ECLI:NL:RBMNE:2020:4072

• Datum uitspraak: 19 augustus 2020
• Publicatiedatum: 25 september 2020
• Zaaknummer: 8155346
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.H. Bokx-Boom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg huurovereenkomst en geschil over parkeerplaats en servicekosten

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 19 augustus 2020 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiseres] en de stichting [gedaagde] over de huurovereenkomst van een appartement met bijbehorende parkeerplaats. [eiseres] huurt sinds 3 juli 2017 een woning van [gedaagde] en stelt dat de parkeerplaats, die in de huurovereenkomst is vermeld, niet exclusief voor haar beschikbaar is, waardoor zij niet kan parkeren. Dit leidt tot een vordering van [eiseres] tot gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en huurprijsvermindering van € 60,00 per maand. Daarnaast vordert zij terugbetaling van onterecht in rekening gebrachte servicekosten.

De kantonrechter oordeelt dat de parkeerplaats wel degelijk onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst, ondanks het feit dat het parkeerterrein openbaar toegankelijk is. De rechter oordeelt dat [eiseres] recht heeft op huurprijsvermindering en dat de huurovereenkomst partieel is ontbonden. Wat betreft de servicekosten oordeelt de rechter dat [gedaagde] onterecht kosten voor zonnepanelen en onderhoud in rekening heeft gebracht, en dat [eiseres] recht heeft op terugbetaling van deze kosten. De vordering in reconventie van [gedaagde] wordt afgewezen. De kosten van de procedure worden toegewezen aan [eiseres].

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8155346 UC EXPL 19-12234 CdJ/43959

Vonnis van 19 augustus 2020

inzake

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. C.A.M. Versteegen-Dekkers (ARAG),

tegen:

de stichting

[gedaagde] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. M. Schröer.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie;

- de akte van [gedaagde] van 22 juni 2020, waarbij zij drie aanvullende producties in het geding heeft gebracht;

- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van 29 juni 2020, welke in verband met de Covid-19 maatregelen per Skype is gehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] huurt vanaf 3 juli 2017 een woning van [gedaagde] , gelegen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] te [woonplaats] . [gedaagde] heeft de huurovereenkomst overgenomen van haar rechtsvoorgangster [naam onderneming] . De (kale) huurprijs bedraagt per 1 juli 2019 € 758,28 per maand. De huurovereenkomst vermeldt in artikel 1.1 onder meer
“Appartement gelegen op de begane grond inclusief gebruik van parkeerplaats nummer [nummeraanduiding 2] .”

2.2.

Artikel 6 van de huurovereenkomst (“Levering en diensten”) vermeldt onder meer:

“Als door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten (servicekosten) komen partijen overeen:

(…)

Kleine herstellingen

(…)

Onderhoud groenvoorziening / tuin

(…)”

2.3.

Artikel 15 van de op de huurovereenkomst toepasselijke Algemene Bepalingen luidt:

“15.1 De kosten van verbruik van water, gas, elektriciteit en andere energie, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van een overeenkomst tot levering en de meterhuur daarvoor, alsmede de kosten verbonden aan het leveren van beeld, geluid- en andere signalen zijn voor rekening van huurder, ook indien deze door de leverancier aan verhuurder in rekening worden gebracht (…)”

2.4.

Bij e-mail van 12 oktober 2017 heeft [eiseres] aan [gedaagde] onder meer bericht:

“Het valt mij op dat er vreemde mensen hun auto parkeren op de beperkte buitenplaats aan de [straatnaam] sinds de werkzaamheden op de buitenplaats (…)

Niet kunnen parkeren terwijl je hier woonachtig bent is zeer vervelend en uit den boze. Ik betaal immers voor een parkeerplaats.”

2.5.

Bij brief van 2 januari 2019 van de (voormalig) gemachtigde van [eiseres] heeft deze de rechtsvoorgangster van [gedaagde] gesommeerd om binnen twee weken na voornoemde datum te berichten wanneer de parkeerplaats wordt omheind en, voor zover [gedaagde] niet tot omheining over zal gaan, te bevestigen dat de maandelijkse bijdrage voor de parkeerplaats per direct komt te vervallen.

2.6.

