Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3344
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juni 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats ] , eiser
(gemachtigde: drs. F.J.H. van der Plas),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] in [woonplaats ] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 288.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Utrecht en een aanslag watersysteemheffing van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Op 2 oktober 2019 heeft verweerder een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 januari 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om verweerder in de gelegenheid te stellen om een nadere onderbouwing van de waardering te geven.
Op 4 februari 2020 heeft verweerder nadere stukken overgelegd aan de rechtbank. Op
11 februari 2020 heeft eiser een schriftelijke reactie overgelegd. Tot slot heeft verweerder op 10 maart 2020 een schriftelijke reactie overgelegd.
Hierna heeft de rechtbank met toestemming van partijen het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1960 gebouwde hoekwoning met een berging en een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 102 m2 en is gelegen op een perceel van 238 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser voert aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verweerder handhaaft de waarde in beroep. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Als onderbouwing van de waarde, heeft verweerder een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
3.1.
Op zitting heeft eiser aangevoerd dat de maatvoering van de woning en de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet juist is. Volgens hem is de gebruiksoppervlakte van de woning 82 m2. Verweerder heeft op zitting aan de hand van bouwtekeningen van de woning toegelicht hoe de woning is ingemeten en dat verweerders taxateur een gebruiksoppervlakte van 102 m2 heeft berekend. Eiser heeft op zitting verklaard dat hij die berekening kan volgen, maar dat hij geen berekeningen heeft van de inmeting van de vergelijkingsobjecten. Op zitting heeft hij daarom verzocht om deze alsnog te verkrijgen. De rechtbank heeft verweerder in de gelegenheid gesteld om deze berekeningen te overleggen.
3.2.
Verweerders taxateur heeft vervolgens van alle vergelijkingsobjecten een berekening van de gebruiksoppervlakte aan de hand van bouwtekeningen overgelegd. Eiser heeft daartegenover gesteld dat bij het vergelijkingsobject [adres 2] aan de bergzolder ook een waarde dient te worden toegekend. Dat leidt er volgens eiser toe dat de woningwaarde per m2 van dit vergelijkingsobject lager is, namelijk € 1274 per m2. De rechtbank stelt vast dat verweerders taxateur in zijn berekening heeft toegelicht dat de zolder een vliering met vlizotrap betreft. Verweerders taxateur heeft verder toegelicht dat een zolderverdieping alleen als gebruiksoppervlakte wordt aangemerkt als er een vaste trap is en daglichttoetreding. Omdat aan beide vereisten niet wordt voldaan, heeft verweerders taxateur geen gebruiksoppervlakte toegerekend aan de zolder. De rechtbank is van oordeel dat verweerders taxateur de gebruiksoppervlakte van dit vergelijkingsobject inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft zijn stelling om aan de zolder 15 m2 aan gebruiksoppervlakte toe te rekenen niet inzichtelijk gemaakt. Eiser heeft niet gemotiveerd weersproken dat er bij deze woning geen sprake is van een vaste trap en daglichttoetreding. De beroepsgrond slaagt niet.
3.3.
Eiser betwist verweerders berekening van het gebruiksoppervlak van het vergelijkingsobject [adres 3] niet, zodat de rechtbank van verweerders berekening zal uitgaan.
3.4.
Tot slot heeft eiser in zijn schriftelijke reactie op de berekening van het vergelijkingsobject [adres 4] niet juist is, omdat verweerders taxateur bouwtekeningen van een ander object heeft gehanteerd. Volgens eiser heeft de zolder ook een grotere gebruiksoppervlakte dan verweerders taxateur heeft berekend. Verweerders taxateur heeft dat weersproken en toegelicht dat de gebruikte bouwtekeningen van het betreffende vergelijkingsobject zijn. Daarnaast berekent verweerders taxateur een gebruiksoppervlakte van 9 m2 voor de zolder, omdat de stahoogte van meer dan anderhalve meter alleen bij de trap en het dakkapel mogelijk is. De rechtbank ziet ook hier geen reden om te twijfelen aan de berekening van verweerders taxateur. De rechtbank is van oordeel dat de gebruiksoppervlakte van dit vergelijkingsobject door verweerders taxateur inzichtelijk en aannemelijk is gemaakt. De berekening die eiser heeft overgelegd laat zien dat ook oppervlakte is meegeteld die niet op stahoogte is (grijze kleur op de tekening). Tegenover de toelichting van verweerder dat alleen gebruiksoppervlakte meetelt als de stahoogte meer dan anderhalve meter bedraagt, heeft eiser met zijn berekening niet aannemelijk gemaakt dat er meer gebruiksoppervlakte aanwezig is. De beroepsgrond slaagt niet.
4. Omdat de rechtbank van oordeel is dat de vergelijkingsobjecten juist zijn ingemeten, zal of verweerder aan de hand van vergelijkingsobjecten de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt. Zoals reeds overwogen rust op verweerder de bewijslast om de waarde van de woning aannemelijk te maken.
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd. Daaruit blijkt dat de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatiematrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn.
6. Eiser heeft nog gesteld dat de nadere berekening van het gebruiksoppervlakte van [adres 3] leidt tot een lagere waarde per m2 omdat niet uitgegaan moet worden van
115 m2 maar van 115,62 m2. De rechtbank is van oordeel dat het berekende verschil van € 9 per m2 geen afbreuk doet aan verweerders onderbouwing van de waarde van eisers woning.
7. De stelling dat verweerder, zoals eiser stelt, bij het vergelijkingsobject [adres 4] van het verkeerde object is uitgegaan, gelet op de foto van het object in de matrix, treft geen doel omdat uit de overgelegde bouwtekeningen blijkt dat verweerder van dat object is uitgegaan. De omstandigheid dat wellicht een verkeerde foto in de matrix staat, is een onvoldoende indicatie dat verweerder van de onjuiste object- en verkoopinformatie van dat object is uitgegaan.
8. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. De beslissing is in gedaan op 30 juni 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.