Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8329338 UC EXPL 20-1174 RvdH/1037
Vonnis van 9 september 2020
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. R.A.M. Schram,
tegen:
1. de vennootschap onder firma
Vennootschap onder firma [gedaagde sub 1] ,
h.o.d.n. [gedaagde sub 1] en [handelsnaam],
gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,
2 [gedaagde sub 2] , vennoot van sub 1,
wonende in [woonplaats]
3 [gedaagde sub 3] , vennoot van sub 1,
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
verder gezamenlijk ook te noemen [gedaagde sub 1] ,
gemachtigde: mr. A. Aaryf.
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde sub 1] gedagvaard. [gedaagde sub 1] heeft schriftelijk gereageerd. Daarna heeft de kantonrechter een zitting bepaald.
1.2.
De zitting vond plaats op 4 augustus 2020 via Skype. Verschenen zijn: de advocaat van [eiseres] en de heren [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , voornoemd, met hun advocaat. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om na de zitting tot overeenstemming te komen.
1.3.
Bij akte van 12 augustus 2020 heeft mr. Schram om een vonnis gevraagd.
1.4.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2. De beoordeling
Waar gaat deze zaak over en wat is de beslissing van de kantonrechter?
2.1.
[eiseres] is eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [adres] in [vestigingsplaats 2] . Zij heeft de ruimte te huur aangeboden via een makelaar. Die makelaar is met [gedaagde sub 1] in onderhandeling getreden over de verhuur van de bedrijfsruimte. Dat heeft er in ieder geval toe geleid dat [gedaagde sub 1] een huurvoorstel heeft ondertekend. [gedaagde sub 1] wilde uiteindelijk geen definitieve huurovereenkomst tekenen en heeft de bedrijfsruimte niet in gebruik genomen. Volgens [eiseres] is er een huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] tot stand gekomen. Zij vordert daarom in deze procedure betaling van de huurachterstand met wettelijke handelsrente, de toekomstige huurtermijnen, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
2.2.
De kantonrechter is van oordeel dat er geen huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] tot stand is gekomen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Het verloop
2.3.
[gedaagde sub 1] heeft omstreeks oktober 2019 interesse getoond in de bedrijfsruimte van [eiseres] . Eén van de vennoten heeft het pand samen met zijn echtgenote bezichtigd op 28 oktober 2019. Na de bezichtiging hebben zij de makelaar laten weten dat de ligging en oppervlakte in de smaak vallen, maar dat de huurprijs aan de hoge kant is. Zij hebben een lagere huurprijs voorgesteld en de eis gesteld dat het pand zou worden voorzien van verwarming. Er is vervolgens een aantal e-mails gewisseld tussen [gedaagde sub 1] en de makelaar. Ook was er telefonisch overleg.
2.4.
Het overleg leidde ertoe dat de makelaar van [eiseres] een huurvoorstel heeft opgesteld. Het voorstel kon tot 20 november 2019 worden getekend door [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] ondertekende het voorstel uiteindelijk op 25 november 2019. Vervolgens liet de echtgenote van één van de vennoten, kennelijk namens hen, op
10 december 2019 telefonisch aan de makelaar weten dat zij niet langer geïnteresseerd zijn. Dit laatste werd ook door de heer [gedaagde sub 3] per e-mail bevestigd aan de makelaar.
Kan het huurvoorstel worden aangemerkt als huurovereenkomst?
2.5.
Volgens [eiseres] blijkt uit het tekenen van het huurvoorstel namens [gedaagde sub 1] dat er een huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] tot stand is gekomen. [gedaagde sub 1] betwist dat. De discussie tussen partijen draait dus in de kern om de vraag of met het huurvoorstel kan worden aangetoond dat [eiseres] en [gedaagde sub 1] een (definitieve) huurovereenkomst hebben gesloten.
2.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. Nu [eiseres] stelt dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen en [gedaagde sub 1] dat gemotiveerd betwist, rust op [eiseres] de bewijslast van haar stelling. Zij moet dus bewijzen dat er sprake is van een huurovereenkomst. Hierbij zijn van belang de uitgangspunten die de Hoge Raad in het arrest van 22 december 2017 (ECLI:NL:HR:2017:3263) heeft geformuleerd. Het stuk dat [eiseres] ter onderbouwing van haar stelling aanbiedt, moet een bepaalde inhoud bevatten om het te kunnen aanmerken als een stuk waaraan met dwingende bewijskracht de conclusie kan worden verbonden dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Op grond van dat stuk moet kunnen worden vastgesteld dat partijen definitief wilsovereenstemming hebben bereikt over de huur van het pand. Het stuk zelf moet een concrete op huur en verhuur gerichte verklaring bevatten, wil het dwingende bewijskracht opleveren voor de stelling dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. [1]
2.7.
