Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5267
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2020 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 312.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 2 juni 2020. In verband met maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Gemachtigde van eiser, gemachtigde van verweerder en de taxateur van verweerder, [A] , hebben aan de Skypezitting deelgenomen.
Overwegingen
1. De woning is een in 2001 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 125 m2 en ligt op een kavel van 174 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 255.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier referentiewoningen in [woonplaats] : [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen in dezelfde straat en uit hetzelfde bouwjaar. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren. De beroepsgrond over de brandgang heeft eiser tijdens de zitting ingetrokken, zodat deze niet hoeft te worden besproken.
Verkoopcijfer [adres 6]
7. Eiser wijst in de eerste plaats op het verkoopcijfer van [adres 6] dat door verweerder niet is meegenomen. Dit verkoopcijfer toont volgens eiser aan dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank volgt eiser niet. Daarbij overweegt de rechtbank dat het in de eerste plaats aan verweerder is om geschikte referentiewoningen te selecteren. Verweerder moet kiezen voor de best vergelijkbare woningen die doorgaans zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum zijn verkocht. Met het verkoopcijfer van [adres 6] onderbouwt eiser niet dat verweerder niet voor de best vergelijkbare woningen heeft gekozen, omdat dit verkoopcijfer verder van de waardepeildatum is gerealiseerd dan van de vier referentiewoningen van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
Eigen taxatierapport eiser
9. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het eigen taxatierapport van eiser. De rechtbank constateert daarbij dat de twee taxateurs niet van mening verschillen over de kwalificatie van de staat van onderhoud en bouwkundige kwaliteit van de woning (namelijk ‘voldoende’). Bovendien wordt de waardeverhouding tussen de woning en de door eiser gebruikte referentiewoningen niet inzichtelijk wordt gemaakt.
Conclusie
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 19 juni 2020 door mr. L.C. Michon, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier.
Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat