Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Amersfoort
zaaknummer: 8261472 AC EXPL 20-101 BEv/35170
Vonnis van 24 juni 2020
inzake
[eiseres],
wonend in [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.A. Spigt,
tegen:
de stichting
Stichting Portaal,
gevestigd in Utrecht,
verder ook te noemen Portaal,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. A. Kizgin.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord, met bijlagen;
- het tussenvonnis van 11 maart 2020, waarin een comparitie is bepaald;
- de brief van [onderneming 1] B.V. van 5 mei 2020.
1.2.
De comparitie is via een Skype-verbinding gehouden op 19 mei 2020. Op de zitting was [eiseres] samen met haar gemachtigde, mr. Spigt, aanwezig. Namens Portaal waren
mr. Kizgin en de heer [A] , [functie] bij Portaal, aanwezig. Door en namens beide partijen is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter en hebben zij hun standpunten verder toegelicht. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Daarna volgt dit vonnis.
2.Het probleem
Achtergrond
2.1.
[eiseres] huurt sinds 1 augustus 2017 van Portaal de galarijflat, gelegen aan de [adres] in [woonplaats] .
2.2.
In de huurovereenkomst is onder andere opgenomen:
“Vloerenbeleid
Deze woning is aangemerkt als gehorig. Dit betekent dat harde vloeren niet worden toegestaan in de woning. Zachte vloerbedekking met een juiste ondervloer wordt verplicht gesteld. Portaal heeft u hierover geïnformeerd in de advertentie, met verwijzing naar ons internetsite over vloerenbeleid. De informatie kaart ‘Beperk geluidsoverlast gehorige complexen’ ontvangt u nu van ons. U heeft kennis genomen en begrijpt het vloerenbeleid, met ondertekening van het huurcontract gaat ondergetekende akkoord met de gestelde voorwaarden en zal deze naleven. Indien het beleid niet wordt nagekomen dan moet er binnen de korst mogelijke termijn een vloer worden gelegd die wel aan de voorwaarden voldoet.’
2.3.
De kantonrechter stelt vast dat de vloerenclausule niet in de huurovereenkomst tussen Portaal en de bovenbuurvrouw van [eiseres] was opgenomen. Portaal heeft onweersproken aangevoerd dat die clausule nog niet gold toen die huurovereenkomst werd gesloten.
Standpunt van [eiseres]
2.4.
[eiseres] stelt dat zij vanaf 10 januari 2018 bij herhaling bij Portaal heeft gemeld last te ondervinden van contactgeluiden. De overlast wordt volgens haar vanuit twee ruimten veroorzaakt, namelijk vanuit de woning van haar bovenbuurvrouw en de onder de woning van [eiseres] gelegen gemeenschappelijk berging.
2.5.
[eiseres] heeft Portaal in december 2018 in een kort gedingprocedure voor deze rechtbank betrokken. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 19 december 2018 (met kenmerk: 7305439 UV EXPL 18-292) Portaal veroordeeld mee te werken aan een contactisolatiemeting, waarbij de voorzieningenrechter nadrukkelijk heeft overwogen dat op Portaal slechts een inspanningsverplichting rustte om dat onderzoek te laten doen. Die inspanning zag op de bereidheid van de bovenbuurvrouw om mee te werken. Portaal heeft naar aanleiding van dit vonnis met de bovenbuurvrouw van [eiseres] schriftelijk overleg gehad met de vraag mee te werken aan een dergelijk onderzoek. Zij weigerde echter haar medewerking. Portaal heeft [eiseres] vervolgens bij brief van 27 juni 2019 laten weten geen inspanning meer voor haar te zullen doen, omdat niet kan worden aangetoond dat er
immers niet het huurgenot verschaft dat [eiseres] bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten.
2.6.
Gezien het voorgaande vordert [eiseres] nu, samengevat:
Primair:
Portaal te veroordelen de woning van [eiseres] zodanig aan te passen dat zij geen geluidshinder meer ondervindt;
Subsidiair:
Portaal te veroordelen aan [eiseres] tenminste drie alternatieve huurwoningen in [woonplaats] aan te beiden;
Primair en subsidiair:
- een verklaring voor recht dat vanaf 10 januari 2018 een huurprijsvermindering geldt van 40%;
- Portaal te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 2.000,-;
- Portaal te veroordelen in de proceskosten.
Standpunt van Portaal
2.7.
Portaal heeft – kort gezegd – als verweer gevoerd dat zij betwist dat de woning van [eiseres] gebrekkig is. Volgens Portaal volgt ook niet uit het vonnis van 19 december 2018 dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Bovendien is er volgens Portaal door [eiseres] geen bewijs overgelegd waaruit blijkt dat er sprake is van een gebrek. Als gevolg daarvan is er geen grond voor de [eiseres] verzochte aanpassingen, dan wel voor de vordering om een andere woning aan te bieden. Nu door [eiseres] niet is aangetoond dat er sprake is van een gebrek volgt daaruit volgens Portaal ook dat er geen grond aanwezig is voor de vordering tot huurprijsvermindering en schadevergoeding. Zodat ook die vorderingen moeten worden afgewezen.
