Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4901
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 augustus 2020 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Stichtse Vecht, verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuijsen).
Procesverloop
In de beschikking van 20 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 390.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 4 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met daarin een taxatiematrix ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 27 juli 2020. In verband met maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Gemachtigde van eiser en gemachtigde van verweerder hebben aan de Skypezitting deelgenomen.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2002 gebouwde rijwoning met een aanbouw en een vrijstaande schuur. De woning ligt op een perceel van 147 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 320.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder in zijn verweerschrift een taxatiematrix opgenomen, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] : de [adres 2] , de [adres 3] en de [adres 4] .
Beoordeling van het geschil
De inhoud van de woning
5. De inhoud van de woning is in geschil. Eiser stelt dat de inhoud van de woning 397 m3 is. Eiser wijst in dit kader op een berekening die hij via ‘Woningweter’ heeft gemaakt. Verweerder gaat uit van een inhoud van 405 m3. Verweerder heeft toegelicht dat hij die inhoud heeft berekend aan de hand van de bouwtekeningen. Daarnaast wijst verweerder erop dat Woningweter op haar eigen website aangeeft dat berekeningen slechts een indicatie geven.
6. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder. Gelet op de toelichting van verweerder ziet de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de inhoud van 405 m3. Hoewel verweerder de bouwtekeningen niet heeft overgelegd, acht de rechtbank de nauwkeurigheid van een berekening aan de hand van bouwtekeningen groter dan die van de ‘Woningweter’. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat het verschil tussen de inhoud die eiser bepleit en de inhoud die verweerder bepleit slechts 7 m3 is, wat valt binnen de foutmarge die Woningweter op haar eigen website aangeeft. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Grondstaffel
5. Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte pas in beroep inzicht heeft gegeven in de toegepaste grondstaffel, terwijl eiser hier in bezwaar al expliciet om verzocht heeft. Volgens verweerder zijn er afspraken gemaakt met (het kantoor van) de gemachtigde van eiser, waarbij op voorhand alle grondstaffels van de gehele gemeente zijn overgelegd. Deze zouden als een Excel-bestand zijn toegestuurd. Eiser heeft dit ter zitting betwist.
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder ten onrechte pas in beroep de toegepaste grondstaffel willen overleggen. Van de afspraken waar verweerder op wijst, heeft de rechtbank geen onderbouwing/bewijs gevonden in het dossier. Het is van belang dat verweerder op het verzoek van eiser de grondstaffel verstrekt. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan (vergelijk Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:HR:2018:1316). In het verweerschrift wordt echter pas voor het eerst een onderbouwing van de waarde van de kavels gegeven.
Grondstaffel niet inzichtelijk en controleerbaar
7. De rechtbank is overigens van oordeel dat de onderbouwing van de waarde van de kavels, zoals deze door verweerder is gegeven, onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar is. In het verweerschrift is namelijk geen grondstaffel opgenomen, maar slechts een opsomming van tegen welke prijs per m2 de kavels van de verschillende (referentie)woningen zijn gewaardeerd. Hoewel uit deze opsomming is af te leiden dat er rekening wordt gehouden met de afnemende meerwaarde, is niet inzichtelijk op welke manier de grondwaarde is berekend. Het is onduidelijk of dit is gedaan aan de hand van een formule of aan de hand van stappen van bijvoorbeeld 100 m2.
8. Het voorgaande betekent dat verweerder niet aannemelijk maakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
Onderbouwing door eiser
9. Daarmee komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem voorgestane waarde van € 320.000,-- heeft onderbouwd. Eiser onderbouwt deze waarde niet met een taxatierapport of op een andere wijze. Dit betekent dat ook eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk maakt.
De rechtbank stelt de waarde vast
10. Omdat partijen de door hen voorgestane waarden onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 370.000,--.
Proceskosten en griffierecht
11. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De rechtbank stelt de proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572,-- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 261,--, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 525,-- en wegingsfactor 1).
12. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 47,-- aan eiser vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2019 vast op € 370.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.572,--;
draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 47,-- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 21 augustus 2020 door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat