Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/1523
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 januari 2020 in de zaak tussen
[eiser] en [eiseres] , te [woonplaats] ,
samen eisers,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Soest, verweerder
(gemachtigde: mr. S.F. Supusepa).
Procesverloop
Met het besluit van 2 oktober 2018 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eisers om tegemoetkoming in geleden planschade tot een bedrag van € 3.100,- toegewezen, vermeerderd met wettelijke rente.
Met het besluit van 20 maart 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben vervolgens beroep ingesteld.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2019. Eisers zijn verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] .
Overwegingen
De goede procesorde
1. Uit artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) volgt dat nadere stukken tot tien dagen voor de zitting kunnen worden ingediend. Eisers hebben pas op de zitting – en dus te laat – een pleitnota met aanvullende gronden ingediend. Verweerder heeft op de zitting verzocht om toelating van het stuk te weigeren in verband met de strijd met de goede procesorde. Dit verzoek van verweerder is op de zitting vervolgens afgewezen. Hierbij is betrokken dat verweerder op de zitting op de pleitnota van eisers heeft kunnen reageren. Dit betekent dat de pleitnota van eisers van 6 december 2019 bij de beoordeling van de zaak wordt betrokken. Op de zitting heeft verweerder nog vier foto’s overgelegd van de [straatnaam 1] . Ook deze foto’s zijn door de rechtbank bij de beoordeling van de zaak betrokken.
Inleiding
2. Eisers zijn in 1996 eigenaar geworden van het perceel [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] in [woonplaats] en hebben daarop toen een woning laten bouwen. De percelen aan de overzijde van de woning van eisers langs de [straatnaam 2] bevinden zich aan de rand van een al langer bestaand bedrijventerrein. Op grond van de voorheen geldende bestemmingsplannen waren deze percelen bestemd voor woondoeleinden.
3. In 2012 is het bestemmingsplan ‘Soestdijkse Grachten’ vastgesteld, dat op 7 maart 2013 in werking is getreden. Op grond van dit nieuwe bestemmingsplan hebben de percelen tegenover de woning van eisers de bestemming ‘bedrijventerrein’ gekregen, waarvoor een maximum bouwhoogte voor gebouwen geldt van 11 meter.
4. Eisers hebben bij verweerder een aanvraag ingediend om tegemoetkoming in planschade als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan. Verweerder heeft de aanvraag tot planschade voorgelegd aan [naam vennootschap onder firma] v.o.f. ( [naam vennootschap onder firma] ). [naam vennootschap onder firma] heeft in haar advies van 11 september 2018 een planologische vergelijking gemaakt tussen het voorheen geldende planologische regime en het nieuwe bestemmingsplan. De conclusie van [naam vennootschap onder firma] is dat het nieuwe bestemmingsplan eisers in een enigszins nadeliger positie heeft gebracht, wat heeft geleid tot voor vergoeding vatbare schade als gevolg van waardevermindering van hun woning van € 15.000,-. [naam vennootschap onder firma] heeft een aftrek wegens normaal maatschappelijk risico van 3,5% van de waarde van de woning (3,5% van € 340.000,- = € 11.900,-) gehanteerd, zodat een bedrag van € 3.100,- resteert dat voor tegemoetkoming in aanmerking komt. Verweerder heeft op basis van het advies van [naam vennootschap onder firma] de tegemoetkoming toegekend zoals is beschreven onder ‘Procesverloop’.
Het geschil
5. Het geschil gaat over de omvang van de tegemoetkoming in planschade. Eisers vinden dat verweerder zich voor zijn besluitvorming niet had mogen baseren op het advies van [naam vennootschap onder firma] . Ook zijn zij het niet eens met de hoogte van de toegekende schadebedrag. Eisers voeren verder aan dat verweerder het schadebedrag ten onrechte heeft verlaagd in verband met het normale maatschappelijke risico.
Eerst zal de rechtbank het beoordelingskader van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade schetsen en vervolgens zal de rechtbank de beroepsgronden beoordelen.