3.Wat de kantonrechter ervan vindt
3.1.
In deze zaak moet de vraag beantwoord worden of de contactgeluidsoverlast die [eiseres] stelt te lijden het gevolg is van een ‘gebrek’ als bedoeld in artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Als dit zo is, dan moet naast aanpassing van de huurwoning ook de vorderingen van [eiseres] met betrekking tot de huurprijsvermindering en de schadevergoeding beoordeeld worden. Als tot het oordeel gekomen wordt dat géén sprake is van een gebrek, dan hoeven die vorderingen niet te worden besproken. Het recht op huurprijsvermindering en/of schadevergoeding ontstaat immers pas als sprake is van een gebrek (dat aan Portaal is toe te rekenen).
Geen sprake van een gebrek
3.2.
Een gebrek is een staat of eigenschap van de woning die [eiseres] van Portaal huurt, of een andere niet aan [eiseres] toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan [eiseres] niet het genot kan verschaffen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak (artikel 7:204 lid 2 BW).
3.3.
[eiseres] stelt dat zij het huidige niveau van contactgeluid niet hoeft te dulden en dat dit een gebrek vormt dat aan Portaal valt toe te rekenen. De kantonrechter deelt dit standpunt niet. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv) geldt dat degene die bepaalde feiten stelt en die daaraan een recht wil ontlenen, degene is die het bewijs voor die feiten moet leveren. Hier is het [eiseres] die stelt dat er sprake is van een gebrek in de vorm van contactgeluidsoverlast en daarop onder andere de vordering tot aanpassing van haar huurwoning baseert. Daarom is het [eiseres] die haar stelling moet bewijzen. Zij is daarin niet geslaagd.
3.4.
[eiseres] stelt dat het hinderlijke contactgeluid wordt veroorzaakt doordat de vloer van de bovenbuurburen niet vrij van de wanden is aangelegd. Zij stoelt dit op een brief van [onderneming 1] B.V. waarin dat als vermoeden wordt uitgesproken. Die stelling is onjuist. Uit de brief van [onderneming 1] volgt niet dat die rapporteur zelf hiernaar onderzoek heeft gedaan. Daar komt bij dat Portaal immers ter zitting, niet weersproken, heeft toegelicht dat haar inspecteurs bij het begin van de huurovereenkomst van de bovenbuurvrouw van [eiseres] de vloer hebben geïnspecteerd en goed hebben bevonden. De stelling van [eiseres] , dat de vloer van de bovenbuurvrouw niet voldoet aan het vloerenbeleid zoals is vermeld onder 2.2, kan dus, zonder concrete aanwijzingen dat dat anders is, welke aanwijzingen ontbreken, niet slagen.
3.5.
[eiseres] heeft ook een notitie van [onderneming 2] (productie 4 bij dagvaarding) overgelegd. Uit deze notitie kan worden afgeleid dat [onderneming 2] zelf geen onderzoek met meetapparatuur heeft uitgevoerd. De bevindingen van de [onderneming 2] berusten louter op ter plaatste in de woning van [eiseres] gedane auditieve waarnemingen, dus zonder apparatuur, waarmee, naar het oordeel van de kantonrechter, geen objectieve onderbouwing van de overlast kan worden gegeven, gemeten in relatie tot vastgestelde normen. In de notitie wordt eveneens verwezen naar een eerder op 3 en 4 april 2018 door bureau [onderneming 3] uitgevoerd onderzoek. Naar aanleiding daarvan wordt bevestigd dat de door bureau [onderneming 3] gemeten geluidsniveaus geen hele hoge geluidsniveaus waren. Bovendien volgt uit het rapport van [onderneming 3] dat er van normoverschrijdende geluiden geen sprake is (zie rechtsoverweging 2.8 in het kort geding vonnis van 19 december 2018).
3.6.
In de notitie van [onderneming 2] wordt verwezen naar een contactgeluidsisolatiemeting. Volgens de stichting zou uit die meting blijken dat vooral in de lage tonen sprake is van een geringe isolatiewaarde. Portaal heeft toegelicht dat zij meerdere malen om inzage in het rapport van het uitgevoerde contactgeluidsisolatieonderzoek heeft verzocht. [eiseres] heeft echter nagelaten aan Portaal inzage te verschaffen. Zij heeft eveneens nagelaten het bedoelde rapport in deze procedure in te brengen. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eiseres] , na vragen van de kantonrechter daarover, toegelicht dat rapport niet te hebben overgelegd, omdat het betreffende rapport niet relevant is. Dat bevreemdt de kantonrechter, omdat de stellingen van [eiseres] voor een belangrijk deel wel op dat rapport zijn gebaseerd. Het rapport maakt geen deel uit van het procesdossier en hetgeen daar (mogelijk) in staat, kan dus niet in het oordeel van de kantonrechter worden meegewogen. Doordat alleen [eiseres] over dit rapport beschikt en zij niet van plan is het te overleggen, komt dit gemis voor rekening van [eiseres] .
