Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5347
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats ] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: D. Ruiter).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] in [woonplaats ] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.020.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Almere.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2020. In verband met maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 2008 gebouwde vrijstaande woning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 314 m2 en is gelegen op een perceel van 2976 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde in beroep van € 860.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Als onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder een verweerschrift met een taxatierapport overgelegd.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd (waarbij een matrix is gevoegd). Uit het taxatierapport (en de matrix) blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit het taxatierapport (en de matrix) wordt echter niet duidelijk op welke wijze de bij de verkoop van de in het taxatierapport (en de matrix) genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen zijn herleid tot de aan de woning toegekende waarde. Zoals eiser terecht opmerkt, rust op zijn perceel de verplichting om een gedeelte als bos in stand te houden en is zijn perceel veel groter dan de vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport (en de matrix) is niet inzichtelijk gemaakt of op de percelen van de vergelijkingsobjecten ook een dergelijke verplichting rust, wat de grootte is van het perceel waarop die verplichting rust en hoe zich dat dan verhoudt tot de grondwaardebepaling van de woning. Ook heeft verweerder niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in perceelgrootte van de woning en de vergelijkingsobjecten. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in het taxatierapport (en de matrix) in voldoende mate rekening is gehouden. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar.
4. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser ook niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Eiser baseert zijn standpunt op het door hem overgelegde taxatierapport met taxatiematrix. Dit taxatierapport biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzicht in de wijze waarop de daarin vermelde waarde van de woning is bepaald. Met name ontbreken gegevens die aannemelijk maken dat de getaxeerde grondwaarde de prijs is die op of omstreeks waardepeildatum door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding voor de verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, zoals rond de genoemde datum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten. Daarbij komt dat in het taxatierapport niet inzichtelijk is gemaakt hoe de waarde van de opstal en de deelobjecten is bepaald.
5. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 1.000.000,-. Hierbij acht de rechtbank dat voldoende rekening wordt gehouden met de op de grond rustende verplichting om het perceel gedeeltelijk als bos in stand te houden.
6. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
7. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1572,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1) en voor de (uitpandige) taxatiekosten in bezwaar en beroep € 212,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt uitspraak op bezwaar;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 tot € 1.000.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1784,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 23 juli 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.