ECLI:NL:RBMNE:2020:2423

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6203456 UC EXPL 17-10434 aw/1370

Vonnis van 10 juni 2020

inzake

de publiekrechtelijke rechtspersoon

Staat der Nederlanden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Rijksvastgoedbedrijf),

zetelend te Den Haag,

verder ook te noemen: de Staat,

eisende partij,

gemachtigde: mr. F. Sepmeijer,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. R.Th.J. van 't Zelfde.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de tussenvonnissen van 29 november 2017, 27 juni 2018 en 17 oktober 2018, de rolbeslissing van 13 maart 2019 en het tussenvonnis van 15 mei 2019
het deskundigenbericht van 29 januari 2020
de akte na deskundigenbericht van de Staat
de antwoordakte na deskundigenbericht van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

De kantonrechter heeft de drie deskundigen in het tussenvonnis van 15 mei 2019 gevraagd om de volgende drie vragen te beantwoorden:

is de door de Staat per 1 juli 2018 voorgestelde herziene huurprijs voor de door [gedaagde] van de Staat gehuurde ligplaats redelijk, in die zin dat de per 1 juli 2018 voorgestelde huurprijs van € 4.326,95 per jaar is aan te merken als een gelijkwaardige (marktconforme) tegenprestatie voor het genot van het gehuurde,

als de deskundigen tot het oordeel komen dat de door de Staat voorgestelde huurprijs in dit geval niet redelijk is, welke huurprijs kan dan wel als een redelijke huurprijs worden beschouwd,

geeft het onderzoek aanleiding tot aanvullende opmerkingen?

De deskundigen hebben die vragen in hun conclusie als volgt beantwoord:

“De huurwaarde is door deskundigen bepaald op € 3.760,75 per jaar hetgeen meer dan 10% afwijkt van de door de Staat gehanteerde redelijke huurprijs. Deskundigen zijn van mening dat het voorstel van de Staat
nietals een redelijke huurprijs kan worden beschouwd” (pagina 50 van het rapport).

“Om tot een huurwaarde te komen hebben deskundigen recente referentietransacties (koop en huur) van percelen water bestemd met een ligplaats geanalyseerd om de huurwaarde per m2 water te herleiden. Deskundigen stellen de huurwaarde vast voor de ligplaats gelegen aan [naam kanaal] [nummeraanduiding] te [plaatsnaam] op € 15,41 per m2 ligplaats per jaar. De ligplaats is 245 m2 groot hetgeen leidt tot een huurwaarde per 1 juli 2018 van € 3.760,75 per jaar wat als een redelijke huurprijs kan worden beschouwd”(pagina 51 van het rapport).

“Deskundigen hebben geen aanvullende opmerkingen” (pagina 51 van het rapport).

2.1.

De deskundigen hebben uitvoerig gemotiveerd en onderbouwd hoe zij tot hun conclusies zijn gekomen. Uit de rapportage blijkt dat zij partijen een concept rapportage hebben toegezonden en hen in de gelegenheid hebben gesteld opmerkingen te maken en vragen te stellen. De vragen/opmerkingen die partijen daarop aan de deskundigen hebben gesteld en de reactie van de deskundigen op die vragen/opmerkingen zijn in de rapportage opgenomen. Blijkens de wederzijdse aktes na deskundigenbericht is een deel van die vragen/opmerkingen van partijen door de deskundigen kennelijk naar tevredenheid beantwoord. De resterende opmerkingen van partijen, die in de wederzijdse aktes na deskundigenbericht zijn vermeld, zullen hierna achtereenvolgens worden besproken.

Geen permanente woonbestemming?

2.2.

Volgens [gedaagde] heeft de door hem gehuurde ligplaats aan het [naam kanaal] [nummeraanduiding] in [plaatsnaam] , in tegenstelling tot de gekozen referentieobjecten, geen permanente woonbestemming. Het Bestemmingsplan Buitengebied 2015 van [plaatsnaam] is van toepassing (hierna: het Bestemmingsplan). In artikel 22 van dat Bestemmingsplan is aan de ligplaats van [gedaagde] de bestemming “Water” toegekend, met de functieaanduiding “woonschepenligplaats”. Uit de definitie van het begrip “woonschip” volgt letterlijk dat het toegestane gebruik inhoudt: dag- of nachtverblijf van een of meer personen. De begrippen “wonen”, “woning” en/of “permanente bewoning” komen in het geheel niet voor in artikel 22 van het Bestemmingsplan. In artikel 23 is de bestemming “wonen” geregeld. Daaronder vallen uitdrukkelijk wel woonwagens, maar geen woonschepen. Op de ligplaats mag volgens [gedaagde] dus niet permanent worden gewoond.

2.3.