Beoordelingskader bij planvergelijking
6. Voor de beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade moet worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe moet de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is in beginsel niet de feitelijke situatie van belang, maar wat op grond van deze regimes maximaal kan, of kon, worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
Het advies van [naam vennootschap onder firma]
7. Eisers voeren aan dat het advies van [naam vennootschap onder firma] onjuist is. In het adviesrapport staan meerdere beweringen die niet kloppen. Voor de taxatie van de woning is bijvoorbeeld ten onrechte alleen uitgegaan van de kleinere huizen in de straat en het advies gaat er ten onrechte van uit dat in de omgeving van de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] sprake is van omvangrijke bedrijfsbebouwing. Het rapport is volgens eisers verder onvolledig en niet onafhankelijk. [naam vennootschap onder firma] heeft diverse schadefactoren die van invloed zijn op de verkoopbaarheid van de woning buiten beschouwing gelaten en de geldende structuurvisie eenzijdig belicht. Bovendien heeft [naam vennootschap onder firma] nagelaten om in het adviesrapport de foto’s op te nemen van het uitzicht vanuit de werkkamer van eisers. Deze foto’s zijn tijdens de bezichtiging door [naam vennootschap onder firma] wel genomen en geven volgens eisers het beste beeld van de ernst van de gewijzigde situatie. Verder is volgens eisers onvoldoende rekening gehouden met de gevolgen van het nieuwe bestemmingsplan voor de bereikbaarheid en de parkeergelegenheid.
8.1
De rechtbank overweegt dat uit rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) volgt dat een bestuursorgaan in beginsel mag uitgaan van het advies van een door hem benoemde deskundige. Daarvoor is wel vereist dat in het advies op objectieve en onpartijdige wijze verslag is gedaan van het door de deskundige verrichte onderzoek. Verder is vereist dat in het rapport op inzichtelijke wijze is beschreven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en dat de conclusies niet onbegrijpelijk zijn. Van dit beginsel kan worden afgeweken als er concrete aanknopingspunten naar voren zijn gebracht die twijfel zaaien over de juistheid of volledigheid van het rapport.
8.2
De rechtbank volgt eisers niet in de stelling dat het advies van [naam vennootschap onder firma] onjuist, onvolledig en niet onafhankelijk is. [naam vennootschap onder firma] is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. De rechtbank heeft hierbij betrokken dat [naam vennootschap onder firma] is geregistreerd bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs als Register Taxateur in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed en in de kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed. Eisers hebben geen gronden aangevoerd die leiden tot het oordeel dat [naam vennootschap onder firma] niet onafhankelijk is. Uit de keuze om in het adviesrapport bepaalde foto’s op te nemen en naar bepaalde passages uit de structuurvisie te verwijzen, volgt niet dat [naam vennootschap onder firma] niet onafhankelijk is. Voor de beoordeling van het verzoek om planschade is bovendien de feitelijke situatie die op de foto’s in het rapport te zien is niet doorslaggevend. De rechtbank wijst hiervoor op haar rechtsoverweging 6. Wat betreft de onvolledigheid en onjuistheid overweegt de rechtbank dat het adviesrapport een overzicht bevat van de planologische wijzigingen en de schadefactoren die daarbij een rol spelen. Het is niet gebleken dat dit overzicht een onjuist beeld geeft. De enkele stelling dat het rapport onzorgvuldig tot stand is gekomen is bovendien onvoldoende om twijfel te zaaien over de juistheid van het rapport. In wat eisers hebben aangevoerd over de onjuistheden, onvolledigheid en onafhankelijkheid, ziet de rechtbank dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder voor zijn besluitvorming niet heeft mogen afgaan op het rapport van [naam vennootschap onder firma] . De beroepsgrond slaagt niet.
