Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/502756 / HA ZA 20-314
Vonnis van 14 oktober 2020
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. M. van Schaik Martinet te Veenendaal,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. A.A. Bart te Veenendaal.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde sub 1] c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de aanvullende producties 10 tot en met 13 van [eiser]
- de aanvullende producties 3 tot en met 6 van [gedaagde sub 1] c.s.
1.2.
Op 23 september 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens deze mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten nader toegelicht, waarbij aan de kant van [eiser] spreekaantekeningen zijn gebruikt en overgelegd.
2.Het geschil en de beoordeling
2.1.
[eiser] is eigenaar van een perceel, gelegen aan de [adres] in [plaatsnaam] . Het voorste gedeelte van dit perceel heeft een bedrijfsbestemming, het deel aan de achterkant heeft een woonbestemming. Op het voorste gedeelte bevinden zich een woning en een daarachter gelegen bedrijfsruimte. Het achterste gedeelte, dat dus een woonbestemming heeft, is onbebouwd. Omdat de woning zich op het deel met bedrijfsbestemming bevindt, gaat het om een bedrijfswoning. Een bedrijfswoning mag alleen worden bewoond door degene die op het perceel zijn bedrijf uitoefent.
2.2.
In februari 2020 heeft [eiser] het perceel aan [gedaagde sub 1] c.s. verkocht voor een koopsom van € 625.000,-. De koopovereenkomst, die partijen hebben ondertekend, bevat onder andere de volgende bepalingen:
(…)
artikel 5. Bankgarantie/Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 23 maart 2020 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 62.500,- (…)
(…)
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Het is koper bekend dat het verkochte perceel als hoofdbestemming een bedrijfsbestemming heeft in combinatie met een woonbestemming. Koper is zelf verantwoordelijk voor het verkrijgen van eventuele noodzakelijke wijzigingen en/of vergunningen ten aanzien van het door hem voorgenomen gebruik.
(…)
(…)
artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 16 maart 2020 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van de koopsom geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen: normaal geldende voorwaarden.
(…)
15.3.
(…)
Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder “goed gedocumenteerd” (als eerder in de overeenkomst gedefinieerd, toevoeging rechtbank)
verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van “goed gedocumenteerd”: kopie hypotheekaanvraag.
verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van “goed gedocumenteerd”: kopie hypotheekaanvraag.
2.3.
Na ondertekening van de koopovereenkomst heeft [gedaagde sub 1] c.s. een financieringsaanvraag voor een woning (met woonbestemming dus) ingediend. Partijen zijn het erover eens dat voor de verkrijging van een dergelijke financiering aan de hypotheekverstrekker een taxatierapport moet worden overhandigd dat is gevalideerd door het NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut). Dat bleek niet mogelijk te zijn, omdat een dergelijk rapport alleen in geval van taxatie van woningen (met alleen een woonbestemming) wordt verstrekt. [gedaagde sub 1] c.s. heeft hierdoor geen financiering verkregen. Op 15 maart 2020 heeft hij een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud en de koopovereenkomst daarmee ontbonden.
2.4.
Volgens [eiser] heeft [gedaagde sub 1] c.s. niet aan zijn inspanningsverplichting voldaan om financiering te verkrijgen. [gedaagde sub 1] c.s. wist, of kon in ieder geval weten, dat het om een bedrijfswoning ging. [eiser] meent dat dit niet alleen duidelijk blijkt uit de koopovereenkomst en de daarbij horende bijlagen, het is [gedaagde sub 1] c.s. volgens hem ook meerdere keren verteld. Het beroep op het financieringsvoorbehoud was daarom ongegrond en de ontbinding niet rechtsgeldig. De ontbinding was ook niet rechtsgeldig omdat [gedaagde sub 1] c.s. daarbij niet een kopie van de hypotheekaanvraag heeft verstrekt, wat hij op grond van artikel 15.3. van de koopovereenkomst wel had moeten doen. Omdat de overeenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden, had [gedaagde sub 1] c.s. op grond van artikel 5.1. op uiterlijk 23 maart 2020 een bankgarantie moeten stellen voor een bedrag van € 62.500,-. Omdat [gedaagde sub 1] c.s. dit niet heeft gedaan, is hij een boete verschuldigd van hetzelfde bedrag, waarin de overeenkomst in geval van een toerekenbare tekortkoming voorziet, aldus [eiser] . Hij vordert dat [gedaagde sub 1] c.s. wordt veroordeeld om dit bedrag van € 62.500,- aan hem te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente en de proceskosten.
