ECLI:NL:RBMNE:2020:2479

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/501188 / KL ZA 20-99

Vonnis in kort geding van 29 juni 2020

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. F.R.H. Kuiper te Hattem,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. J. de Ruiter te Kampen.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 22 april 2020 met producties (1-7),
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties (1-4),
de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie, met
de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie,
de conclusie van dupliek in reconventie,
de op 13 juni 2020 door [gedaagde] toegezonden nadere producties,
de mondelinge behandeling van 15 juni 2020,
de pleitnota van [eiseres]
de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] is werkzaam in de voedselverwerkende industrie en houdt zich, samen met haar dochterondernemingen, bezig met de verwerking van appels voor bakkerijen. Het pand waar [gedaagde] haar bedrijfsactiviteiten uitvoerde is in augustus 2019 door brand verwoest.

2.2.

[eiseres] is eigenaar van het perceel met bedrijfspand [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] te [plaatsnaam 1] (hierna: [straatnaam 1] ) en een aangrenzend deel ongebouwd perceel [straatnaam 2] te [plaatsnaam 1] (hierna [straatnaam 2] ).

2.3.

Op 12 maart 2020 hebben partijen een koopovereenkomst voor bedrijfsonroerendgoed ondertekend. In de overeenkomst is bepaald dat [eiseres] aan [gedaagde] [straatnaam 1] en [straatnaam 2] te [plaatsnaam 1] verkoopt voor een bedrag van € 1.150.000,-- kosten koper. [gedaagde] wilde op deze locatie een nieuwe bedrijfsruimte inrichten.

2.4.

Artikel 4.1 van de koopovereenkomst luidt:

“
4.1De akte van levering zal gepasseerd worden op 01 april 2020 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor [notariskantoor 1] gevestigd te [straatnaam 3] [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam 2] , hierna verder te noemen notaris.”

2.5.

Artikel 6.3 van de koopovereenkomst luidt:

“
6.3De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Bedrijfspand en deel onbebouwd perceel. (…).”

2.6.

Artikel 14.3 van de koopovereenkomst luidt:

“
14.3Deze koopovereenkomst kan door koper
(lees: [gedaagde] , vzr)worden ontbonden indien hij uiterlijk op 01-04-2020 geen geschiktheidsverklaring inzake het beoogde gebruik met betrekking tot de ondergrond van het perceel heeft ontvangen of dat deze geschiktheidsverklaring voor het beoogde gebruik niet toereikend is. De kosten voor deze geschiktheidsverklaring komen voor rekening van de verkoper (
lees: [eiseres],
vzr).”

2.7.

[gedaagde] heeft kort na het sluiten van de koopovereenkomstaan de verkopende makelaar gemeld een beroep te willen doen op de in art. 7:2 lid 2 Burgerlijk Wetboek bedoelde wettelijke bedenktijd van drie dagen. Aan [gedaagde] is gemeld dat deze bedenktijd niet geldt bij de aankoop van bedrijfsonroerendgoed.

2.8.

[eiseres] heeft voor [straatnaam 2] een verkennend bodemonderzoek en indicatief onderzoek laten plaatsvinden, waarna, naar aanleiding van enkele geconstateerde achtergrondwaarde overschrijdingen, nog een nader bodemonderzoek is uitgevoerd. De bevindingen van de onderzoeken zijn neergelegd in de respectievelijke rapporten van 13 maart 2020 en 30 maart 2020. [eiseres] heeft aangeboden op haar kosten de sanering van een beperkt deel van het terrein [straatnaam 2] te willen uitvoeren.

2.9.

Voor [straatnaam 1] heeft [eiseres] aan [gedaagde] een rapport verkennend bodemonderzoek van 29 juli 2016 verstrekt.

2.10.

[gedaagde] heeft (onder meer bij e-mail van 27 maart 2020) aangegeven het rapport uit 2016 niet te accepteren en heeft gemeld een nieuw onderzoeksrapport (‘vers rapport’) te willen hebben.

2.11.

[eiseres] heeft (onder meer bij e-mail van 31 maart 2020) bericht dat het onderzoeksrapport uit 2016 nog steeds geldig is en voldoet aan hetgeen wat partijen in de koopovereenkomst over de geschiktheidsverklaring zijn overeengekomen.

2.12.

Bij brief van 1 april 2020 heeft [gedaagde] aan [eiseres] bericht dat zij de koopovereenkomst ontbindt stellende dat de in artikel 14.3 bedoelde geschiktheidsverklaring niet is verstrekt. Tevens vraagt [gedaagde] betaling door [eiseres] van een boete van 10% van de koopsom.

