Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8322023 AC EXPL 20-409 NK/35171
Vonnis van 30 september 2020
inzake
[eiser] , handelende onder de naam [handelsnaam 1],
wonende te [woonplaats 1] , zaak doende te [plaatsnaam] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: [.] ,
tegen:
[gedaagde] , handelende onder de naam [handelsnaam 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. W.H.J. Luijer.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 10 februari 2020 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de conclusie van repliek met producties,
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is hoofdhuurder/onderverhuurder van kantoorruimte met aanhorigheden, gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] .
2.2.
Per 1 juni 2015 heeft [eiser] een deel daarvan, namelijk ongeveer 21 m2 kantoorruimte (noord-west) op de begane grond met toebehoren en 1 parkeerplaats voor een periode van 5 jaren, eindigend op 31 mei 2020, onderverhuurd aan [gedaagde] tegen een huurprijs van € 6.600,00 per jaar, te betalen in termijnen van € 550,00 per maand. Daarnaast is [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst een bedrag van € 150,00 aan [eiser] verschuldigd als voorschot op geleverde zaken en diensten inclusief btw. Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] mede gerechtigd tot het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. De overeengekomen opzegtermijn bedraagt 12 maanden. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: ROZ-bepalingen) van toepassing.
2.3.
[gedaagde] heeft de (onder)huurovereenkomst bij exploot van 29 mei 2019 opgezegd per 31 mei 2020, omdat de zakelijke verhouding tussen partijen verstoord is geraakt.
2.4.
Op of omstreeks 1 november 2019 heeft [gedaagde] het gehuurde om haar moverende redenen verlaten en haar zakelijke activiteiten naar een ander kantoor in [plaatsnaam] verplaatst.
2.5.
Bij brief van 22 november 2019 heeft de incassogemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] laten weten dat de opzegging per 31 mei 2020 akkoord is. In dezelfde brief is zij gesommeerd tot betaling van achterstallige huur en variabele kosten en tot inlevering van de sleutels.
2.6.
[gedaagde] heeft de huur over de maanden oktober, november en december 2019 betaald op 1 december 2019. Zij heeft niet voldaan aan het verzoek om de sleutels te retourneren.
2.7.
In december 2019 heeft [eiser] de sloten van de kantoorruimte laten vervangen. [gedaagde] heeft daarna van het gehuurde geen gebruik meer kunnen maken. Per 1 januari 2020 heeft [gedaagde] geen huurtermijnen en kosten meer betaald.
2.8.
[eiser] heeft het gehuurde per 1 juni 2020 verhuurd aan een derde.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om aan hem te betalen:
a. € 3.518,32 (bestaande uit € 3.199,42 aan hoofdsom, € 18,90 aan rente tot 10 februari 2020 en € 300,00 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over de hoofdsom vanaf 10 februari 2020 tot de voldoening;
b. een bedrag van € 550,00 per maand en de variabele kosten ten bedrage van € 131,10 per maand, te rekenen vanaf 29 februari 2020 tot 31 mei 2020, althans tot het moment dat [eiser] het gehuurde onder dezelfde voorwaarden aan een ander heeft verhuurd,
het vorenstaande met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser] dat [gedaagde] jegens hem toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, door verschuldigde bedragen die in overweging 3.1 onder a en b zijn genoemd, ondanks sommaties, onbetaald te laten. Hij licht toe dat de hoofdsom van € 3.199,42 als volgt is opgebouwd:
- de achterstallige huurpenningen tot en met 29 februari 2020 € 1.100,00
- de achterstallige huurpenningen tot en met 29 februari 2020 € 1.100,00
- variabele kosten € 1.170,40
- kosten plaatsen cilinders/sloten € 128,02
- contractuele boete € 900,00.
[eiser] maakt aanspraak op de wettelijke (handels)rente en de buitengerechtelijke kosten nu [gedaagde] in verzuim is geraakt, respectievelijk hij, [eiser] , de vordering uit handen heeft moeten geven.
3.3.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen hebben uitvoerig toegelicht wat de achtergrond is geweest van het besluit van [gedaagde] om de huur te beëindigen. De kantonrechter zal de reden van de beëindiging van de huurovereenkomst bij de beoordeling zoveel mogelijk buiten beschouwing laten, omdat deze niet van invloed is op de wijze waarop huurovereenkomst financieel moet worden afgewikkeld.
