Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/440
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 september 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: M.F. Rupert),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] in [plaatsnaam] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 395.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. De waarde van de woning is bijgesteld naar € 382.000,- en de aanslagen zijn dienovereenkomstig verlaagd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2020. In verband met maatregelen in het
kader van het coronavirus heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiseres heeft zich laten
vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen
door zijn gemachtigde en taxateur [A] .
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een 1989 gebouwde rijwoning met een aanbouw en een garage. De woning heeft een inhoud van 430 m³ en ligt op een perceel van 186 m². De aanbouw heeft een inhoud van 25 m³ en de garage 52 m³.
2. Eiseres bepleit een lagere waarde. Verweerder bepleit de in bezwaar vastgestelde waarde.
Motiveringsbeginsel
3. Eiseres voert aan dat de uitspraak op bezwaar in strijd met het motiveringsbeginsel is genomen, omdat pas in het verweerschrift is toegelicht waarom de waarde van de woning met slechts € 13.000,- is verlaagd. Verweerder heeft in het verweerschrift en op zitting namelijk toegelicht dat er op grond van het matige voorzieningenniveau en de staat van onderhoud een verdere verlaging zou zijn, ware het niet dat de ligging van de woning ten onrechte te laag geregistreerd stond. Dit is in bezwaar ook gecorrigeerd, waardoor de verlaging € 13.000,- bedroeg en niet meer. Eiseres voert aan dat verweerder dit in de uitspraak op bezwaar had moeten toelichten.
4. De rechtbank is van oordeel dat deze grond slaagt. In de uitspraak op bezwaar staat wel toegelicht dat de waarde verlaagd wordt vanwege het voorzieningen- en onderhoudsniveau, maar daarbij is niet toegelicht dat de ligging juist beter is dan voorheen werd aangenomen. De motivering van de bestreden uitspraak schiet dus tekort. De uitspraak is daarom onvoldoende gemotiveerd en in strijd met artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) tot stand gekomen. De rechtbank ziet echter aanleiding om dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Awb te passeren. Verweerder heeft in het verweerschrift van 30 april 2020 alsnog gemotiveerd hoe de ligging de waarde in bezwaar heeft beïnvloed. Eiseres heeft tot de zitting ruim de mogelijkheid gehad hier op te reageren en zij heeft dit op zitting ook gedaan. Hierdoor is eiseres niet in haar belangen geschaad.
Beoordelingskader
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
Taxatie door verweerder
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapportovergelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [plaatsnaam] : [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] , [straatnaam 3] [nummeraanduiding 3] en [straatnaam 3] [nummeraanduiding 4] .
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers van woningen die bij de woning van eiseres in de buurt liggen en binnen een jaar rond de waardepeildatum verkocht zijn. De referentiewoningen aan de [straatnaam 3] hebben net als de woning van eiseres een betere waardering qua ligging. Deze woningen hebben een iets lagere prijs per m³, maar de rechtbank is van oordeel dat verweerder in het verweerschrift voldoende heeft toegelicht dat dit te verklaren is doordat deze woningen ongeveer 200 m³ groter zijn.
De beroepsgronden van eiseres
8. Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.