2.5.
[gedaagde sub 1] c.s. voert verweer. Volgens hem heeft hij wel degelijk aan zijn inspanningsverplichting voldaan. Hij heeft de juiste financieringsaanvraag gedaan, want hij mocht ervan uitgaan dat de woning op het perceel een woonbestemming had. Dat staat in de koopovereenkomst en hem is ook nooit iets anders verteld. Omdat de financieringsaanvraag is afgewezen, heeft [gedaagde sub 1] c.s. volgens hem een beroep kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. Hij is daarbij vergeten een kopie van de hypotheekaanvraag mee te sturen, die heeft zijn advocaat later nagezonden. Wel heeft hij meteen een kopie van de afwijzingsbrief toegestuurd. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is de koopovereenkomst gezien het voorgaande rechtsgeldig ontbonden. Hij had dus geen bankgarantie (meer) hoeven stellen en een boete is hij daarom niet verschuldigd.
2.6.
Om te kunnen vaststellen of [gedaagde sub 1] c.s. heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting om een financiering te verkrijgen, is van belang of [gedaagde sub 1] c.s. terecht een financieringsaanvraag heeft gedaan voor een woning met woonbestemming. Dat heeft hij. Op grond van de koopovereenkomst mocht hij ervan uitgaan dat de woning op het perceel een woonbestemming had. Ten eerste is voor de overeenkomst het model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning gebruikt. [gedaagde sub 1] c.s. heeft onweersproken gesteld dat voor een bedrijfswoning een ander model had moeten worden gehanteerd, namelijk die voor bedrijfsmatig onroerend goed. Daarnaast is in het hiervoor weergegeven artikel 6.3. van de koopovereenkomst vermeld dat het perceel als hoofdbestemming een bedrijfsbestemming heeft, in combinatie met een woonbestemming. Dit betekent niet, althans niet zonder meer, dat de op het perceel aanwezige woning een bedrijfswoning is. Integendeel: in ditzelfde artikel is vermeld dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis en er is zoals gezegd een modelovereenkomst gebruikt die geldt voor eengezinswoningen. Tot slot is van belang dat [gedaagde sub 1] c.s. er ook op heeft gewezen dat het financieringsvoorbehoud financiering van de gehele koopsom betreft en dat deze financiering van de gehele koopsom bij bedrijfsmatig onroerend goed nooit wordt verkregen. Dit laatste heeft [eiser] niet weersproken.
2.7.
