Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4323
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 september 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. O.P. van der Linden),
en
[verweerder] , verweerder
(gemachtigde: mr. J. Hillenaar).
Procesverloop
Bij besluit van 2 april 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder -voor zover hier aan de orde- aan eiseres een bestuurlijke boete van € 12.500,- opgelegd wegens het zonder omzettingsvergunning kamergewijs verhuren van het pand aan de [adres] te [plaats] (de woning).
Bij besluit van 2 september 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2020 via Skype for Business. Voor eiseres is [A] (een bestuurder) verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. Tijdens een controle op 7 maart 2019 hebben twee inspecteurs van de gemeente Utrecht vastgesteld dat de woning op dat moment zonder omzettingsvergunning kamergewijs werd verhuurd. Er woonden drie personen in de woning, waarvan één persoon heeft verklaard dat zij de hoofdhuurder was. De twee andere personen betaalden hun deel van de huurprijs aan de hoofdhuurder en de hoofdhuurder betaalde de volledige huurprijs aan eiseres.
2. Na die vaststelling heeft verweerder op 19 maart 2019 het voornemen kenbaar gemaakt om een bestuurlijke boete en een last onder dwangsom op te leggen. Vervolgens heeft verweerder het primaire besluit genomen en de bestuurlijke boete en de last onder dwangsom opgelegd. Bij een controle door verweerder op 16 juli 2019 is vastgesteld dat aan de opgelegde last onder dwangsom is gedaan. Daarom is geen dwangsom verschuldigd. Dat betekent dat deze zaak alleen gaat over de bestuurlijke boete van € 12.500,-.
3. Verweerder heeft de bestuurlijke boete opgelegd op grond van artikel 35 van de Huisvestingswet 2014, artikel 5.2 van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015,
wegens het handelen in strijd met artikel 21 lid 1 sub c van de Huisvestingswet 2014
en artikel 4.1.2, aanhef en onder c, van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015 (de Huisvestingsverordening).
4. Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres geen omzettingsvergunning had en dat de situatie op het moment van de controle daarom niet volgens de geldende regels was. Eiseres is van mening dat verweerder de bestuurlijke boete achterwege had moeten laten, of in ieder geval een lagere boete had moeten opleggen. Zij voert daarover het volgende aan.
Gronden
5. Eiseres voert aan dat het opleggen van een bestuurlijke boete niet proportioneel is en bovendien in strijd met het fair play-beginsel en het opgewekte vertrouwen dat zij mocht verhuren volgens de hospitaconstructie. Verder doet de bestuurlijke boete geen recht aan de omstandigheden van het geval. Eiseres noemt een aantal omstandigheden op grond waarvan verweerder had moeten afzien van het opleggen van een boete, of in ieder geval de boete had moeten matigen.
6. Eiseres heeft het pand rond 2014/2015 op aanraden van gemeenteambtenaren verhuurd met de zogenaamde hospitaconstructie, omdat een omzettingsvergunning dan niet nodig was. Eiseres wist niet dat verweerder door een beleidswijziging van 1 januari 2016 een andere definitie van deze hospitaconstructie is gaan hanteren. Zij wist dus ook niet dat niet meer aan de eisen van de hospitaconstructie was voldaan, nadat er in april 2018 een nieuwe hoofdhuurder is gekomen. Eiseres hoefde de nieuwe regels niet te kennen, omdat zij maar één hospitapand heeft en omdat de gemeente niet duidelijk daarover heeft gecommuniceerd. Zij vindt de overtreding daarom niet, althans verminderd verwijtbaar. Op grond van het overgangsrecht mochten oude hospitasituaties blijven bestaan. Eiseres meende dat zij daaruit kon opmaken dat de situatie mocht voortduren, ook met een nieuwe hoofdhuurder. Verder had verweerder moeten laten meewegen dat er geen overlast was en dat de situatie na een eerste waarschuwing is aangepast. Eiseres wil graag volgens de regels handelen. Verweerder had dus ook met een waarschuwing kunnen volstaan. Tot slot voert eiseres aan dat verweerder bij het bepalen van de hoogte van de boete had moeten aansluiten bij het particuliere tarief, omdat eiseres geen professionele beheerder is maar een belegger-verhuurder. Haar hoofdactiviteit is [Bedrijfsnaam] , een bouwbedrijf. Als zij één pand minder had gehad, dan had zij een lagere boete gekregen.