Deze ingebrekestelling is bij brief van 6 augustus 2019 herhaald.

2.7.

Bij brief van 3 september 2019 heeft de huidige gemachtigde van [eiseres] aan de rechtsvoorgangster van [gedaagde] onder meer geschreven:

“Op 30 april 2019 heeft mijn cliënte van de beheerder een afrekening ontvangen van de stookkosten over de periode augustus 2017 tot en met december 2018. Uit deze afrekening volgt dat cliënte een bedrag ad € 424,29 dient te ontvangen. Dit bedrag heeft cliënte (…) vooralsnog niet ontvangen.

Middels dit schrijven verzoek ik u, en voor zover nodig sommeer ik u, om binnen een termijn van veertien dagen na heden over te gaan tot het uitbetalen van het bedrag ad € 424,29.”

2.8.

Bij brief van 20 september 2019 heeft Annexum namens [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiseres] meegedeeld:

“De teruggave van de teveel betaalde stookkosten kon helaas niet direct worden uitgevoerd, aangezien de firma Ista (…) ons informeerde dat de afrekening niet correct was uitgevoerd. De juiste stookkostenafrekening is nu gereed en zal deze week naar alle huurders worden verzonden. De uitbetaling zal per omgaande worden gedaan (…)

Het parkeerterrein zelf mag helaas op last van de gemeente niet afgesloten worden. De parkeernorm is toegepast op de panden [straatnaam] [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 3] en dient openbaar toegankelijk te zijn en blijven. Ten tijde van de oplevering van het object aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 3] was het parkeerterrein aldaar nog niet gereed. Dit heeft gezorgd voor een tijdelijke parkeerdruk. Nu het gehele terrein is ingericht zien wij dat dit opgelost is. Wij kunnen helaas niet garanderen dat er niet meer door derden van parkeerplaats nummer [nummeraanduiding 2] gebruik gemaakt wordt, maar hopen dat het sterk verminderd is.”

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst partieel is ontbonden, voor zover het de huur van de parkeerplaats met nummer [nummeraanduiding 2] betreft per 21 augustus 2019, dan wel per een door de rechter in goede justitie te bepalen datum;

II. uit te spreken dat [eiseres] recht heeft op huurprijsvermindering van € 60,00 per maand vanaf de datum dat [gedaagde] in verzuim is komen te verkeren, primair 27 oktober 2017, subsidiair 17 januari 2019, meer subsidiair 21 augustus 2019;

III. de kale huurprijs dientengevolge vanaf 27 oktober 2017, subsidiair 17 januari 2019, meer subsidiair 21 augustus 2019, verlaagt tot een bedrag van € 698,28, danwel een door de rechter in goede justitie te bepalen bedrag;

IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 235,29;

V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechteiljke incassokosten van € 45,00;

VI. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 23,24;

VII. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 111,55;

VIII. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 77,01;

IX. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over het gevorderde sub IV en V vanaf de datum van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

X. [gedaagde] te veroordelen in de kosten en nakosten.

3.2.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. [gedaagde] heeft tevens in reconventie gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [eiseres] gehouden is haar aandeel – gebaseerd op de door [gedaagde] gemaakte verdeling tussen de huurders van het appartementscomplex staande en gelegen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] – van de huurkosten van de zonnepanelen geplaatst op het dak van het complex aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] aan [gedaagde] te voldoen, voor zover nodig met terugwerkende kracht, die aan haar worden doorbelast via de servicekosten en meer specifiek de kostenpost “afschrijving roerende zaken”, alsmede [eiseres] te veroordelen in de kosten van het geding in reconventie.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