De kantonrechter constateert dat op grond van het Bestemmingsplan, in combinatie met de bijbehorende plankaart, de door [gedaagde] gehuurde ligplaats is bestemd voor een woonschip. Een woonschip is naar zijn aard en inrichting bestemd voor bewoning. In artikel 1.111 van het Bestemmingsplan is een woonschip als volgt gedefinieerd: “elk vaartuig of in of op het water geplaatst voorwerp dat uitsluitend of in hoofdzaak wordt gebruikt als of, te oordelen naar zijn constructie, inrichting of getroffen voorzieningen, uitsluitend of in hoofdzaak is bestemd voor dag- of nachtverblijf van een of meer personen.”

2.4.

De formulering “dag- of nachtverblijf” in plaats van: “dag- en nachtverblijf” kan weliswaar vragen oproepen, overigens net als de formulering die wordt gebruikt bij de omschrijving van een recreatiewoning (artikel 1.88): “een onderkomen, uitsluitend bestemd om te dienen voor recreatief
nachtverblijf(cursivering kantonrechter) door een persoon, gezin of een andere groep van personen, die zijn/hun hoofdverblijf elders hebben (…)”, maar die formuleringen kunnen in redelijkheid niet zo worden begrepen dat men in een recreatiewoning niet overdag mag verblijven en dat men in een woonschip moet kiezen tussen een verblijf ’s nachts of een verblijf overdag. Een stacaravan wordt in het Bestemmingsplan gedefinieerd als: “een als een gebouw aan te merken caravan, uitsluitend bestemd om te dienen voor recreatief verblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun hoofdverblijf elders hebben” (artikel 1.93). Een woning is (artikel 1.109): “een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.” Een woonwagen wordt gedefinieerd als (artikel 1.112): “een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.” De systematiek van het Bestemmingsplan is dan ook dat als
permanentebewoning (het hebben van het hoofdverblijf) in een gebouw dat qua aard en inrichting voor bewoning is bedoeld,
nietis toegestaan, dit in de definitie uitdrukkelijk wordt vermeld. Ook wordt het bij de diverse bestemmingen nog eens expliciet vermeld als permanente bewoning in strijd is met de bestemming (bijvoorbeeld bij de bestemming Recreatie – Verblijfsrecreatie). Verder wordt in artikel 22 van het Bestemmingsplan bij de bestemming “Water” onderscheid gemaakt tussen de aanduiding “woonschepenligplaats” en “ligplaats”. Op een woonschepenligplaats mag een woonschip worden afgemeerd, op een ligplaats een boot voor “dag recreatieve doeleinden”, waar dus niet wordt gewoond (artikelen 22.3.1. t/m 22.3.3 Bestemmingsplan).

2.5.

Het is daarnaast niet juist dat, zoals [gedaagde] stelt, wonen alleen is toegestaan op locaties die vallen onder artikel 23 van het Bestemmingsplan (bestemming “Wonen”). Ook onder de bestemming “Agrarisch” mag op sommige locaties (permanent) worden gewoond, namelijk als het gaat om een bedrijfswoning. Anderzijds wordt op locaties met de bestemming “Wonen” niet alleen gewoond, maar kan ook een bedrijf of beroep aan huis worden uitgeoefend.

2.6.

In punt 2.10. van de toelichting bij het Bestemmingsplan, onder de aanhef “Wonen” is vermeld:

“Naast een kleine 400 bedrijfswoningen bij agrarische en niet-agrarische bedrijven treffen we in het buitengebied een kleine 300 burgerwoningen aan. Dit aantal is inclusief woonschepen en woonboerderijen, die hun oude functie verloren hebben als gevolg van de ontwikkelingen in de landbouw.

In het [naam kanaal] liggen acht woonschepen, die positief bestemd zijn en blijven. Daarnaast liggen in de dode arm nog drie woonschepen die gedoogd worden.”

De kantonrechter constateert dat de ligplaats van [gedaagde] op het adres [naam kanaal] [nummeraanduiding] valt onder de 8 ligplaatsen, die volgens de toelichting bij het Bestemmingsplan positief bestemd zijn en blijven voor een woonboot.

2.7.

De kantonrechter concludeert dat de ligplaats van [gedaagde] bestemd is voor een woonboot die permanent mag worden bewoond. Overigens heeft [gedaagde] niet gesteld dat hij door de gemeente is aangesproken op het door hem gestelde feit dat hij zijn woonboot in strijd met de regels permanent zou hebben bewoond. Het bezwaar van [gedaagde] tegen de werkwijze van de deskundigen wordt verworpen.

Huurprijzen van overheden ten onrechte niet betrokken?

2.8.