Beoordeling rechtbank
7. Met ingang van 1 januari 2016 is het beleid van verweerder gewijzigd. De gewijzigde beleidsregel is op 15 december 2015 in het Gemeenteblad bekendgemaakt. [1] Op grond van de nieuwe hospitaregeling moet de hospita/hoofdbewoner voor minimaal 10% eigenaar van de woning te zijn. Die situatie doet zich hier niet voor. Dat is niet in geschil. Op grond van de overgangsregeling zoals weergegeven in de nieuwe beleidsregel worden hospitasituaties die al bestonden vóór 1 januari 2016 (met een hoofdhuurder en twee onderhuurders) gerespecteerd, zo lang de hoofdhuurder niet verhuist. Als er een andere hoofdhuurder is gekomen valt de situatie niet meer onder de overgangsregeling. Dit is expliciet bekendgemaakt. Hier is een nieuwe hoofdhuurder gekomen in april 2018, dat is evenmin in geschil. Eiseres is er, zoals in beginsel een ieder, zelf voor verantwoordelijk dat zij de regels kent. Voor eiseres geldt des te meer dat zij van de regels en eventuele veranderingen daarvan op de hoogte is omdat zij voor beleggen en handel in onroerend goed is opgericht en vijf woningen verhuurt. Verweerder hoefde haar daar niet actief over te informeren, er nog vanaf gezien dat toepassing van de hospita-regeling zonder controle vooraf plaatsvindt en verweerder daar geen administratie van houdt. Dat het BRP door de gemeente Utrecht wordt beheerd maakt dat niet anders. Hieruit is wat betreft verhuur van woningen geen (inspannings)verplichting jegens verhuurders af te leiden. Dat eiseres in een eerder stadium is gewezen op de mogelijkheid van deze constructie maakt niet dat verweerder van de boete moest afzien. Toen gold het oude beleid nog en het was aan eiseres om zich van de regelgeving en veranderingen daarin op de hoogte te houden. Er is geen enkele aanwijzing op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd is dat eiseres erop mocht vertrouwen dat zij de verhuur na de beleidswijziging met de overgangsbepaling en het vertrek van de hoofdhuurder, toch ongewijzigd mocht voortzetten. Van schending van het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel of van een onevenredige belangenafweging door niet van de boete af te zien, is onder deze omstandigheden geen sprake en een verminderde verwijtbaarheid ziet de rechtbank hierin niet.
8. Naar het oordeel van de rechtbank zijn, mede gelet op het bovenstaande, geen omstandigheden aangevoerd, die verweerder had moeten bewegen om af te zien van de boete en te volstaan met een waarschuwing. Verweerder kiest bij overtreding van artikel 2.1.4 van de Huisvestingsverordening gezien de schaarste op de woningmarkt voor strikte naleving en een sterke signaalfunctie. In het geval van eiseres, die totaal 5 (woning)panden in verhuur heeft, is er geen reden waarom gebruik maken van de boetebevoegdheid onredelijk is.
9. Over de stelling van eiseres dat verweerder bij het vaststellen van de boete zou moeten aansluiten bij het particuliere tarief overweegt de rechtbank als volgt. In de toelichting bij artikel 5.2 van de Huisvestingsverordening is openomen dat een overtreder als bedrijfsmatige verhuurder wordt aangemerkt als deze meer dan twee panden bezit of in de verhuur heeft en deze gebruikt om inkomsten te genereren. Deze uitleg acht de rechtbank niet onredelijk. Zeker in het geval van eiseres, die vijf (woning)panden in verhuur heeft, hier dus inkomsten uit verwerft en gezien de statuten kennelijk speciaal voor beleggen en handel in onroerend goed is opgericht, is er geen enkele aanwijzing om haar niet als bedrijfsmatige verhuurder aan te merken. Dat één van de bestuurders zichzelf aanduidt als belegger-verhuurder maakt dat niet anders.
10. De omstandigheden die zijn aangevoerd om van de boete af te zien, zijn evenmin omstandigheden om de boete te matigen. Zij verminderen de verwijtbaarheid niet en vormen geen verlichtende omstandigheden waaronder de overtreding is begaan. Dat de huurders kennelijk geen bijzondere overlast hebben veroorzaakt is ten aanzien van eiseres als verhuurder niet als boete-verminderende omstandigheid aan te merken. De bestuurlijke boete is immers opgelegd vanwege het onttrekken van woningen aan de woningmarkt en het daardoor bijdragen aan de schaarste aan zelfstandige woonruimte. Of sprake is van overlast speelt daarbij geen rol.
11. De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder de boete heeft mogen opleggen en dat hij op goede gronden geen aanleiding heeft gezien om de boete te matigen nu eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van verminderde verwijtbaarheid, beperkte ernst van de overtreding of een geringe financiële draagkracht.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.J.M. Mol, rechter, in aanwezigheid van mr. A.M. Slierendrecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 september 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.