8.3
Wat betreft de mate waarin bij het vaststellen van de schade rekening is gehouden met de bereikbaarheid en de parkeergelegenheid, overweegt de rechtbank als volgt. [naam vennootschap onder firma] heeft in haar rapport overwogen dat de wijziging van het gebruik van de percelen leidt tot een intensivering van het gebruik en daarmee tot een toename van het aantal verkeersbewegingen en een toename van de behoefte aan parkeergelegenheid. [naam vennootschap onder firma] heeft gemotiveerd toegelicht dat een goede verkeersdoorstroming gegarandeerd blijft gelet op de ontsluiting via de [straatnaam 2] . Wat betreft de parkeergelegenheid is in het bestemmingsplan bepaald dat de gronden bestemd als ‘Bedrijventerrein’ moeten voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Een relevante toename van de parkeerdruk is daarom niet te verwachten. Verweerder heeft daarbij nog gewezen op de omstandigheid dat de woningen aan de [straatnaam 1] beschikken over parkeergelegenheid op het eigen terrein. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze uitgangspunten voor onjuist te houden. Eisers hebben hun stellingen niet met een tegenrapport onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
De vaststelling van het schadebedrag
9. Eisers voeren aan dat verweerder het schadebedrag te laag heeft vastgesteld. Volgens hen komt dit door een onjuiste taxatie van hun woning, omdat [naam vennootschap onder firma] alleen is uitgegaan van de kleinere woningen midden in de woonwijk, in plaats van woningen aan de rand van de wijk zoals de woning van eisers. Eisers hebben gewezen op de vraagprijs van twee vergelijkbare woningen die via Funda te koop zijn aangeboden. De ene woning kijkt wel uit op het nieuw ontstane bedrijventerrein en de andere woning niet. Het verschil in vraagprijs is € 60.000,-. Dit is volgens eisers dan ook de waardevermindering van hun woning.
10. De rechtbank geeft eisers daarin geen gelijk. De rechtbank kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. De rechtbank wijst in dit verband op rechtsoverweging 8.11 van de overzichtsuitspraak van de ABRvS van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582. De referentiewoningen die door [naam vennootschap onder firma] zijn gebruikt voor de taxatie zijn weliswaar niet gelijk aan de woning van eisers, maar de woningen zijn wel vergelijkbaar wat betreft vloeroppervlak en de grootte van de kavels. Bij de taxatie is er bovendien rekening mee gehouden dat sommige van de gebruikte vergelijkingsobjecten midden in de woonwijk liggen, in plaats van aan de rand van de wijk zoals bij de woning van eisers het geval is. Dit verschil is immers tot uitdrukking gekomen in de voor eisers vastgestelde waardedaling van hun woning. De rechtbank heeft dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de taxatie van [naam vennootschap onder firma] . De verwijzing van eisers naar twee vergelijkbare woningen op Funda, maakt dat niet anders, alleen al omdat de transacties de vraagprijs in plaats van de uiteindelijke verkoopprijs vermelden. Eisers hebben bovendien geen eigen taxatierapport overgelegd om de juistheid van de door hen gestelde waardedaling van hun woning te onderbouwen. Eisers hebben dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de taxatie van [naam vennootschap onder firma] op dit punt niet kan worden gevolgd. De beroepsgrond slaagt niet.
Het normale maatschappelijk risico
11. Eisers voeren aan dat verweerder het schadebedrag ten onrechte heeft verlaagd in verband met het normale maatschappelijk risico. Volgens eisers is er in hun geval aanleiding om het schadebedrag niet, of in ieder geval niet meer dan 2%, te verlagen wegens het normale maatschappelijk risico. Eisers betrekken daarbij dat de totstandkoming van het bestemmingsplan volgens hen niet zorgvuldig is verlopen. Het definitieve bestemmingsplan is voor de percelen aan de overzijde van hun woning gewijzigd ten opzichte van het plan dat ter inzage heeft gelegen, terwijl de toelichting bij het plan niet gewijzigd is en zij hierover ook anderszins niet adequaat zijn geïnformeerd. Hierdoor zijn eisers op het verkeerde been gezet en hebben zij uiteindelijk tegen het definitieve bestemmingsplan geen bezwaar gemaakt. Eisers hebben ter onderbouwing van hun stelling verder gewezen op de ruimtelijke structuur van de omgeving. Volgens eisers lag het niet in de lijn der verwachtingen dat er op de percelen voor hun woning bedrijfsruimte gecreëerd zou worden. Er is juist een tekort aan woningen en een overschot aan bedrijfsruimte. Bovendien is aan alle kanten sprake van een zachte overgang tussen het bedrijventerrein en de woonwijk, behalve op de percelen tegenover de woning van eisers.
