Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3825
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 augustus 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
1. In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 832.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. In de uitspraak op bezwaar van 4 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de bij de beschikking vastgestelde waarde van de woning verminderd tot een bedrag van € 812.000,-. De aanslag onroerendezaakbelastingen is met toepassing van die nieuwe waarde verminderd.
3. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
4. In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. Partijen hebben ermee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 22 juli 2020.
Het geschil
5. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een in 1935 gebouwde hoekwoning met een garage. De woning heeft een inhoud van 638 m³ en ligt op een kavel van in totaal 342 m².
6. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 812.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 778.000,-. Aan de hand van wat partijen naar voren hebben gebracht moet de rechtbank beoordelen of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Het beoordelingskader
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
8. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [woonplaats] gelegen hoekwoningen:
[adres 2] , verkocht op 2-10-2017 voor € 784.000,-;
[adres 3] , verkocht op 2-10-2017 voor € 779.000,-;
[adres 3] , verkocht op 18-9-2017 voor € 639.000,-.
Beoordeling van de zaak
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 812.000,- niet te hoog is. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd maakt dat oordeel niet anders. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.
10. Eiser voert in de eerste plaats aan dat de huidige WOZ-bepaling vrij willekeurig is en tot onbegrip leidt. Als er andere verkoopcijfers van andere vergelijkingsobjecten worden gebruikt voor de onderbouwing van de WOZ-waarde, dan komt er een andere uitslag uit. Kijkend naar de gemiddelde WOZ-waarden van andere door hem genoemde woningen in de [straat] , liggen die lager dan de waarde van zijn woning.
11. De rechtbank stelt vast dat uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met woningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Het is in eerste instantie aan verweerder om vergelijkbare vergelijkingsobjecten te selecteren, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Die vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, maar verweerder moet wel inzichtelijk maken hoe hij rekening houdt met de verschillen in waardebepalende factoren. Het staat verweerder vrij om te kiezen voor de hoogst gerealiseerde verkoopcijfers. Daarbij ziet de rechtbank geen aanknopingspunten voor de stelling van eiser dat verweerder een willekeurige en onnavolgbare vergelijking zou hebben gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Verder overweegt de rechtbank dat uit de taxatiematrix blijkt dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, wat betreft onder meer inhoud en perceeloppervlakte, in voldoende mate rekening is gehouden. Daar komt bij dat verweerder met de waardeontwikkeling rekening heeft gehouden door het verkoopcijfer te corrigeren naar de waardepeildatum. De enkele stelling van eiser dat uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de objectkenmerken voor alle woningen met hetzelfde niveau heeft gewaardeerd, is onvoldoende voor het standpunt dat verweerder met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten geen rekening heeft gehouden. Verweerder heeft toegelicht dat alle woningen in de taxatiematrix ten tijde van de verkoop in een gemiddelde toestand verkeerden. De vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 3] waren enigszins in een gedateerde staat, maar de invloed ervan op de koopprijs is (zeer) gering. Verder laat de taxatiematrix naar het oordeel van de rechtbank inzichtelijk zien dat de analyse van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten leidt tot prijzen per m³ voor de inhoud van respectievelijk € 1.006,-,
€ 886,- en € 845,-. Uitgaande van deze drie vergelijkingsobjecten bedraagt de gemiddelde prijs € 912,33 per m³. Voor eisers woning is de laagste prijs van € 837,- per m³ gehanteerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de waarde van de woning in vergelijking met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet te hoog heeft vastgesteld.
13. Eiser stelt verder dat de stijging van de WOZ-waarde van zijn woning met 14% ten opzichte van het vorig belastingjaar te hoog is. Deze stijging is niet in lijn met de stijging van WOZ-waarden van andere vergelijkbare woningen aan de [straat] . Ter onderbouwing hiervan heeft eiser een overzicht bijgevoegd waarop hij een vergelijking heeft gemaakt met gepubliceerde WOZ-gegevens van die andere woningen. Gekeken naar die gegevens, ligt de stijging bij die woningen op gemiddeld 7%. De procentuele verhoging moet voor alle vergelijkbare woningen aan de [straat] gelijk liggen en kan niet voor iedere woning anders zijn, aldus eiser.
14. Deze beroepsgrond kan ook niet slagen. Daarbij overweegt de rechtbank dat het de bedoeling van de wetgever is dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend niet van belang. Omdat bij die waardebepaling weer andere vergelijkingsobjecten kunnen worden gebruikt, is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van het vorige belastingjaar. De waarde kan ook niet worden afgeleid uit WOZ-waarden van andere vergelijkbare woningen. Het overzicht dat eiser heeft bijgevoegd doet de rechtbank dan ook niet twijfelen aan de waarde die verweerder heeft vastgesteld.
15. Verder voert eiser aan dat verweerder hem nu al 31 jaar te zwaar heeft belast door de onjuiste berekening van de inhoud van de woning. Hij vindt dat verweerder de WOZ-waarde met terugwerkende kracht tot 1988 moet corrigeren. Deze grond kan in deze zaak echter niet aan de orde komen. In deze zaak gaat het alleen om de waarde op 1 januari 2018 en niet van de afgelopen jaren. Het had op de weg van eiser gelegen om tegen die eerdere WOZ-beschikkingen tijdig rechtsmiddelen aan te wenden.
16. Verder wijst eiser op het ‘Rapport van bevindingen onderzoek naar de kwaliteit van de taxaties’ van de Waarderingskamer van 10 januari 2018. Daarin wordt vermeld dat er een extra controle wordt uitgevoerd bij de objecten die een grote waardeontwikkeling doormaken. Eiser vraagt zich af welk criterium verweerder hierbij heeft gehanteerd en of dit tot extra controles heeft geleid en als gevolg daarvan gewijzigde WOZ-waarden.
17. Verweerder heeft toegelicht dat de Waarderingskamer hiermee beoogt woningen extra te controleren die meer stijgen dan de gemiddelde waardestijging per categorie. Als grens wordt 5% boven de gemiddelde stijging gehanteerd. Deze opmerking zegt volgens verweerder niets over de kwaliteit en juistheid van de taxaties, maar het betreft een advies om de woningen met een substantiële stijging aan een extra controle te onderwerpen. De rechtbank kan dit standpunt volgen. Er is dan ook geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder verrichte taxatie van de woning.
Conclusie
18. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 6 augustus 2020 gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.