[eiseres] stelt dat zij na oplevering van haar woning heeft geconstateerd dat er, in weerwil van hetgeen in artikel 1.1 de huurovereenkomst is overeengekomen, geen eigen parkeerplaats was. Het parkeerterrein kon niet worden afgesloten waardoor ook derden op het terrein konden parkeren, waardoor [eiseres] vaak niet op haar eigen parkeerplaats kan parkeren. [eiseres] stelt dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat bij haar appartement een eigen parkeerplaats (met nummer [nummeraanduiding 2] ) inbegrepen was. Omdat [eiseres] niet over een eigen parkeerplaats kan beschikke is er volgens haar sprake van een gebrek. [eiseres] heeft daarom de huurovereenkomst ontbonden, voor zover deze betrekking op de parkeerplaats. Volgens [eiseres] bedraagt de waarde van een parkeerplaats € 60,00 per maand. [eiseres] vordert dat de huurovereenkomst partieel wordt ontbonden, in die zin dat de huurprijs maandelijks met € 60,00 wordt verminderd. Daarnaast is er tussen partijen een discussie ontstaan over de afrekening van de servicekosten. Daarin worden posten “afschrijving roerende zaken” en “onderhoud tuin” vermeld, maar deze posten vallen niet onder “
Bijkomende levering en diensten” als bedoeld in artikel 6.1 van de huurovereenkomst. [gedaagde] mag deze kosten dus niet bij [eiseres] in rekening brengen. [eiseres] vordert terugbetaling van deze posten, in totaal € 235,29. Ook heeft [eiseres] een bedrag betaald van € 111,55 voor diensten van Ista Nederland, terwijl zij met deze vennootschap geen rechtsrelatie heeft. Verder stelt [eiseres] dat zij nog recht heeft op betaling van € 23,24 uit hoofde van de afrekening servicekosten.

4.2.

[gedaagde] heeft tot haar verweer het navolgende aangevoerd. De parkeerplaats maakt geen onderdeel uit van het gehuurde, omdat het gehele parkeerterrein een openbaar karakter heeft. Het is [gedaagde] niet toegestaan dit terrein af te sluiten. De gemeente heeft de bewoners medegedeeld dat het parkeerterrein openbaar toegankelijk moet blijven. Aan [eiseres] is ook geen huurrecht verleend, maar hooguit een gebruiksrecht dat te allen tijde kan worden beëindigd. [eiseres] betaalt ook geen vergoeding voor de parkeerplaats. Van een gebrek is geen sprake, omdat de parkeerplaats niet onder de huurovereenkomst valt. Ten aanzien van de servicekosten heeft [gedaagde] aangevoerd dat de post “afschrijving roerende zaken” ziet op de zonnepanelen op het dak van het appartementencomplex. De kosten voor de panelen kunnen aan [eiseres] worden doorbelast. De kosten van tuinonderhoud komen op grond van artikel 6 van de huurovereenkomst voor rekening van [eiseres] . Dit valt onder de post “Onderhoud groenvoorziening/tuin”. Met betrekking tot de door Ista Nederland geleverde diensten heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij ten behoeve van de huurders een overeenkomst met Ista heeft gesloten. Ista draagt zorg voor de individuele afrekening van waterverbruik en verwarming. Hiertoe heeft Ista tussenmeters geleverd. De kosten van deze diensten worden aan de huurders doorbelast. [eiseres] heeft geen recht op het bedrag van € 23,25 op grond van de aangepaste afrekening servicekosten.

4.3.

Ter onderbouwing van haar tegenvordering stelt [gedaagde] dat er zonnepanelen zijn aangebracht op het dak van het appartementencomplex van [eiseres] . Deze zonnepanelen worden gehuurd en verschaffen de huurders voordelen zoals lagere energiekosten. De zonnepanelen zijn roerende zaken, zodat de exploitatiekosten bij de huurders in rekening kunnen worden gebracht. Door een vergissing is de doorbelasting van deze kosten niet expliciet genoemd in artikel 6 van de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] maakt [eiseres] misbruik van bevoegdheid door te persisteren in haar standpunt dat er instemming van de huurder nodig was voor de doorbelasting. Subsidiair is [gedaagde] van mening dat [eiseres] ongerechtvaardigd wordt verrijkt nu de zonnepanelen een financiële besparing voor haar opleveren. Meer subsidiair is [gedaagde] van mening dat zij op grond van de redelijkheid en billijkheid de kosten mocht doorbelasten en dat daar geen nadere instemming van [eiseres] voor nodig was.

4.4.

De kantonrechter oordeelt als volgt, waarbij de vorderingen in conventie en de vordering in reconventie gelet op hun verwevenheid gezamenlijk zullen worden behandeld.

De parkeerplaats

4.5.

Naar het oordeel van de kantonrechter valt de parkeerplaats onder de huurovereenkomst. De parkeerplaats is in artikel 1.1 van de huurovereenkomst vermeld en zelfs met een eigen nummer ( [nummeraanduiding 2] ) aangeduid. [eiseres] mocht er, gelet op de redactie in de huurovereenkomst, in ieder geval gerechtvaardigd op vertrouwen dat deze (genummerde) parkeerplaats bij haar appartement behoorde en dat zij daarvan het exclusieve gebruik zou verkrijgen. De stelling van [gedaagde] dat het parkeerterrein een openbaar karakter heeft en niet mag worden afgesloten faalt, nu dit een omstandigheid is die voor rekening en risico van [gedaagde] komt. Het standpunt van [gedaagde] dat er geen sprake is van een huurrecht omdat er geen vergoeding voor de parkeerplaats wordt betaald faalt, nu het niet uitgesloten is dat in de huurprijs een vergoeding is inbegrepen voor het gebruik de parkeerplaats.

4.6.

Omdat [gedaagde] aan [eiseres] niet het genot kan verschaffen van een eigen parkeerplaats, terwijl dit wel in de huurovereenkomst is overeengekomen, heeft [eiseres] recht op evenredige vermindering van de huurprijs. [eiseres] heeft, onder verwijzing naar een volgens haar gelijkwaardig pand, gesteld dat de waarde van de parkeerplaats € 60,00 is en [gedaagde] heeft deze waarde niet voldoende gemotiveerd weersproken.

4.7.

De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst partieel, namelijk voor wat betreft de parkeerplaats, is ontbonden en dat [eiseres] recht heeft op een huurprijsvermindering van € 60,00 per maand is dan ook toewijsbaar. Datzelfde geldt voor de vordering dat de kale huurprijs wordt verlaagd tot een bedrag van € 698,28.

de servicekosten en de vordering in reconventie

4.8.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] [eiseres] terecht een bedrag van

€ 80,38 in rekening heeft gebracht aan onderhoud tuin. De stelling van [eiseres] dat dit bedrag niet onder artikel 6.1 van de huurovereenkomst is opgenomen faalt, omdat in dat artikel onder het kopje “Kleine herstellingen” de post “Onderhoud groenvoorziening/tuin” expliciet is opgenomen. Daarmee staat vast dat tussen partijen is overeengekomen dat deze kosten voor rekening van de huurder zullen zijn. Kleine herstellingen komen immers ook op grond van de wet voor rekening van de huurder.

4.9.

[gedaagde] heeft [eiseres] daarnaast een bedrag van € 154,91 in rekening gebracht in verband met de post “afschrijving onroerende zaken”. [gedaagde] heeft ten aanzien van deze post aangevoerd dat deze verband houdt met de doorbelasting van de zonnepanelen op het dak van het complex waarin [eiseres] een appartement huurt. Dat standpunt faalt. [gedaagde] heeft bij antwoord in conventie erkend dat zij toestemming van [eiseres] nodig had om de lijst van bijkomende leveringen en diensten te kunnen wijzigen, maar vast staat dat dit niet is gebeurd. Kennelijk heeft [gedaagde] er éénzijdig, en zonder enig voorafgaand overleg met de huurders, voor gekozen om zonnepanelen op het dak aan te brengen en de kosten daarvan aan de huurders door te belasten. Niet alleen is deze doorbelasting niet overeengekomen, maar de kantonrechter acht deze handelwijze ook in strijd met het goed verhuurderschap. Van een zorgvuldig handelend verhuurder mag immers in redelijkheid worden verlangd dat hij vooraf over dergelijke keuzes, zeker met (substantiële) financiële consequenties als de onderhavige, met de huurders overleg pleegt en met hen tot overeenstemming komt. Van ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake omdat [eiseres] ter comparitie onweersproken heeft verklaard dat zij geen voordeel heeft van de zonnepanelen en [gedaagde] vervolgens niet heeft aangetoond dat [eiseres] wel financieel voordeel heeft genoten. Daarnaast is een beroep op ongerechtvaardigde verrijking onder deze omstandigheden, waarbij de doorbelasting de huurder in feite door de verhuurder is opgedrongen, in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Uit hetgeen hiervoor werd overwogen volgt dat ook de stellingen van [gedaagde] dat [eiseres] misbruik maakt van haar bevoegdheid door de doorbelasting te weigeren en dat de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat deze doorbelasting onder de opsomming van artikel 6 van de huurovereenkomst kan worden gebracht, falen. [eiseres] is het bedrag van € 154,91 dan ook niet verschuldigd.