2.13.

[eiseres] heeft dezelfde dag [gedaagde] gesommeerd om binnen 9 dagen het gekochte af te nemen. Ook is per direct aanspraak gemaakt op de contractuele boete van drie promille van de koopsom (€ 3.450,-- per dag), zo nodig vermeerderd tot de daadwerkelijke schade.

2.14.

Op 14 april 2020 heeft [eiseres] , uit hoofde van de op 9 april 2020 door deze rechtbank verleende beslagverloven, diverse conservatoire verhaalsbeslagen gelegd.

3.Het geschil in conventie

3.1.

De rechtbank begrijpt de vordering van [eiseres] aldus, dat zij vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde] wordt geboden om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis mee te werken aan een overdracht van het gekochte ten overstaan van notariskantoor [notariskantoor 2] in [plaatsnaam 1] , onder straffe van een dwangsom van € 25.000, per dag met een maximum van € 1.500.000,--;

[gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een voorschot op schadevergoeding aan [eiseres] ten belope van € 3.450,-- per dag vanaf 1 april 2020 subsidiair 9 april 2020 tot en met de daadwerkelijke overdracht van het gekochte.

[gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van dit geding, waaronder begrepen een redelijke tegemoetkoming in de kosten van de rechtsbijstand, daarbij inbegrepen de beslagkosten van [eiseres] alsmede de nakosten ten bedrage van € 131,- zonder betekening en € 199,- met betekening van dit vonnis, met de aantekening dat als niet binnen twee weken na wijzen van het vonnis de proceskosten worden betaald, daarover de wettelijke rente verschuldigd is.

3.2.

[gedaagde] voert verweer met conclusie tot afwijzing van het gevoerde met veroordeling van [eiseres] in de kosten, waaronder de nakosten en rente, uitvoerbaar bij voorraad.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.Het geschil in reconventie

4.1.

[gedaagde] vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[eiseres] wordt veroordeeld tot opheffing van de door haar gelegde beslagen, binnen twee dagen na dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 300.000,--, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen bedrag, voor iedere dag dat [eiseres] in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen;

[eiseres] wordt verboden nadere beslagverloven ter zake dezelfde rechtsverhouding te verzoeken;

[eiseres] wordt veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en rente.

4.2.

[eiseres] voert verweer met conclusie tot afwijzing van het gevorderde met veroordeling in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorbaat.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling in conventie

5.1.

[eiseres] heeft onweersproken en voldoende gemotiveerd gesteld een spoedeisend belang te hebben bij de gevorderde afname door [gedaagde] van het onder 2.3 bedoelde bedrijfsonroerendgoed.

5.2.

Een dergelijke vordering tot nakoming is toewijsbaar indien met voldoende mate van zekerheid kan worden verwacht dat een bodemrechter, later oordelende, zal beslissen dat [gedaagde] gehouden is het bedrijfsonroerendgoed af te nemen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

5.3.

Partijen hebben met betrekking tot de koop van het bedrijfsonroerendgoed ook afspraken gemaakt over een geschiktheidsverklaring. Ter zitting hebben partijen bevestigd dat met de geschiktheidsverklaring een zogenaamde schone grond verklaring bedoeld wordt. In geschil is of een dergelijke verklaring moet worden aangetoond op basis van recent uitgevoerde onderzoeken (zoals is gebeurd bij [straatnaam 2] ) of dat voor [straatnaam 1] kan worden volstaan met het rapport uit 2016.

5.4.

[eiseres] heeft aannemelijk gemaakt dat een (maximale) geldigheidsduur van een rapport over bodemonderzoek 5 jaar is en dat het rapport uit 2016 over [straatnaam 1] in beginsel niet te oud is om nog te worden gebruikt ter voldoening van de verplichting tot afgifte van een schone grond verklaring. [gedaagde] heeft echter gemotiveerd aangevoerd dat zij op 27 februari 2020, dus reeds voor de totstandkoming van de koopovereenkomst, al verlangd had dat voor beide percelen de geschiktheidsverklaring zou moeten worden aangetoond door ‘verse rapporten’. Ook later, bijvoorbeeld bij de e-mail van 27 maart 2020, heeft de [gedaagde] voor [straatnaam 1] om een recent onderzoeksrapport gevraagd. [gedaagde] heeft gesteld dat dit voor haar belangrijk is op grond van de omstandigheid dat zij een voedselverwerkend bedrijf is en dat zij wil uitsluiten dat er in de afgelopen jaren verontreinigen op de percelen hebben voorgedaan. [eiseres] heeft gesteld dat de extra eisen voor voedselverwerkende bedrijven specifiek gelden voor het verwerkingsproces in het gebouwde en niet zien op de grond waarop het bedrijf gebouwd wordt, maar dit betekent nog niet dat [gedaagde] bij het sluiten van de koopovereenkomst niet om een ‘vers rapport’ zou hebben gevraagd en ook geen belang zou hebben bij een dergelijk rapport. [eiseres] kan dan ook reeds om deze reden niet worden gevolgd in haar standpunt dat het beroep van [gedaagde] op artikel 14.3 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

5.5.

Gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] tegen de vordering is nader bewijslevering noodzakelijk over hetgeen partijen hebben afgesproken over de wijze waarop [eiseres] de geschiktheidsverklaring moest onderbouwen. Een kort geding leent zich daar niet voor, zodat in deze procedure er niet van uitgegaan kan worden dat [eiseres] mocht volstaan met het overleggen van een onderzoeksrapport uit 2016.

5.6.

Ook als [eiseres] zou worden gevolgd in haar standpunt dat de in artikel 14.3 van de koopovereenkomst genoemde datum van 1 april 2020 geen fatale termijn is en dat zij niet door [gedaagde] in gebreke is gesteld, kan haar dit niet baten. Het verzuim treedt ook zonder ingebrekestelling in, wanneer mag worden aangenomen dat [eiseres] in de nakoming van haar verbintenis zou tekortschieten, zoals bedoeld in art. 6:83 aanhef en onder c BW. [gedaagde] mocht hier van uitgaan. [eiseres] heeft zich namelijk steeds op het standpunt gesteld, zoals zij ook ter zitting gedaan heeft, dat zij met het aan [gedaagde] verstrekken van de drie onder 2.7 en 2.8. bedoelde rapporten, waaronder het rapport over [straatnaam 1] uit 2016, volledig voldaan heeft aan al haar verplichtingen. Ook ter zitting heeft zij niet gemeld bereid te zijn geweest om ten behoeve van [gedaagde] een nieuw rapport voor [straatnaam 1] op te laten stellen. Ter zitting heeft [eiseres] desgevraagd nog bevestigd dat zij nu wel een opdracht tot het opstellen van een onderzoeksrapport voor [straatnaam 1] heeft verstrekt, maar volgens [eiseres] heeft zij dit alleen ter voorbereiding op een eventuele bodemprocedure gedaan.

5.7.

Op grond van het vorenstaande kan nu niet voldoende mate van zekerheid op het van de bodemrechter te verwachten oordeel worden vooruitgelopen. De vordering tot medewerking aan de overdracht komt dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.

5.8.

Ook de door [eiseres] gevorderde voorschot op schadevergoeding is niet toewijsbaar. Deze vordering is namelijk gebaseerd op hetzelfde feitencomplex dat bij de vordering tot nakoming ten grondslag ligt en treft dus hetzelfde lot.

5.9.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 656,00

- salaris advocaat
1.327,00

Totaal € 1.983,00

6.De beoordeling in reconventie

6.1.

Het spoedeisendheid belang van de vordering vloeit voort uit de aard van de vordering.

6.2.

De opheffing van een conservatoir beslag kan onder meer worden bevolen, indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld.

6.3.

[gedaagde] wordt niet gevolgd in haar standpunt dat de door [eiseres] onder 2.13 bedoelde gelegde beslagen ten onrechte zijn gelegd, misbruik van recht oplevert, disproportioneel zijn en dat er geen vrees voor verduistering is. Daartoe geldt het volgende.

6.4.

In conventie is geconcludeerd dat de door [eiseres] ingestelde vordering tot nakoming niet in kort geding kan worden toegewezen. Dit betekent echter niet dat daarmee summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van de door [eiseres] gepretendeerde vordering. [gedaagde] heeft geen voldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan dit nu kan worden aangenomen. Verder geldt dat [gedaagde] geen nadere onderbouwing heeft gegeven op grond waarop de beslagen moeten worden opgeheven. Ook is er geen zekerheidstelling aangeboden.

6.5.

De slotsom is dat de reconventionele vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt.

6.6.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op € 663,50 (factor 0,5 x € 1.327,00 voor salaris advocaat.

7.De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

7.1.

wijst de vorderingen af,

7.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.983,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de voldoening.

7.3.

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

7.4.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

7.5.

wijst de vorderingen af,

7.6.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 663,50.

7.7.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2020.^[1]