De ligging van de woning
9. Eiseres voert aan dat verweerder ten onrechte een hoge score voor ligging aan de woning heeft toegekend. Het klopt dat er groen voor de woning is, maar het gaat volgens eiseres te ver om dit te duiden als een ‘unieke ligging’. Volgens eiseres is het niet meer dan een trapveldje of een veldje waar honden worden uitgelaten; het is in ieder geval geen echt park.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende heeft gemotiveerd dat de ligging van de woning vergelijkbaar is met die van de referentiewoningen aan de [straatnaam 3] . De referentiewoning aan [straatnaam 2] ligt in een andere wijk. Nu verweerder voldoende heeft aangetoond dat de ligging van de woning vergelijkbaar is met de ligging van de referentiewoningen, is de rechtbank van oordeel dat het niet relevant is hoe het groen tegenover het [straatnaam 1] (op de kaart aangeduid als ‘ [naam park] ’) geduid wordt. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
[straatnaam 1] [nummeraanduiding 5] en [straatnaam 4] [nummeraanduiding 6]11. Eiseres voert aan dat verweerder de woningen [straatnaam 1] [nummeraanduiding 5] en [straatnaam 4] [nummeraanduiding 6] ten onrechte niet heeft gebruikt als vergelijkingsobjecten. Uit deze referenties, die volgens eiseres goed vergelijkbaar zijn, blijkt volgens haar dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
12. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat [straatnaam 1] [nummeraanduiding 5] een ander soort woning is. De woning van eiseres is een rijwoning in een rijtje van 3 woningen, terwijl [straatnaam 1] [nummeraanduiding 5] een echte rijwoning is. Verder is deze woning veel kleiner, wat de lagere verkoopprijs (€ 330.000,- volgens eiseres) kan verklaren: deze woning heeft een inhoud van bijna 100 m³ minder en het perceel is 50 m² kleiner, aldus verweerder. Tot slot heeft dat gedeelte van het [straatnaam 1] een minder mooie ligging. Ten aanzien van [straatnaam 4] [nummeraanduiding 6] heeft verweerder toegelicht dat deze woning uit de waardering is gehaald omdat deze woning aan een drukke doorgaande weg ligt en de andere woningen betere vergelijkingsobjecten zijn. De rechtbank kan deze toelichting volgen en is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door eiseres genoemde woningen minder vergelijkbaar zijn. Eiseres heeft haar standpunt bovendien niet met een taxatie of andere stukken onderbouwd. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
De tuin is ondoelmatig
13. Eiseres heeft verder nog aangevoerd dat verweerder er rekening mee had moeten houden dat een deel van haar tuin ondoelmatig is. De woning van eiseres staat namelijk in het midden van de rij en haar tuin heeft een T-vorm, waarbij het bovenste gedeelte van de T twee uitvalswegen achter de beide huizen van de buren langs vormen. Dit is bij elkaar ongeveer 50 m² wat volgens eiseres ondoelmatig is.
14. De rechtbank is van oordeel dat deze grond niet slaagt. De taxateur van verweerder heeft ter zitting toegelicht dat deze vorm ook mogelijkheden biedt: men kan kiezen om er twee uitvalswegen van te houden, maar er kan bijvoorbeeld ook een schuurtje op gebouwd worden. Het voordeel ten opzichte van bijvoorbeeld de buurpanden is dat er meer tuin is. De rechtbank kan deze toelichting volgen en is daarnaast van oordeel dat eiseres onvoldoende heeft onderbouwd dat dit gedeelte van haar tuin ondoelmatig is. Eiseres heeft namelijk niet aangetoond dat zij dit gedeelte van haar tuin in mindere mate kan gebruiken dan de rest van haar tuin.
Er is onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud
15. Eiseres voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud. Ze is de eerste bewoner en heeft er sinds dat ze in de woning is gaan wonen, niets aan de woning veranderd.
16. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat in deze wijk niet heel veel woningen verkocht worden en dat er meerdere huizen zijn die vanaf het begin door dezelfde mensen bewoond worden. Bij deze woning is bij de inpandige opname geconcludeerd dat het niveau qua voorzieningen en staat van onderhoud veel minder goed is. Hier is rekening mee gehouden door een lagere waardering op de secundaire kenmerken toe te kennen. Uit de taxatie blijkt ook dat de secundaire kenmerken lager gewaardeerd zijn dan de secundaire kenmerken van de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat hieruit voldoende blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met de staat waar het huis zich in bevind. Eiseres heeft geen eigen taxatie ingebracht waaruit blijkt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Maar omdat de rechtbank artikel 6:22 van de Awb heeft toegepast, bestaat wel aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten en te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoedt.
18. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1). Het te vergoeden griffierecht bedraagt € 48,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
€ 1.050,-.
€ 1.050,-.
Deze uitspraak is gedaan op 22 september 2020 door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van Dalen, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.