Het huurvoorstel is op 8 november 2019 opgesteld. Het onderwerp van het document is ‘huurvoorstel winkelruimte’ en in de inleiding staat dat met het huurvoorstel de uitgangspunten voor de huurovereenkomst worden bevestigd. In het voorstel zijn details opgenomen over onder meer de huurtermijn, verlengingsgronden, huurprijs per jaar, oplevering, servicekosten en de betalingstermijn. Ook is opgenomen dat de huurovereenkomst conform het ROZ-model wordt gesloten, waarin het huurvoorstel nader wordt uitgewerkt nadat de verhuurder daarom heeft verzocht. Het huurvoorstel is ondertekend namens [naam makelaarskantoor] door een Register makelaar taxateur en door de ‘kandidaat-huurder’.
2.8.
Uit het voorgaande leidt de kantonrechter af dat het huurvoorstel de basisgegevens bevat die (uiteindelijk) ook in de huurovereenkomst zouden worden opgenomen. In die zin bevat het voorstel belangrijke essentialia. Maar dat maakt nog niet dat het voorstel kan dienen als bewijs dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Het voorstel bevat meerdere aanwijzingen dat het geen definitieve overeenkomst omvat. Dat volgt onder meer uit de bepaling waarin staat dat het voorstel nog nader wordt uitgewerkt in een huurovereenkomst conform het ROZ-model. Die uitwerking is afhankelijk van het verzoek daartoe van de verhuurder; als de verhuurder daartoe niet verzoekt, zal het huurvoorstel dus niet eens tot een huurovereenkomst hoeven leiden, zo begrijpt de kantonrechter. Aan het voorstel is ook een termijn verbonden. Dat is wederom een bepaling die doet blijken dat het voorstel aan voorwaarden verbonden was en dat de kandidaat-huurder met ondertekening na 20 november 2019 er niet zonder meer van uit mocht gaan dat zij een definitieve huurovereenkomst tekende. Het voorstel is bovendien niet getekend door of namens de verhuurder, maar namens [naam makelaarskantoor] . Dat is niet de partij die in het voorstel is aangeduid als de verhuurder. Evenmin blijkt uit het voorstel dat [naam makelaarskantoor] bevoegd was om te tekenen in de plaats van [eiseres] in haar hoedanigheid van verhuurder. Kortom: uit het voorstel blijkt niet van instemming door de verhuurder. [gedaagde sub 1] zou dus op basis van de inhoud van het voorstel [eiseres] evenmin kunnen houden aan eventuele verplichtingen die op haar rusten. Overigens is het voorstel door [gedaagde sub 1] getekend als ‘kandidaat-huurder’ en is zij voor het geven van haar akkoord voor het voorstel ook nog niet aangemerkt als huurder.
2.9.
De huurovereenkomst conform het ROZ-model was als leeg document bij het huurvoorstel gevoegd en moest nog worden ingevuld. De kantonrechter begrijpt het zo, dat het model zou worden ingevuld naar aanleiding van de gegevens in het huurvoorstel en de gegevens die [gedaagde sub 1] heeft toegestuurd. Het feit dat al deze gegevens kennelijk voor handen waren en partijen de uitgangspunten voor de overeenkomst in een voorstel hadden opgesomd, kan bijdragen aan het antwoord op de vraag in welk stadium de onderhandelingen van partijen waren, met alle gevolgen van dien, maar dat oogpunt is voor de beoordeling van deze zaak niet relevant. In deze zaak gaat het er immers om, of het huurvoorstel kan dienen als bewijs dat er een definitieve huurovereenkomst tot stand is gekomen.
Conclusie
2.10.
De kantonrechter is van oordeel dat het huurvoorstel in onderhavige zaak niet kan dienen als bewijs dat een definitieve huurovereenkomst tot stand is gekomen. Zoals uit de overwegingen onder 2.8. kan worden afgeleid, ontbreekt in het voorstel een duidelijke verklaring dat partijen ( [eiseres] en [gedaagde sub 1] ) door ondertekening van het document overgaan tot verhuur en huur van het bedrijfspand. De verhuurder heeft het document in het geheel niet ondertekend en er waren ook nog voorwaarden verbonden aan de verdere uitwerking van het voorstel tot een overeenkomst. De vordering van [eiseres] wordt daarom afgewezen. Afwijzing van de hoofdsom leidt ook tot afwijzing van de daarmee samenhangende nevenvorderingen.
Proceskostenveroordeling
2.11.
[eiseres] heeft ongelijk gekregen. Daarom moet zijn de proceskosten van [gedaagde sub 1] betalen. Die bedragen € 360,-- en bestaan uit het salaris van de gemachtigde (2 punten x tarief € 180,--).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vordering af;
3.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 360,-- aan salaris gemachtigde;
3.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 september 2020.