Dat het om een bedrijfswoning gaat, kan ook niet uit de bijlagen bij de koopovereenkomst worden afgeleid. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling gewezen op de bijlage die als kop “Artikel 4 Bedrijf” heeft en waarin (kort gezegd) wordt uitgelegd waarvoor de voor “bedrijf” aangewezen gronden zijn bestemd en dat uitsluitend op de plek die met “bedrijfswoning” is aangeduid één bedrijfswoning is toegestaan. Hier is echter geen plek met “bedrijfswoning” aangeduid, althans niet op een duidelijke manier. Achter de koopovereenkomst is een kaart gevoegd die onderdeel is van een bestemmingsplan van de gemeente Rhenen, waarop verschillende percelen zijn weergegeven. Sommige percelen hebben uitsluitend een bedrijfsbestemming en er is een perceel dat alleen een woonbestemming heeft. Daarnaast zijn er in ieder geval (helemaal duidelijk is het niet) twee percelen die twee bestemmingen hebben. Een perceel heeft aan de voorkant een woonbestemming (hier is ook een woning te zien) en aan de achterkant een bedrijfsbestemming. Bij het perceel ernaast is het andersom: daarvan is het voorste gedeelte bestemd voor bedrijfsuitoefening (ook hier is een woning te zien) en het achterste deel voor wonen (hier is geen gebouw te zien). Dat dit het perceel is dat [gedaagde sub 1] c.s. heeft gekocht, kan, anders dan [eiser] heeft gesteld, op geen enkele wijze uit de kaart worden afgeleid. Ook niet als de kaart naast de kadastrale kaart wordt gelegd die ook aan de koopovereenkomst is toegevoegd. Op deze kadastrale kaart is het perceel dat [gedaagde sub 1] c.s. heeft gekocht duidelijk te onderscheiden, maar dit perceel heeft een heel andere vorm dan het gekochte perceel op de kaart uit het bestemmingsplan. Dat uit de kaarten niet blijkt welke bestemming het voorste deel van het perceel heeft, wordt onderstreept doordat de makelaar die het perceel in opdracht van de hypotheekbemiddelaar moest taxeren, hier navraag naar heeft gedaan bij de gemeente Rhenen. [eiser] meent dat [gedaagde sub 1] c.s. (zelf ook al) om aanvullende informatie had moeten vragen als deze laatste kaart voor hem onduidelijk was. Daarvoor heeft [gedaagde sub 1] c.s. echter terecht geen reden gezien, als hij de kaarten al heeft bestudeerd. Zoals hiervoor vermeld, hoefde [gedaagde sub 1] c.s. gezien de tekst van de koopovereenkomst namelijk niet over de bestemming van de woning te twijfelen.
2.8.
Dat [gedaagde sub 1] c.s. is verteld dat de woning een bedrijfswoning is, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd. In dit verband is van belang wat [eiser] heeft gesteld over mededelingen die hij zelf aan [gedaagde sub 1] c.s. heeft gedaan en mededelingen door zijn makelaar.
2.9.
[eiser] heeft gewezen op een whatsapp bericht dat hij [gedaagde sub 1] heeft gestuurd toen het perceel “op de markt kwam”. Hierin schrijft hij dat het ook een bedrijfsbestemming heeft. Anders dan hij meent, kan hieruit echter niet worden afgeleid dat dit ook voor de woning geldt. [eiser] kan dit ook niet hebben bedoeld, want tijdens de mondelinge behandeling heeft hij verklaard dat hij zelf niet wist dat de woning een bedrijfsbestemming had en dat hij de woning heeft bewoond zonder dat hij op het perceel ook een bedrijf uitoefende. De akte waarbij hij het perceel in 2018 zelf geleverd heeft gekregen maakt ook melding van een woonhuis met erf, tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden en van een gebruik van het verkochte als woonhuis. De term “bedrijfswoning” komt hierin niet voor.
2.10.
[eiser] heeft wat betreft mededelingen door zijn makelaar aangevoerd dat [gedaagde sub 1] c.s. de woning in bijzijn van deze makelaar twee keer heeft bezichtigd. [eiser] was hier zelf niet bij. Volgens [eiser] heeft de makelaar [gedaagde sub 1] c.s. toen gewezen op “de bestemming van de woning en de mogelijkheden” en de mogelijke obstakels voor het verkrijgen van financiering voor een bedrijfswoning. Tijdens de tweede bezichtiging heeft de makelaar [gedaagde sub 1] c.s. zelfs laten zien waar de grens tussen de bestemmingen “bedrijf” en “wonen” was gelegen, aldus [eiser] . [gedaagde sub 1] c.s. heeft dit laatste tijdens de mondelinge behandeling erkend, maar daarbij verklaard dat de makelaar daarbij had verteld dat het voorste gedeelte (waarop de woning zich bevindt) als bestemming “wonen” heeft en dat het deel dat een bedrijfsbestemming heeft, vlak daarna begon. De makelaar gaf volgens [gedaagde sub 1] c.s. dus aan dat de grens achter de woning lag; tussen de woning en de bedrijfsruimte. [gedaagde sub 1] c.s. heeft ook weersproken dat de makelaar heeft verteld dat de woning een bedrijfswoning was; volgens hem is deze term tijdens de bezichtigingen nooit gevallen. Ook tijdens de bouwkundige keuring, bij het doen van het bod en bij het ondertekenen van de koopovereenkomst, waarbij de makelaar van [eiser] ook aanwezig was en waarbij het volgens [eiser] ook weer over de bestemming van de woning is gegaan, is volgens [gedaagde sub 1] c.s. niets gezegd over de bedrijfsbestemming van de woning.