12. Voor het bepalen van de omvang van het normale maatschappelijke risico is verweerder aangesloten bij het adviesrapport van [naam vennootschap onder firma] , die uitgaat van 3,5% van de waarde van de woning. Verweerder handhaaft dat standpunt in beroep.
13. Uit artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) volgt dat de binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening blijft van de aanvrager. Uit artikel 6.2, tweede lid, van de Wro volgt – voor zover van belang – dat bij schade in de vorm van vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager blijft een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
14. De vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico is in de eerste plaats aan verweerder, die daarbij beoordelingsruimte toekomt. Verweerder moet deze vaststelling naar behoren motiveren. De vraag of planschade tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. Bij de beoordeling van het normale maatschappelijke risico komt ook betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en in een reeks van jaren gevoerd planologisch beleid past. Vergelijk de rechtsoverwegingen 5.9, 5.10 en 8.10 van voormelde overzichtsuitspraak van de ABRvS van 28 september 2016.
15. De rechtbank volgt eisers niet in hun stelling dat de vermindering van het schadebedrag wegens het normale maatschappelijk risico moet worden verlaagd tot 2%. [naam vennootschap onder firma] heeft het normale maatschappelijk risico vastgesteld op 3,5%. Hierbij heeft [naam vennootschap onder firma] betrokken dat het totale schadebedrag 4,41% is van de waarde van de woning voor de planologische wijziging, zodat geen sprake is van onevenredige schade die alleen al daarom niet voor rekening van eisers zou moeten blijven. Het normale maatschappelijk risico is door [naam vennootschap onder firma] ook beoordeeld in het licht van de ruimtelijke structuur van de omgeving. De percelen die nu zijn bestemd als bedrijventerrein sluiten aan op gronden die al waren ingericht voor bedrijven. De ontwikkeling dat ook deze gronden bij het bedrijventerrein werden gevoegd is daarom een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachting lag. Verweerder heeft zijn standpunt dat voor eisers in deze zaak een normaal maatschappelijk risico geldt van 3,5% van de waarde van de woning voor het ontstaan van de schade, met het advies van [naam vennootschap onder firma] deugdelijk gemotiveerd. De gegeven motivering past binnen de aan verweerder toekomende beoordelingsruimte. De wijze waarop het bestemmingsplan tot stand is gekomen speelt naar het oordeel van de rechtbank geen rol bij de beoordeling van de schade die als gevolg van datzelfde bestemmingsplan is ontstaan. De rechtbank begrijpt dat eisers ontevreden zijn over het verloop van die procedure, maar zij kan dit bij de beoordeling van de omvang van het normale maatschappelijk risico (en de planschade) niet betrekken. Dit betekent dat ook alle argumenten van eisers over de schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de lopende klachtprocedures over de bestemmingsplanprocedure niet kunnen worden betrokken bij de beoordeling in deze zaak. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
16. De conclusie is dat eisers van de rechtbank geen gelijk krijgen. Verweerder heeft de tegemoetkoming in geleden planschade voor eisers terecht vastgesteld. Verweerder heeft zich daarvoor mogen baseren op het adviesrapport van [naam vennootschap onder firma] . Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, en mr. N.M.H. van Ek, en mr. E.C. Matiasen, leden, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2020.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.