[gedaagde] stelt verder dat de deskundigen de (honderden) huurprijzen voor ligplaatsen die zijn overeengekomen tussen overheden (gemeenten en waterschappen) en met [gedaagde] vergelijkbare huurders, ten onrechte buiten beschouwing hebben gelaten in hun onderzoek. Die huurprijzen zijn tot stand gekomen op de vrije markt en zijn dus marktconform. Niet valt in te zien waarom die huurovereenkomsten niet kunnen worden betrokken bij het bepalen van de redelijke huurprijs, terwijl de erfpachtovereenkomsten tussen overheden en erfpachters – die ook nog eens uitgaan van een veel sterker recht dan het huurrecht – wel worden betrokken. De deskundigen hebben die opmerkingen van [gedaagde] op het concept rapport niet getracht te weerleggen, zo stelt [gedaagde] .

2.9.

De deskundigen hebben blijkens hun rapportage als volgt gereageerd op voornoemde opmerkingen van [gedaagde] .

Het door de Staat voorgestelde regime voor de bepaling van de huurprijs kent landelijke dekking en houdt geen rekening met plaatselijke marktomstandigheden. Daarbij komt dat de huurprijsniveau’s van gemeenten, provincies en waterschappen veelal beleidsmatig worden bepaald. Om die redenen hebben de deskundigen de overheidshuren bij het bepalen van de redelijke, marktconforme huurprijs niet als referentie gebruikt. Dit is anders als het gaat om canonpercentages bij erfpacht. De grondslag waarmee de percentages vermenigvuldigd moeten worden zal altijd een marktconforme (grond)waarde moeten zijn. Daar waar deze heden ten dage niet meer marktconform zijn, zal bij een canonherziening daar dan ook veelal tegen worden geageerd door een der partijen (pagina 60 van het rapport).

2.10.

Gelet op die toelichting van de deskundigen is de kantonrechter van oordeel dat de deskundigen in redelijkheid hebben kunnen besluiten om huurprijzen van overheden niet te betrekken in het onderzoek naar een marktconforme huurprijs. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om op dit punt af te wijken van het oordeel van de deskundigen.

Grondwaarde gemiddeld 30%

2.11.

Volgens de Staat hebben de deskundigen bij de referenties 1 en 2 onder koop, de waarde van de ligplaats ten onrechte afgeleid uit de betreffende koopaktes. Die waarde is niet objectief bepaald: koper en verkoper kunnen bij een bepaalde verdeling van de koopsom over de ligplaats en de woonboot belang hebben gehad. Het aandeel van de grondwaarde bij de verkoop van een woonboot met ligplaats zal gemiddeld op 30% uitkomen. De Staat biedt bewijs aan van deze stelling door het horen van deskundigen.

2.12.

De deskundigen hebben in de rapportage als volgt gereageerd op deze opmerking van de Staat.

De koopsom van de ligplaats is bij referenties 1 en 2 te hoog, respectievelijk te laag. Het gemiddelde van beide is volgens deskundigen echter een representatief getal. Door beide gelijk te laten meewegen verstoren zij de uitkomst niet (pagina 41 van het rapport).

2.13.

Vooropgesteld wordt dat ook de Staat uit gaat van een gemiddeld percentage. Het feit dat het percentage in een afzonderlijk geval naar boven of naar beneden afwijkt van het gemiddelde, betekent nog niet dat dat percentage niet juist kan zijn. De Staat heeft geen onderbouwing gegeven van haar stelling dat de grondwaarde gemiddeld 30% van de koopsom bedraagt. De kantonrechter ziet in hetgeen de Staat heeft aangevoerd dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan het oordeel van de deskundigen. Aan (nadere) bewijslevering wordt niet toegekomen.

Conclusie

2.14.

De kantonrechter zal de huurprijs, conform het advies van de deskundigen, per 1 juli 2018 vaststellen op € 3.760,75 per jaar.

Kosten deskundigen

2.15.

De kantonrechter ziet in de omstandigheden van dit geval aanleiding om te bepalen dat partijen ieder de helft van de kosten van het deskundigenonderzoek dragen. Die kosten worden vastgesteld op € 11.979,00 (3 x € 3.993,00), volgens de opgave van de drie deskundigen. Dit bedrag is door de Staat als voorschot aan de rechtbank betaald. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld om aan de Staat € 5.989,50 te betalen voor de kosten van de deskundigen.

Overige proceskosten

2.16.

Partijen zijn over en weer in het (on)gelijk gesteld. De proceskosten worden daarom voor het overige gecompenseerd.

De nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

stelt de huurprijs van de door [gedaagde] gehuurde ligplaats aan het [naam kanaal] [nummeraanduiding] in [plaatsnaam] per 1 juli 2018 vast op € 3.760,75 per jaar;

3.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan de Staat te betalen € 5.989,50 voor de kosten van het deskundigenonderzoek;

3.3.

compenseert de overige proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt;

3.4.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door de Staat volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

3.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2020.