Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8259731 UC EXPL 20-241 aw/1370
Vonnis van 19 augustus 2020
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: Florijn Incasso B.V.,
tegen:
de besloten vennootschap
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: [.] .
1.De procedure
1.1.
Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
- de dagvaarding met producties is op 2 januari 2020 bij [gedaagde] bezorgd,
- [gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Zij heeft 1 productie bijgevoegd,
- partijen hebben achtereenvolgens nog een keer schriftelijk op elkaars stukken gereageerd. [eiseres] heeft productie 7 bijgevoegd, [gedaagde] heeft nogmaals productie 1 bijgevoegd,
- tot slot heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De beoordeling van de vordering van [eiseres]
Waar gaat het om en wat is de beslissing van de kantonrechter?
2.1.
[gedaagde] heeft in opdracht van [eiseres] bemiddeld bij het totstandkomen van een huurovereenkomst voor woonruimte.
Na bemiddeling van [gedaagde] heeft [eiseres] op 3 februari 2016 een huurovereenkomst gesloten met [A] , voor de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] .
[gedaagde] heeft aan [eiseres] gevraagd om voorafgaand aan het tekenen van het huurcontract aan haar te betalen: de borg van € 970,00, de eerste maand huur ter hoogte van € 970,00 en de bemiddelingskosten van € 1.173,70 inclusief BTW, oftewel € 970,00 exclusief BTW. [eiseres] heeft die bedragen op 18 januari 2016 aan [gedaagde] betaald.
2.2.
[eiseres] vordert in deze rechtszaak dat [gedaagde] aan haar de bemiddelings-kosten van € 1.173,70 zal terugbetalen, met rente en kosten. Zij stelt dat zij dat bedrag onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald. [gedaagde] heeft volgens [eiseres] namelijk twee heren gediend, omdat zij ook in opdracht van de verhuurder handelde. Op grond van de artikelen 7:425, 7:427 en 417 BW heeft [gedaagde] in dat geval ten opzichte van [eiseres] geen recht op loon. Een bepaling waarin dit is overeengekomen, is volgens [eiseres] nietig. Daarnaast stelt zij dat sprake is van een niet redelijk voordeel, als bedoeld in artikel 7:264 lid 2 BW Pro. De werkzaamheden die [gedaagde] heeft verricht staan niet in verhouding tot de daarvoor betaalde vergoeding. Het beding in de overeenkomst dat inhoudt dat zij bemiddelingskosten is verschuldigd, is nietig op grond van artikel 7:264 lid 2 BW Pro. [gedaagde] moet de betaalde bemiddelingskosten daarom terugbetalen, zo stelt [eiseres] .
2.3.
[gedaagde] voert als verweer aan dat het recht van [eiseres] om de vernietigbaarheid van (de bepaling in) de overeenkomst in te roepen op grond van de artikelen 7:425, 7:427 en 7:417 BW, is verjaard. Zij betwist dat zij twee heren heeft gediend door ook voor de verhuurder op te treden. De betreffende verhuurder had een eigen bemiddelaar. [eiseres] heeft aan [gedaagde] opdracht gegeven om woonruimte voor haar te zoeken en te bemiddelen bij het totstandkomen van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft dat gedaan. Voor de verrichte werkzaamheden is [eiseres] aan [gedaagde] de overeengekomen prijs verschuldigd. [gedaagde] concludeert dan ook dat de vordering van [eiseres] moet worden afgewezen.
2.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] het gelijk aan haar zijde heeft. De vordering van [eiseres] zal worden afgewezen, om de volgende redenen.
De motivering
2.5.
Vast staat dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst is gesloten die (in elk geval) inhoudt dat [gedaagde] voor [eiseres] zou bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst voor woonruimte.
Als [gedaagde] bij de uitvoering van die bemiddelingsovereenkomst inderdaad twee heren heeft gediend, dat wil zeggen dat zij daarbij niet alleen voor [eiseres] als huurder, maar ook voor de verhuurder is opgetreden, dan heeft [eiseres] als consument het recht de bemiddelingsovereenkomst vernietigen, met als gevolg dat zij de aan [gedaagde] betaalde bemiddelingskosten als onverschuldigd betaald kan terugvorderen (artikelen 7:417 lid 4, 7:425 en 7:427 in combinatie met 7:408 lid 3 BW). [eiseres] kan dit doen ofwel door middel van een buitengerechtelijke verklaring gericht aan [gedaagde] , ofwel door de rechter te vragen de bemiddelingsovereenkomst te vernietigen. Zij moet dit doen binnen 3 jaar nadat zij de bevoegdheid tot vernietiging heeft gekregen. Die bevoegdheid heeft zij gekregen bij het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst. De precieze datum waarop de bemiddelingsovereenkomst is gesloten is niet bekend: geen van partijen heeft deze genoemd en de overeenkomst is niet in het geding gebracht. Er kan echter van uit worden gegaan dat die datum ligt vóór de datum waarop het huurcontract is getekend, dat is 3 februari 2016. [eiseres] heeft – naar onbetwist is gebleven – voor het eerst bij brief van 2 oktober 2019 een beroep op de vernietigbaarheid van de bemiddelingsovereenkomst gedaan (productie 3 bij dagvaarding). Dat is niet binnen de hiervoor genoemde, wettelijke termijn van 3 jaar (artikel 3:52 lid 1 aanhef Pro en onder d. en lid 2 BW).
2.6.
Geconcludeerd wordt dat het beroep van [gedaagde] op verjaring slaagt. De vordering van [eiseres] kan op de eerste grondslag, de vernietigbaarheid wegens het dienen van twee heren, niet worden toegewezen.
2.7.
Als tweede grondslag voor haar vordering beroept [eiseres] zich op artikel 7:264 BW Pro. In dat artikel is opgenomen dat nietig is elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voorzover daarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen (artikel 7:264 lid 1 in Pro combinatie met lid 2 BW).
2.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter vallen de door een makelaar in rekening gebrachte bemiddelingskosten in beginsel niet onder de in artikel 7:264 BW Pro bedoelde nietigheid. Als een makelaar in opdracht van een potentiële huurder naar woonruimte heeft gezocht en er is vervolgens door zijn bemiddeling een huurovereenkomst tot stand gekomen, dan heeft hij ten opzichte van de huurder aanspraak op betaling van de verrichte werkzaamheden. Immers er is sprake van een tegenprestatie in de vorm van geleverde diensten. Een beding in een bemiddelingsovereenkomst dat bij verhuur bemiddelingskosten verschuldigd zijn, levert daarom geen onredelijk voordeel op.
2.9.
[eiseres] heeft echter gesteld dat niet [gedaagde] , maar zij zelf de woning destijds heeft gevonden, namelijk op de website van [gedaagde] . Omdat de gegevens van de verhuurder niet op de website waren vermeld heeft zij contact met [gedaagde] moeten opnemen en heeft zij gebruik moeten maken van haar bemiddeling.
[gedaagde] heeft die gestelde gang van zaken gemotiveerd betwist. Volgens [gedaagde] heeft zij in opdracht van [eiseres] gezocht naar geschikte woningen en heeft zij de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] gevonden bij een andere bemiddelaar, [naam onderneming] .
2.10.
[eiseres] stelt dat zij niet beschikt over de bedoelde advertentie die destijds op de website van [gedaagde] heeft gestaan en dat zij haar stelling dus niet nader kan onderbouwen of bewijzen. Zij heeft echter ook voor het overige haar stelling dat [gedaagde] twee heren heeft gediend bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst, naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd. [eiseres] heeft - zoals eerder overwogen - de bemiddelingsovereenkomst niet overgelegd, waaruit opgemaakt zou kunnen worden welke opdracht zij destijds precies aan [gedaagde] heeft verstrekt. Het feit dat [gedaagde] in de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst contact heeft gehad met de verhuurder van de woonruimte, of met zijn tussenpersoon, ligt voor de hand en kan niet tot de conclusie leiden dat [gedaagde] ook voor de verhuurder is opgetreden. Hetzelfde geldt voor het feit dat [gedaagde] aan [eiseres] om haar gegevens heeft gevraagd, heeft gezorgd voor ondertekening van het huurcontract door [eiseres] en de verhuurder, de borg en de eerste maand huur van [eiseres] in ontvangst heeft genomen en aan de verhuurder heeft doorbetaald en bij de inspectie van de woning en de oplevering van de woning aan [eiseres] , aanwezig is geweest. [gedaagde] stelt namelijk dat zij dit alles heeft gedaan voor of namens [eiseres] , in de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst. De kantonrechter vindt dat niet onaannemelijk. Er kan daarom in rechte niet van uit worden gegaan dat [gedaagde] ook voor de verhuurder is opgetreden en dat zij – zoals [eiseres] stelt – geen noemenswaardige werkzaamheden voor [eiseres] heeft verricht.
2.11.
Overigens komt de hoogte van de bemiddelingskosten, neerkomend op een maand huur exclusief BTW, de kantonrechter niet onredelijk voor in relatie tot de hiervoor onder 2.10. omschreven, verrichte werkzaamheden.
2.12.
De conclusie is dat de vordering van [eiseres] ook op de tweede grondslag niet kan worden toegewezen. [eiseres] heeft de bemiddelingskosten niet onverschuldigd aan [gedaagde] betaald. De vordering tot terugbetaling van de bemiddelingskosten wordt daarom afgewezen, evenals de nevenvorderingen.
2.13.
[eiseres] heeft ongelijk gekregen. Zij moet daarom de proceskosten van [gedaagde] betalen, tot vandaag begroot op nihil, omdat [gedaagde] geen professionele gemachtigde heeft.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vordering af;
3.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot vandaag begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2020.