ECLI:NL:RBMNE:2020:2502

• Datum uitspraak: 1 juli 2020
• Publicatiedatum: 1 juli 2020
• Zaaknummer: 8064277 AC EXPL 19-3515
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.C.P.M. Straver
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding en ontruiming van een huurovereenkomst wegens huurachterstand en schade aan de woning

In deze zaak vordert de eiseres, een besloten vennootschap, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning van de gedaagde, die sinds 13 december 2018 huurt. De huurachterstand bedraagt op het moment van de uitspraak € 14.274,56. De gedaagde stelt dat hij de huurbetaling heeft opgeschort vanwege schade aan de woning, veroorzaakt door werkzaamheden die door de eiseres zijn uitgevoerd. De kantonrechter oordeelt dat de gedaagde toerekenbaar tekortschiet in de huurbetalingen en dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. De kantonrechter wijst de vorderingen van de eiseres toe, inclusief de betaling van de huurachterstand en een gebruiksvergoeding voor de periode na de ontbinding. In reconventie wordt de vordering van de gedaagde tot schadevergoeding afgewezen, met uitzondering van een bedrag van € 250,00 voor schade aan de bank en deurmat. De gedaagde wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Amersfoort

zaaknummer: 8064277 AC EXPL 19-3515 RW/1368

Vonnis van 1 juli 2020

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. B.G. Ronteltap.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding,
• de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
• het tussenvonnis van 12 februari 2020, waarin een comparitie van partijen (zitting) is bepaald,
• het proces-verbaal van de zitting op 4 maart 2020, waarin partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten,
• de akte van [gedaagde] van 3 april 2020, met onder meer een verzoek tot uitstel van de behandeling van de zaak,
• de akte van [eiseres] van 7 april 2020,
• de akte van [gedaagde] van 27 mei 2020, met onder meer een verzoek tot aanhouding van de behandeling van de zaak,
• de akte van [eiseres] van 3 juni 2020.

1.2.

Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 13 december 2018 de woning van [eiseres] op het adres [adres] , [postcode] in [woonplaats] . De huur bedraagt € 1.295,38 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. In de huurbetaling is een achterstand ontstaan. Volgens [gedaagde] mag hij de huurbetaling opschorten, omdat bij de plaatsing van dubbel glas (in opdracht van [eiseres] ) tussen 17 en 20 juni 2019 schade aan de woning is ontstaan. In conventie vordert [eiseres] , kort gezegd, betaling van de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, met nevenvorderingen. In reconventie eist [gedaagde] dat [eiseres] de schade herstelt. Partijen voeren over en weer verweer.

2.2.

Op 4 maart 2020 hebben partijen op de zitting een vaststellingsovereenkomst gesloten. Die hield kort gezegd in dat [gedaagde] de inmiddels opgelopen huurachterstand van € 11.500,00 zou betalen: € 8.000,00 daarvan binnen vijf dagen na de zitting, en € 3.500,00 wanneer [eiseres] de schade zou hebben hersteld.

2.3.

Uit de aktes die partijen hebben genomen na de zitting blijkt, maakt de kantonrechter het volgende op. De schade is nog niet hersteld. De geplande afspraak met de aannemer van [eiseres] is niet doorgegaan, in verband met de uitbraak van het coronavirus. Volgens [gedaagde] heeft hij de huurachterstand gedeeltelijk betaald. [eiseres] ontkent dat en stelt dat [gedaagde] de huur vanaf april 2020 eveneens onbetaald laat, waardoor de huurachterstand inmiddels is opgelopen tot € 14.274,56.

De huurachterstand rechtvaardigt ontbinding en ontruiming

2.4.

[gedaagde] stelt wel dat hij een deel van de huurachterstand heeft betaald, maar noemt geen bedrag en legt ook geen enkele onderbouwing daarvan over. Gezien de hoogte van huurachterstand in combinatie met de gesloten vaststellingovereenkomst had [gedaagde] dat wel moeten doen. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de huurachterstand is zoals [eiseres] stelt, dus € 14.274,546. Áls er al sprake zou zijn van een opschortingsrecht van de huurbetaling in verband met de schade aan de woning, kan dat niet om méér gaan dan € 3.500,00. Dat bedrag is in de vaststellingsovereenkomst genoemd. Dat betekent dat de huur die [gedaagde] in ieder geval niet heeft kunnen opschorten (€ 14.274,56 -/- € 3.500,00 =) € 10.774,56 is, dus meer dan 8 maanden achterstand.

2.5.

Volgens [gedaagde] heeft hij de huur niet kunnen betalen vanwege verminderde werkmogelijkheden wegens de coronacrisis. Maar dat betekent niet dat hij daarom de huur niet meer zou hoeven te betalen. Bovendien voert [eiseres] terecht aan dat in de termijn dat [gedaagde] de € 8.000,00 volgens de vaststellingsovereenkomst zou moeten betalen, nog geen sprake was van maatregelen in verband met het coronavirus. Ook dat bedrag heeft [gedaagde] niet binnen de afgesproken termijn betaald. Vast staat daarom dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de betaling van de huur. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Die zullen daarom worden toegewezen.

Schade?

2.6.

