Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/438
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 september 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: M.F. Rupert),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.000.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2020. In verband met maatregelen in het kader van het coronavirus heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur [A] .
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een 1925 gebouwde vrijstaande woning met twee dakkapellen, een garage en een schuur. De woning heeft een inhoud van 845 m³ en ligt op een perceel van 1050 m².
2. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder bepleit de in bezwaar vastgestelde waarde.
Afbakening van het geschil3. Tussen partijen is niet in geschil dat eiser op 13 december 2017 overeengekomen is de woning te kopen voor € 952.500,-. Uit het opgaveformulier van eiser blijkt dat hij na levering van de woning op 16 maart 2018 voor € 100.000,- heeft geïnvesteerd. Deze werkzaamheden waren op 30 mei 2018 gereed.
4. Tussen partijen is niet in geschil en ook de rechtbank stelt vast dat, gelet op de investeringen van eiser, de waarde van de woning bepaald moet worden met toepassing van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Hierin staat (voor zover relevant) dat als een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van verbetering, de waarde wordt bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit wordt de toestandsdatum genoemd. In dit geval betekent dit dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2019.
5. Het geschil tussen partijen beperkt zich tot de vraag in welke mate de verbouwing tot een waardevermeerdering leidt ten opzichte van de prijs die eiser voor de woning heeft betaald in december 2017. Verweerder stelt zich daarbij op het standpunt dat het reëel is om uit te gaan van 60% van de verbouwingskosten. Eiser stelt zich op het standpunt dat dit 17,5% moet zijn.
Beoordeling van het geschil
6. Verweerder heeft zich in de uitspraak op bezwaar op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning moet worden bepaald door de aankoopprijs te vermeerderen met 60% van de verbouwingskosten. Ter zitting is door de taxateur toegelicht dat het zijn ervaring is dat verbouwingen in het algemeen tot een waardevermeerdering van 80 tot 85% van de verbouwingskosten leiden. In dit geval is 60% gehanteerd, maar dit is vervolgens afgerond naar beneden tot € 1.000.000,-, met als gevolg dat er feitelijk 47,5% gehanteerd is.
7. De rechtbank kan de toelichting van de taxateur, als deskundige op dit gebied, volgen en is op basis hiervan van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
8. Wat eiser hier tegen aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat vrijwel alle aanpassingen zijn gedaan omdat het huis bij aankoop niet naar smaak was en dat deze aanpassingen daarom niet zoveel waardevermeerdering opleveren. Volgens eiser levert de investering van € 100.000,- niet meer dan € 17.500,- waardevermeerdering op. De rechtbank kan dit standpunt niet volgen. Allereerst is de rechtbank van oordeel dat een dusdanig geringe waardevermeerdering niet reëel is. Bovendien heeft eiser zijn standpunt op geen enkele manier onderbouwd, behalve met de stelling dat bijna alle aanpassingen aan smaakgerelateerd waren. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
9. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 22 september 2020 door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van Dalen, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.