Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3595
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2020 in de zaak tussen
[eiser ] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de bouwgrond aan de [adres 1] in [woonplaats] (de bouwkavel) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.168.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018.
Bij besluit van 1 augustus 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 19 juni 2020 door middel van een Skype-beeldverbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. Hij heeft de overige gronden laten varen, zodat de rechtbank daar in de uitspraak dan ook niet op ingaat. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2. Eiser stelt dat de waarde van de bouwkavel te laag is vastgesteld. Volgens eiser is [adres 2] het meest vergelijkbaar met de bouwkavel. Uit de matrix blijkt dat die onroerende zaak is verkocht voor € 454,- per vierkante meter. Op basis van die prijs per vierkante meter, zou de waarde van de bouwkavel vastgesteld moeten worden op € 1.325.680,- Verder heeft eiser opgemerkt dat de verkoopdata van de andere vergelijkingsobjecten verder van de waardepeildatum liggen en daarom minder de waarde in het economische verkeer weerspiegelen.
3. De rechtbank stelt vast dat eiser bij brief van 8 juni 2020 zijn standpunt heeft gewijzigd en een hogere waarde van de bouwgrond bepleit in plaats van een lagere waarde. Doordat eiser nu een hogere waarde bepleit, verandert verweerders bewijslast en moet hij in het licht van de nieuwe stelling van eiser aannemelijk maken dat de waarde niet te laag is vastgesteld. Verweerder heeft op de zitting verklaard bezwaar te hebben tegen deze wijze van procederen.
Naar het oordeel van de rechtbank verzet de goede procesorde zich in dit geval echter niet tegen het beoordelen van het nieuwe standpunt van eiser. Verweerder heeft immers op de zitting op basis van de beschikbare bewijsmiddelen adequaat kunnen reageren op het nieuwe standpunt van eiser. Daarom zal de rechtbank hierna beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2018 niet lager is dan de waarde in het economische verkeer op die datum.
Naar het oordeel van de rechtbank verzet de goede procesorde zich in dit geval echter niet tegen het beoordelen van het nieuwe standpunt van eiser. Verweerder heeft immers op de zitting op basis van de beschikbare bewijsmiddelen adequaat kunnen reageren op het nieuwe standpunt van eiser. Daarom zal de rechtbank hierna beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2018 niet lager is dan de waarde in het economische verkeer op die datum.
4. De rechtbank overweegt dat het in de eerste plaats aan verweerder is om geschikte vergelijkingsobjecten te selecteren. Verweerder moet kiezen voor de best vergelijkbare objecten. Verweerder mag bij de onderbouwing van de waarde meerdere verkopen betrekken van grotere en kleinere kavels, ook als de verkoopdatum verder van de waardepeildatum ligt. Verweerder moet dan wel inzichtelijk maken hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de bouwkavel van eiser is omgegaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dat in de matrix inzichtelijk gemaakt. Verder heeft verweerder op de zitting voldoende toegelicht wat het verschil is tussen [adres 2] en de bouwkavel van eiser en waarom de bouwkavel van eiser niet dezelfde prijs per vierkante meter heeft. Daarbij heeft verweerder er terecht op gewezen dat de waardeverhouding van eisers kavel en de kavel [kavel] niet meer in verhouding zou zijn als voor eisers kavel dezelfde prijs per vierkante meter zou worden gehanteerd als die van [adres 2] . In wat eiser heeft aangevoerd ziet de rechtbank gelet op het voorgaande geen aanleiding om te oordelen dat verweerder de waarde van de bouwkavel te laag heeft vastgesteld.
5. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 17 juli 2020 door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.J. van Ravenhorst, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
mr. S.J. van Ravenhorst, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.