De huurtermijnen over de maanden januari tot en met mei 2020
4.2.
[eiser] stelt in de dagvaarding dat hij [gedaagde] aan de expiratiedatum van de huurovereenkomst, 31 mei 2020, wil houden. Daarom vordert hij de huur en de variabele kosten tot en met 31 mei 2020. Vast staat echter dat [eiser] de sloten van het gehuurde in december 2019 heeft laten vervangen en geen nieuwe sleutels aan [gedaagde] heeft verstrekt, zodat [gedaagde] sindsdien geen gebruik van het gehuurde heeft kunnen maken. [eiser] stelt hierover dat hij [gedaagde] , nadat zij het pand op of omstreeks 1 november 2019 had verlaten, heeft verzocht de sleutels van het pand in te leveren in verband met de (brand)verzekering en wederverhuur, maar dat zij dit heeft nagelaten.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet verplicht was om de sleutels in november 2019 al in te leveren, omdat de huur pas op 31 mei 2020 zou eindigen. [eiser] is immers met haar opzegging per die datum akkoord gegaan. Uit het feit dat [gedaagde] eerder uit het pand is vertrokken, vloeit op zichzelf niet voort dat [gedaagde] op grond daarvan verplicht was de sleutels direct in te leveren. Door de sloten in december 2019 te vervangen, zodat [gedaagde] het gehuurde niet meer kon betreden noch gebruiken, heeft [eiser] [gedaagde] het huurgenot onthouden waar zij tot en met 31 mei 2020 recht op had. Op die manier is [eiser] direct zonder ingebrekestelling als eerste in verzuim geraakt. [eiser] is immers niet eerst overgegaan tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen. Nu de nakoming van de huurovereenkomst over de verstreken maanden januari tot en met mei 2020 door [eiser] blijvend onmogelijk is, is [gedaagde] niet meer gehouden tot nakoming van haar plicht om de huur over die maanden te betalen. De gevorderde huurtermijnen zullen daarom worden afgewezen.
De variabele kosten
4.4.
[gedaagde] betwist dat zij voor de periode nadat zij het gehuurde had verlaten nog variabele kosten aan [eiser] verschuldigd is. Ook betwist zij dat het totaal van de door haar betaalde voorschotten niet toereikend is om de verschuldigde variabele kosten over de periode tot en met december 2019 daaruit te voldoen. Zij beroept zich op de huurovereenkomst waaruit volgt dat zij een voorschot € 150,00 per maand verschuldigd was, terwijl uit het overzicht van [eiser] blijkt dat zij € 339,10 per maand betaalde. Volgens [gedaagde] heeft zij veel meer betaald dan zij verschuldigd was, terwijl anderzijds ieder deugdelijk overzicht van de daadwerkelijk gemaakte kosten ontbreekt.
4.5.
Uit de overgelegde producties 4 en 11 (financiële overzichten) kan de kantonrechter niet afleiden dat [gedaagde] nog variabele kosten, waaronder blijkens de dagvaarding ‘energiekosten, schoonmaakkosten etc.’ zijn te begrijpen, aan [eiser] moet betalen. [eiser] heeft nagelaten om een eindafrekening van de variabele kosten in het geding te brengen. Daardoor acht de kantonrechter het gevorderde bedrag van € 1.071,40 onvoldoende onderbouwd en zal het worden afgewezen.
Kosten vervanging sloten
4.6.
[eiser] vordert een vergoeding van de kosten van de vervanging van de sloten zonder een duidelijke grondslag te stellen. De kantonrechter heeft eerder in dit vonnis geoordeeld dat [gedaagde] niet verplicht was om de sleutels vóór 31 mei 2020 in te leveren. [eiser] heeft niet toegelicht op grond waarvan de kosten van vervanging voor rekening van [gedaagde] zouden moeten komen. De vordering zal dan ook worden afgewezen.
Boete
4.7.
Op grond van artikel 4.8 van de huurovereenkomst moeten de maandelijkse huurtermijn en het maandelijkse voorschot voor leveringen en diensten in één bedrag bij vooruitbetaling worden voldaan
vóór of op de eerste dagvan de periode waarop de betalingen betrekking hebben. Op grond van artikel 23.2 van de ROZ-bepalingen geldt bij te late betaling een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,00.
vóór of op de eerste dagvan de periode waarop de betalingen betrekking hebben. Op grond van artikel 23.2 van de ROZ-bepalingen geldt bij te late betaling een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,00.