3.7.
De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] reeds gedurende een langere periode last ervaart van geluidsoverlast in haar woning en dat zij dit zeer hinderlijk vindt. Dat betekent echter niet dat iedere maatregel tot het voorkomen van dergelijke hinder voor rekening van Portaal moet komen. Op basis van wat hiervoor onder de nummers 3.3 tot en met 3.6 is overwogen kan niet tot het oordeel worden gekomen dat er sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Uit niets blijkt immers dat er sprake is van een structureel te hoog geluidsniveau of dat bepaalde geluidsnormen worden overschreden. [eiseres] zal niet tot nader bewijs worden toegelaten, nu de gemachtigde van [eiseres] over het rapport dat juist uitsluitsel op dit punt zou kunnen geven, heeft aangevoerd dat het niet relevant is. Er is daardoor geen begin van bewijs, op grond waarvan de kantonrechter verder onderzoek zou kunnen opdragen via een bewijsopdracht of een deskundigenbericht. De primaire vordering tot aanpassing van de huurwoning van [eiseres] zal daarom worden afgewezen. Een nader onderzoek naar de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen is daardoor niet aan de orde. De kantonrechter overweegt wel nog het volgende.
Huurprijsvermindering
3.8.
[eiseres] vordert ook een verklaring voor recht dat in verband met de geluidsoverlast vanaf 10 januari 2018 een huurprijsvermindering van 40% geldt.
3.9.
In geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek kan een huurder op grond van artikel 7:207 lid 1 in samenhang met artikel 7:257 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Op grond van lid 2 van artikel 7:257 BW kan een huurder een zodanige vordering ook bij de huurcommissie instellen. Een dergelijke vordering tot vermindering van de huurprijs dient binnen zes maanden na de dag waarop de verhuurder van het gebrek in kennis is gesteld te worden ingesteld bij de huurcommissie of de rechter. In het geval de vordering niet binnen deze zes maanden wordt ingesteld, dan kan de huurvermindering niet eerder ingaan dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering.
3.10.
[eiseres] heeft op 14 januari 2018 een verzoek tot huurverlaging bij de huurcommissie ingediend, maar dat heeft niet tot een uitspraak geleid. [eiseres] heeft de zaak namelijk vlak voor de hoorzitting zonder opgaaf van reden ingetrokken. Vervolgens heeft [eiseres] door middel van een dagvaarding deze procedure bij deze rechtbank aanhangig gemaakt, waarin zij onder andere een huurprijsvermindering vordert. Nu [eiseres] op eigen initiatief de procedure bij de huurcommissie heeft ingetrokken, kan het indienen van het verzoek op 14 januari 2018 niet tot een verbreking van de vervaltermijn uit artikel 2:257 lid 1 BW leiden. Namens [eiseres] is op 20 december 2019 een dagvaarding bij deze rechtbank ingediend. Dat is meer dan zes maanden later gerekend vanaf de dag (10 januari 2018) waarop Portaal door [eiseres] in kennis is gesteld van de overlast. Zoals hiervoor onder 3.9 is overwogen kan in dat geval de huurvermindering niet eerder ingaan dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering (dus op 20 juni 2019).
3.11.
[eiseres] komt evenwel geen aanspraak toe op huurprijsvermindering, omdat het daarvoor nodig is dat er sprake is van een gebrek. Onder 3.7 is reeds overwogen dat van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW geen sprake is.
Schade
3.12.
[eiseres] vordert € 2.000,- aan schadevergoeding. Ter zitting heeft [eiseres] toegelicht dat dit immateriële schade betreft als gevolg van het gebrek. Omdat er geen sprake is van een gebrek kan deze vordering niet slagen. De kantonrechter zal dan ook geen verder onderzoek naar deze schade instellen.
Proceskosten
3.13.
[eiseres] is de in het ongelijk gestelde partij. Zij wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure, welke worden begroot op € 360,- aan salaris gemachtigde
(2 punten x tarief € 180,-).
3.14.
Dit vonnis wordt, zoals Portaal vordert, wat de proceskostenveroordeling betreft ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat [eiseres] aan die veroordeling moet voldoen, ook als in hoger beroep wordt gegaan tegen dit vonnis.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de kant van Portaal vastgesteld op € 360,- aan salaris voor de gemachtigde;
4.3.
verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.S. Penders, kantonrechter, en is in aanwezigheid van
mr. E.J.W. van Berkel, griffier, in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2020.