Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5084
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 augustus 2020 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vijfheerenlanden, verweerder
(gemachtigde: R. Keeris).
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 143.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 27 juli 2020. In verband met maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Gemachtigde van eiser en gemachtigde van verweerder hebben aan de Skypezitting deelgenomen.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2003 gebouwde recreatiewoning gelegen in het vakantiepark [vakantiepark] in [woonplaats] . De woning heeft een inhoud van 207 m3 en ligt op een perceel van 310 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 107.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen op hetzelfde vakantiepark: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Beoordeling van het geschil
Grondstaffel
5. Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte pas in beroep inzicht heeft gegeven in de toegepaste grondstaffel, terwijl eiser hier in bezwaar al expliciet om verzocht heeft. De rechtbank volgt eiser hierin. Deze grondstaffel is voor eiser namelijk van belang om te kunnen controleren en zo nodig betwisten hoe verweerder tot de vastgestelde waarde is gekomen. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan (vergelijk Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:HR:2018:1316). De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder ten onrechte pas in beroep de toegepaste grondstaffel heeft overgelegd. Eiser heeft de grondstaffel zelf niet betwist. De grondstaffel is in beroep dus niet langer in geschil. Wel is de rechtbank van oordeel dat eiser door het te laat overleggen van de grondstaffel in beroep is gedwongen en ziet daarin dan ook reden om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser.
6. Aangezien de grondstaffel zelf niet langer in geschil is, kan dit ook niet leiden tot de conclusie dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet daarom aan de hand van de onderbouwing van verweerder en hetgeen eiser daar verder tegen heeft aangevoerd, beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
De taxatiematrix van verweerder
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor recreatiewoningen op hetzelfde vakantiepark. Met de verschillen in ligging en staat van onderhoud heeft verweerder, gelet op de prijzen per m2 voor de kavels en de prijzen per m3 voor de woningen, voldoende rekening gehouden.
8. Wat eiser verder in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.
Ligging
9. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere ligging van de referentiewoningen ten opzichte van de woning. Verweerder heeft toegelicht dat de referentiewoningen inderdaad een betere ligging hebben en heeft daarom de grondwaarden van deze referentiewoningen met 10% verhoogd. De taxatiematrix die voorligt onderbouwt nog steeds de vastgestelde waarde volgens verweerder.
10. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder. Tussen partijen is niet in geschil dat de referentiewoningen een betere ligging hebben. Verder heeft eiser niet betwist dat de correctie van 10% die verweerder heeft toegepast onvoldoende zou zijn. Uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat als gevolg van de ophoging van de waarde van de kavels bij de referentiewoningen de waarde per m3 voor de referentiewoningen zelf wat omlaag is gegaan. De rechtbank is echter van oordeel dat de waarde van de woning nog steeds wordt onderbouwd aan de hand van de gewijzigde taxatiematrix. Die taxatiematrix ligt in beroep ter beoordeling voor. De beroepsgrond slaagt niet.
Vve-reserves
11. Eiser voert aan dat verweerder de gerealiseerde verkoopcijfers niet heeft gecorrigeerd voor eventuele reserves van de vereniging van eigenaren (vve). Volgens eiser moeten deze vve-reserves uit de koopsom worden gefilterd, zodat de eigenlijke koopsom voor de referentiewoningen overblijft. Verweerder stelt dat uit de leveringsaktes niet is gebleken dat er vve-reserves waren, dus daar heeft hij dan ook geen rekening mee hoeven te houden.
12. De rechtbank volgt verweerder. Verweerder heeft gemotiveerd toegelicht dat niet is gebleken van vve-reserves bij deze referentiewoningen door de leveringsaktes over te leggen. Eiser heeft voor zijn standpunt, enkel dan de niet nader onderbouwde stelling, onvoldoende aangedragen om de rechtbank te doen twijfelen aan het standpunt van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
Niet uitgegaan van datum koopovereenkomst
13. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat verweerder bij de referentiewoningen ten onrechte is uitgegaan van de datum van levering in plaats van de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten. Volgens verweerder mag er ook van de datum van levering worden uitgegaan als deze binnen drie maanden na de datum van de koopovereenkomst ligt.
14. Hoewel eiser terecht stelt de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten als uitgangspunt moet worden genomen, geldt dit niet als de datum van levering en de datum van de koopovereenkomst minder dan drie maanden uit elkaar liggen. Uit de door verweerder overgelegde leveringsaktes blijkt dat deze data voor de referentiewoningen inderdaad minder dan drie maanden uit elkaar liggen. Verweerder heeft dus terecht ook mogen uitgaan van de datum van levering. De beroepsgrond slaagt niet.
Andere verkoopcijfers
15. Ten aanzien van de verkoopcijfers van andere referentiewoningen waar eiser op wijst, overweegt de rechtbank dat het in de eerste plaats aan verweerder is om geschikte referentiewoningen te selecteren. Verweerder moet kiezen voor de best vergelijkbare woningen die doorgaans zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum zijn verkocht. Met de door hem aangedragen verkoopcijfers onderbouwt eiser niet dat verweerder niet voor de best vergelijkbare woningen heeft gekozen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
17. Gelet op wat hiervoor onder punt 5 is overwogen, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De rechtbank stelt de proceskosten op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572,-- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 261,--, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 525,-- en wegingsfactor 1).
18. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 47,-- aan eiser vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.572,--.
draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 47,-- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 21 augustus 2020 door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat