Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5522
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 251.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Utrecht en een aanslag in de watersysteem- en zuiveringsheffing van het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2020. In verband met maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1904 gebouwde tussenwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 82 m2 en is gelegen op een perceel van 88 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de bewijslast om de waarde van de woning aannemelijk te maken. Als onderbouwing van de waarde van de woning, heeft verweerder een verweerschrift met een waardematrix overgelegd. De waardematrix is opgesteld door verweerders taxateur naar aanleiding van het beroep tegen de vastgestelde waarde van de woning. Voor het opstellen van de waardematrix, heeft verweerders taxateur de woning inpandig opgenomen.
3. Op zitting heeft eiser aangevoerd dat het eigen verkoopcijfer uit 2017 meer geschikt is om de waarde uit af te leiden dan verweerders taxatie aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank is van oordeel dat een verkoopcijfer, dat meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum is gerealiseerd niet geschikt is om de waarde uit af te leiden. Dit is vaste jurisprudentie. Daar komt bij dat verweerder onweersproken heeft gesteld, dat de woning is verkocht onder gestanddoening van het lopende huurcontract en niet te koop is aangeboden op de vrije markt. Ook dat maakt het eigen verkoopcijfer niet marktconform en daarmee ook ongeschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De beroepsgrond slaagt niet.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiks-, en perceeloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in de taxatiematrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn.
5. Dat eiser aanvoert – zonder nadere onderbouwing of berekening – dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van de woning is onvoldoende om de rechtbank te laten twijfelen aan verweerders taxatie. Eiser heeft de door hem bepleite waarde niet onderbouwd met een taxatie of berekening en daarmee niet inzichtelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
6. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
7. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling en vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. De uitspraak is gedaan op 23 juli 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.