4.8.
[eiser] heeft € 900,00 aan boetes in rekening gebracht wegens te late betalingen. Het is de kantonrechter niet duidelijk of [gedaagde] in 2019 de verschuldigde voorschotten voor variabele kosten te laat heeft betaald. Zij is immers een bedrag van € 150,00 per maand verschuldigd, terwijl uit de door [eiser] overgelegde productie en 11 blijkt dat [gedaagde] ook hogere maandtermijnen heeft betaald van € 339,05. De variabele kosten worden daarom bij de beoordeling of [gedaagde] eventueel boetes wegens te late betalingen verschuldigd is buiten beschouwing gelaten.
4.9.
Uit productie 11 blijkt dat [gedaagde] de huur over oktober, november en december 2019 in één keer op 1 december 2019 heeft voldaan. Dit betekent dat alleen de huurtermijnen oktober en november 2019 te laat zijn betaald. [gedaagde] is dus op grond van artikel 23.2 van de ROZ-bepalingen alleen over die twee maanden de verbeurde boete van (opgeteld) € 600,00 verschuldigd.
4.10.
[gedaagde] baseert haar verzoek tot matiging van de boete op de stelling dat vast staat dat het geschil van partijen voortvloeit uit een gebrek in de door [eiser] geleverde prestatie. Zij stelt hiertoe dat zij een affectieve relatie met een mede(onder)huurder heeft gehad. Nadat deze relatie op 7 november 2017 eindigde, is ook de zakelijk relatie met [eiser] zodanig verslechterd dat het volgens [gedaagde] voor haar niet meer mogelijk was om haar bedrijf vanuit het gehuurde voort te zetten.
4.11.
[eiser] erkent dat in de loop van 2019 sprake was van oplopende spanningen tussen [gedaagde] en een mede(onder)huurder, met wie zij een affectieve relatie heeft gehad, en dat dit gevolgen had voor de sfeer in het gehele kantoor. [eiser] meent echter dat dit probleem hem niet aangaat en dat [gedaagde] niet vanwege een gebrek aan het gehuurde voortijdig is vertrokken, althans niet aan een gebrek dat aan hem is toe te rekenen.
4.12.
De kantonrechter beoordeelt het beroep van [gedaagde] op matiging van de boetes als volgt. Bedongen boetes kunnen op grond van artikel 6:94 BW Pro worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De kantonrechter stelt voorop dat deze maatstaf terughoudendheid vereist. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
4.13.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] haar verzoek tot matiging niet voldoende heeft onderbouwd, omdat zij niet heeft gesteld op grond van welke feiten zij meent dat de oplopende spanningen tussen partijen aan [eiser] te wijten zijn, in aanmerking genomen dat de onderliggende problematiek de verbroken relatie tussen [gedaagde] en de (onder)huurder betreft. Bovendien heeft zij niet toegelicht welk verband bestaat tussen de opgelopen spanningen tussen partijen en het te laat betalen van de huur over de maanden oktober en november 2019. De verstoorde verhouding tussen partijen zal daarom buiten beschouwing worden gelaten bij de boordeling of de boete voor matiging in aanmerking komt. [gedaagde] heeft verder geen andere grondslagen, zoals persoonlijke financiële omstandigheden, aan haar verzoek tot matiging ten grondslag gelegd. De boete zal dus worden toegewezen tot een bedrag van € 600,00.
Buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente
4.14.
Nu de vordering ter zake van achterstallige huurpenningen, variabele kosten en kosten plaatsen cilinders zijn afgewezen en daarnaast niet is gebleken dat [gedaagde] vóór de datum van dagvaarding kosten heeft gemaakt voor incasso van de toe te wijzen boetes, zullen de gevorderde buitengerechtelijke kosten geheel worden afgewezen.
4.15.
Over de boete zal de wettelijke rente worden toegewezen zoals gevorderd.
Proceskosten
4.16.
[eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
salaris gemachtigde € 600,00 (2 punten x tarief € 300,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 600,00 met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 10 februari 2020 tot de voldoening;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 september 2020.