Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/2969
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 augustus 2020 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P. Jansen).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 560.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 1 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 27 juli 2020. In verband met maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser en gemachtigde van verweerder hebben aan de Skypezitting deelgenomen.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1979 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De woning heeft een inhoud van 403 m3, een aanbouw van 131 m3 en ligt op een perceel van 450 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] : [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor twee-onder-een-kapwoningen die voor wat betreft uitstraling, grootte en ligging vergelijkbaar zijn. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen in onder andere de verschillen in kaveloppervlaktes heeft verweerder rekening gehouden door een grondstaffel toe te passen. Gelet op de gerealiseerde prijzen per m3 voor de referentiewoningen (€ 642,--, € 484,-- en € 690,--) is de voor de woning gehanteerde waarde van € 605,-- per m3 niet te hoog.
6. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.
Bruikbaarheid verkoopcijfer [adres 2]
7. Eiser voert aan dat het verkoopcijfer van de referentiewoning aan het [adres 2] niet bruikbaar is, omdat dit meer dan een jaar na de waardepeildatum is gerealiseerd. Volgens verweerder is dit verkoopcijfer wel bruikbaar. De koopovereenkomst is namelijk getekend op 15 december 2018 en valt dus nog binnen de periode van één jaar na de waardepeildatum. Bovendien is deze referentiewoning het beste te vergelijken met de woning, omdat deze in hetzelfde hof is gelegen. Ook heeft verweerder de verkoopprijs terug geïndexeerd naar de waardepeildatum.
8. De rechtbank volgt deze toelichting van verweerder. De periode van één jaar voor of na de waardepeildatum is een indicatie, maar geen harde grens. Zoals verweerder terecht aangeeft is deze referentiewoning het beste vergelijkingspand om de waarde van de woning te kunnen bepalen. De rechtbank vindt daarom dat het (geïndexeerde) verkoopcijfer van de referentiewoning aan het [adres 2] bruikbaar is. De beroepsgrond slaagt niet.
Dakkapel
9. Eiser voert verder aan dat verweerder ten onrechte een dakkapel heeft meegenomen in de waardebepaling, terwijl deze pas op 24 mei 2019 zou zijn geplaatst. Verweerder heeft hierover op zitting toegelicht dat er inderdaad één dakkapel in de waardering is meegenomen, maar dat dit om de dakkapel aan de voorzijde gaat. De dakkapel aan de achterzijde, die pas in 2019 is geplaatst, heeft verweerder nog niet meegenomen in de waardering van de woning voor belastingjaar 2019.
10. Gelet op de toelichting van verweerder ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder ten onrechte een extra dakkapel bij de waardering van de woning zou hebben betrokken. Uit de (lucht)foto’s die verweerder heeft overgelegd blijkt dat er bij aanvang van het belastingjaar 2019 in ieder geval één dakkapel aanwezig was bij de woning. In de taxatiematrix van verweerder is ook één dakkapel opgenomen. Dit komt dus met elkaar overeen. De beroepsgrond slaagt niet.
Procentuele stijging
11. Eiser voert verder aan dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld, door te wijzen op de procentuele stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van de vorige belastingjaren. Verder vergelijkt eiser de WOZ-waarde van zijn woning met de WOZ‑waarden van andere woningen uit zijn straat.
12.1
De rechtbank volgt eiser hierin niet. Het is de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Een van de trend afwijkend stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.
12.2
Het voorgaande geldt ook voor de vergelijking met de WOZ-waarden van andere woningen. Een vergelijking met (de procentuele stijging van) WOZ-waarden van andere woningen gaat, gelet op het beoordelingskader van de Wet WOZ, niet op. Bovendien kunnen WOZ-waarden van verschillende woningen niet een-op-een worden vergeleken, omdat daarbij onvoldoende rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woningen in bijvoorbeeld kaveloppervlakte of bijgebouwen. Uit een vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen, zoals eiser heeft gedaan, kan gelet op het systeem van waardebepaling volgens de Wet WOZ dan ook geen WOZ-waarde voor de woning worden afgeleid. De beroepsgrond slaagt niet.
Uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd
13. Tot slot voert eiser aan de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat verweerder onvoldoende is ingegaan op zijn argumenten. Eiser wijst er daarbij met name op de dat verweerder geen verklaring heeft gegeven voor de (afwijkende) procentuele stijging van de waarde van zijn woning.
14. Hoewel de uitspraak op bezwaar wat summier gemotiveerd is, voldoet deze naar het oordeel van de rechtbank wel aan de eisen die hieraan worden gesteld. In de uitspraak op bezwaar wordt door verweerder uitgelegd hoe de waardering in het kader van de Wet WOZ werkt. Een procentuele stijging van de waarde is daarbij niet van belang, dus op dat argument heeft verweerder dan ook niet expliciet in hoeven gaan. Verder wordt de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van drie referentiewoningen die in het verstrekte taxatieverslag zijn opgenomen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 21 augustus 2020 door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat