Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4784
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juli 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: S. Hansen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 837.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 4 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op de Skypezitting van 10 juni 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1928 gebouwde vrijstaande woning met twee dakkappellen, een vrijstaande schuur, een dierenverblijf en een garage. De woning heeft een inhoud van 675 m³ en staat op een perceel van 566 m².
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 795.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier referentiewoningen. Het betreft de volgende, in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht in januari 2017 voor € 1.020.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 4 mei 2018 voor € 1.115.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 22 mei 2017 voor € 650.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 12 september 2018 voor € 900.000,-.
6. Eiser voert aan dat de waarde € 795.000,- moet zijn, omdat de woning op 1 mei 2020 verkocht is voor € 950.000,-. Dit is weliswaar ver na de waardepeildatum, maar hoe unieker de woning, hoe houdbaarder de termijn voor het eigen verkoopcijfer. Op basis van cijfers van het kadaster en de NVM komt eiser op een waardestijging sinds 1 januari 2018 van ongeveer 17%. Teruggerekend naar de waardepeildatum is dit € 795.000,-, aldus eiser.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat de waarde op € 795.000,- moet worden bepaald. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat het door hem gehanteerde percentage van 17 adequaat is voor huizen uit deze prijsklasse. Verweerder gaat uit van een waardestijging van 0,25% per maand, net zoals hij dit in de taxatiematrix toegepast heeft. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van door verweerder gehanteerde percentage te twijfelen. De door verweerder gehanteerde methode is namelijk inzichtelijker dan de 17% van eiser. In de door eiser overgelegde taxatiekaart is namelijk niet inzichtelijk met wel percentage geïndexeerd is.
9. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 10 juli 2020 gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van Dalen, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.