De toe te wijzen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning houdt in dat [gedaagde] geen belang meer heeft bij herstel van schade aan de woning zelf. Dat gaat om het herstel van de muren, de trap naar de bovenverdieping, de kozijnen, de vloeren en de vensterbanken. Herstel van die schade ziet namelijk op herstel van het woongenot, dat door de ontbinding en ontruiming eindigt. Herstel daarvan is uitsluitend van belang voor de volgende huurder ná [gedaagde] . Gezien het ontbreken van belang bij herstel, zal de eis van [gedaagde] tot herstel van genoemde punten worden afgewezen.

2.7.

Schade voor [gedaagde] zelf omvat wel (uitgaande van de juistheid van de stellingen van [gedaagde] ) de vlek op de nieuwe bank en de kitvlekken op de deurmat. De hoogte van die schade schat de kantonrechter op € 250,00. De reconventionele subsidiaire eis is tot dat bedrag toewijsbaar.

Slotsom en nevenvorderingen in conventie

2.8.

[gedaagde] moet de huurachterstand van € 14.274,56 betalen, de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] moet de woning ontruimen. Als termijn daarvoor acht de kantonrechter twee weken nadat dit vonnis aan [gedaagde] is betekend, redelijk.

2.9.

Omdat de laatste akte van [eiseres] (waarin zij melding maakt van de genoemde huurachterstand) is gedateerd op 3 juni 2020, gaat de kantonrechter ervan uit dat de huurachterstand van € 14.274,56 tot en met de maand juni 2020 is. Per datum van dit vonnis, 1 juli 2020, wordt de huurovereenkomst ontbonden. Vanaf 1 juli 2020 tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming is [gedaagde] een gebruiksvergoeding aan [eiseres] verschuldigd ter grootte van de maandhuur, dus € 1.295,38 per maand.

2.10.

Bij de dagvaarding heeft [eiseres] nog gevorderd dat [gedaagde] ná de ontruiming een schadevergoeding moet betalen ter grootte van de maandhuur, totdat [eiseres] de woning opnieuw verhuurd zal hebben. Dat wordt, als ongegrond, afgewezen.

2.11.

De kantonrechter gaat ervan uit dat [eiseres] akkoord was met een opschorting van de betalingsplicht van de huur tot € 3.500,00, totdat haar aannemer herstelwerkzaamheden zou hebben uitgevoerd. Die aanname baseert de kantonrechter op de afspraken die partijen hebben gemaakt op de zitting van 4 maart 2020 en zoals die zijn opgenomen in de vaststellingsovereenkomst. Voor de verschuldigde rente betekent dit dat, omdat het herstel nog niet is uitgevoerd, geen rente is verschuldigd over de eerste € 3.500,00 van de huurachterstand, tot aan de datum van dit vonnis, 1 juli 2020. De gevorderde rente is daarom als volgt toewijsbaar:

• over (€ 14.274,56 -/- € 3.500,00 =) € 10.774,56 vanaf de vervaldata van de verschuldigde huurtermijnen tot 1 juli 2020,
• over € 14.274,56 vanaf 1 juli 2020 tot de dag van betaling.

2.12.

De aanmaningsbrief waar [eiseres] de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten op baseert (productie 3 van [eiseres] ) is van 15 juli 2019. De brief heeft betrekking op een huurachterstand van € 2.555,38. Naar de kantonrechter nu aanneemt, is [eiseres] achteraf gezien akkoord met een opschorting van € 3.500,00. Omdat dat meer is dan de toenmalige huurachterstand, was [gedaagde] op het moment dat hij werd aangemaand dus nog niet in verzuim. Buitengerechtelijke incassokosten waren daarom op dat moment nog niet verschuldigd. [eiseres] heeft geen andere aanmaning overgelegd die aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW voldoet. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn op grond hiervan niet toewijsbaar.

2.13.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 103,07

- griffierecht € 486,00

- salaris gemachtigde €
720,00 (2 punten x tarief € 360,00)

Totaal € 1.309,07

Slotsom in reconventie

2.14.

In reconventie wordt de vordering grotendeels afgewezen, wegens gebrek aan belang. Zoals subsidiair gevorderd, is wel toewijsbaar € 250,00 aan schadevergoeding voor de vlek op de bank en de kitvlekken op de deurmat.

2.15.

Ook in reconventie is [gedaagde] de meest in het ongelijk gestelde partij en moet hij de proceskosten betalen. In reconventie begroot de kantonrechter de kosten van [eiseres] op € 120,00 aan salaris gemachtigde (0,5 punten x tarief € 240,00). Die vergoeding ziet op de zitting van 4 maart 2020. Een conclusie van antwoord in reconventie nam [eiseres] niet.

3. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

3.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] , [postcode] in [woonplaats] per vandaag;

3.2.

veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiseres] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;

3.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding aan [eiseres] van € 1.295,38 per maand over de periode vanaf 1 juli 2020 tot de dag van de ontruiming;

3.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 14.274,56 aan huurachterstand tot 1 juli 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 10.774,56 vanaf de vervaldata van de verschuldigde huurtermijnen tot 1 juli 2020 en over € 14.274,56 vanaf 1 juli 2020 tot de dag van betaling;

3.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten in conventie van [eiseres] , tot aan dit vonnis begroot op € 1.309,07;

3.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

3.7.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 250,00 aan [gedaagde] ;

3.8.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten in reconventie van [eiseres] , tot aan dit vonnis begroot op nihil;

in conventie en in reconventie

3.9.

wijst af wat er meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 1 juli 2020, in aanwezigheid van de griffier.