2.11.
Het is dus het woord van [gedaagde sub 1] c.s. tegenover dat van [eiser] en zijn makelaar. De rechtbank ziet geen aanleiding om [eiser] toe te laten tot het leveren van bewijs van zijn stelling dat de makelaar aan [gedaagde sub 1] c.s. heeft verteld dat de woning een bedrijfswoning is. [eiser] heeft namelijk niet toegelicht waarom er ondanks deze mededeling iets anders in de koopovereenkomst is bepaald. Ook heeft [eiser] niet uitgelegd hoe het kan dat de woning in de verkoopbrochure werd aangeprezen als zeer geschikt voor dubbele bewoning/ bewoning door senioren, iets wat hij niet heeft weersproken. Een dergelijk gebruik van de woning verhoudt zich namelijk slecht tot de bedrijfsbestemming daarvan. Deze toelichting had wel van [eiser] mogen worden verwacht.
2.12.
De conclusie is dat [gedaagde sub 1] c.s. mocht begrijpen dat hij een perceel met een woning met woonbestemming had gekocht. Hij heeft daarom terecht een financieringsaanvraag voor een dergelijke woning gedaan. Zoals eerder vermeld, zijn partijen het erover eens dat een hypotheekverstrekker in het geval van een woning een taxatierapport verlangt dat door het NWWI is gevalideerd en dat een dergelijke validatie niet wordt gegeven als het om een bedrijfswoning gaat. [eiser] heeft aangevoerd dat dit anders is als er een principeverzoek bij de gemeente is ingediend om de bestemming van een perceel te wijzigen. Anders dan [eiser] heeft aangevoerd, kon van [gedaagde sub 1] c.s. niet worden verlangd dat hij een dergelijk verzoek zou doen, al was het maar omdat hij tijdens de mondelinge behandeling onweersproken heeft gesteld dat hem dit € 10.000,- zou hebben gekost. Gezien het voorgaande kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde sub 1] c.s. niet aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan om financiering te verkrijgen. Hij heeft daarom terecht een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud en de overeenkomst daarmee rechtsgeldig ontbonden. Dat hij toen niet meteen een kopie van de financieringsaanvraag heeft meegestuurd terwijl artikel 15.3. hem daartoe wel verplichtte, maakt dat niet anders. Hij heeft toen wel een kopie van de afwijzingsbrief meegezonden en uit niets blijkt dat hem vervolgens is verzocht om ook een kopie van de financieringsaanvraag toe te sturen. Bovendien blijkt uit niets dat [eiser] door de latere toezending in zijn belangen is geschaad. Het is daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat hij zich op de bepaling van artikel 15.3. beroept.
2.13.
Omdat [gedaagde sub 1] c.s. de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, hoefde hij geen bankgarantie meer te stellen. Een boete is hij daarom niet verschuldigd. Dit betekent dat de vordering van [eiser] zal worden afgewezen.
2.14.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op:
- griffierecht 937,00
- salaris advocaat
1.390,00( 2 punten × tarief € 695,00)
1.390,00( 2 punten × tarief € 695,00)
Totaal € 2.327,00
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
wijst de vordering af,
3.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 2.327,00,
3.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, als niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
3.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2020. [1]