4.10.

Op grond van hetgeen hiervoor onder 4.9 werd overwogen volgt dat de vordering in reconventie als ongegrond dient te worden afgewezen.

Kosten Ista Nederland

4.11.

Ten aanzien van deze kosten is de kantonrechter van oordeel dat niet gebleken is dat tussen partijen is overeengekomen dat deze kosten voor rekening van de huurder komen. [eiseres] heeft ter zitting gesteld dat deze kosten in feite de kosten van dienstverlening van Ista betreffen. Het verweer van [gedaagde] dat deze kosten onder artikel 15 van de huurovereenkomst vallen wordt verworpen, nu [gedaagde] dat verweer onvoldoende heeft onderbouwd. Artikel 15 van de huurovereenkomst biedt slechts een grondslag om de kosten van verbruik van water, gas, elektriciteit en andere energie, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van een overeenkomst tot levering en de meterhuur in rekening te brengen. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van haar verweer geen specificatie in het geding gebracht waaruit blijkt waarop de in rekening gebrachte kosten van Ista betrekking hebben, terwijl dit ook niet uit de eindafrekening kan worden afgeleid.

4.11.

De slotsom is dan ook dat het bedrag van € 111,55 door [eiseres] onverschuldigd is betaald zodat de vordering van [eiseres] tot terugbetaling zal worden toegewezen.

Het bedrag van € 23,24

4.12.

[eiseres] stelt dat uit de aangepaste servicekostenafrekening blijkt dat een bedrag van € 424,29 aan haar zou worden terugbetaald. [eiseres] diende ook nog een bedrag van € 21,48 aan [gedaagde] te voldoen. Na verrekening van dit bedrag resteert een door [eiseres] te ontvangen bedrag van € 402,81. [eiseres] heeft echter slechts € 379,57 ontvangen, zodat zij aanspraak maakt op een bedrag van € 23,24. [gedaagde] voert aan dat zowel het bedrag van

€ 23,26, het saldo van de afrekening servicekosten, en het bedrag van € 21,48, het saldo van de afrekening energiekosten, zijn verrekend met het terug te ontvangen bedrag van € 424,29 zodat het correcte bedrag is uitbetaald. [eiseres] heeft dit verweer ter zitting niet gemotiveerd weersproken, zodat dit verweer slaagt. Dit onderdeel van de vordering zal daarom worden afgewezen.

[eiseres]

De buitengerechtelijke incassokosten

4.13.

Deze nevenvorderingen worden als niet (gemotiveerd) weersproken toegewezen.

De proceskosten

4.14.

[gedaagde] zal als de (grotendeels) in conventie in het ongelijk te stellen partij in de kosten worden veroordeeld. De kosten van [eiseres] worden begroot op € 360,00 aan salaris van haar gemachtigde.

4.15.

In reconventie zal [gedaagde] als de geheel in het ongelijk te stellen partij in de kosten worden veroordeeld. De kosten van [eiseres] worden begroot op € 180,00 aan salaris van haar gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met ingang van 21 augustus 2019 partieel is ontbonden, voor zover het de huur van de parkeerplaats met nummer [nummeraanduiding 2] betreft;

5.2.

verklaart voor recht dat [eiseres] met ingang van 27 oktober 2017 recht heeft op een huurprijsvermindering van € 60,00 per maand;

5.3.

verlaagt de kale huurprijs dientengevolge vanaf 27 oktober 2017 tot een bedrag van

€ 698,28 per maand;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 154,91, alsmede een bedrag van € 111,55, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 122,01 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de nakosten van € 100,00 voor zover deze kosten worden gemaakt;

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

in reconventie

5.9.

wijst de vordering af;

5.10.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 180,00 aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Bokx-Boom, kantonrechter, en is in aanwezigheid van mr. B.Ph.C. de Jong, griffier in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2020.