele omstandigheid dat sprake is van een waardestijging van 18% niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank legt dit als volgt uit. Verweerder stelt jaarlijks de WOZ-waarde vast op basis van de verkoopprijzen van de woningen die in de periode van maximaal een jaar rond deze waardepeildatum zijn verkocht. De verkoopprijzen kunnen in een jaar aanzienlijk stijgen, waardoor de WOZ-waarde van de woning ook stijgt. De rechtbank concludeert dat verweerder aan de eisen voor het bepalen van de WOZ-waarde heeft voldaan. Hij heeft met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De grond slaagt niet.
12. Verder geeft eiser aan dat mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Er is namelijk
bodemverontreiniging vastgesteld in de omgeving en op minder dan een meter van zijn voortuin is een put geslagen. Naarmate de even nummers van de [straat] lager worden, des te verder weg bevinden deze zich van de mogelijke bodemverontreiniging.
13. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij het Bodemloket heeft geraadpleegd en
daarin geen notitie stond dat sprake is van bodemverontreiniging. Daarom betreft dit geen omstandigheid die in de waardering van de woning hoeft te worden meegenomen.
14. De rechtbank merkt op dat eiser zijn stelling dat wel sprake is van
bodemverontreiniging niet verder heeft onderbouwd. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de toelichting die verweerder ter zitting heeft gegeven. De grond slaagt niet.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de
door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 8 september 2020 gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt de uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.