Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5243
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2020 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 606.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 2 juni 2020. In verband met maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Gemachtigde van eiser, gemachtigde van verweerder en de taxateur van verweerder, [A] , hebben aan de Skypezitting deelgenomen.
Overwegingen
1. De woning is een in 2004 gebouwd appartement. De woning heeft een woonoppervlakte van 162 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 574.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] : de [adres 2] , de [adres 3] en de [adres 4] .
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor appartementen die voor wat betreft bouwjaar, grootte en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.
Andere verkoopcijfers
7. Eiser wijst in de eerste plaats op een aantal verkoopcijfers waar verweerder geen rekening mee heeft gehouden, maar wat wel had gemoeten. Deze verkoopcijfers tonen volgens eiser aan dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank kan eiser hierin niet volgen. Volgens vaste rechtspraak is het aan verweerder om referentiewoningen aan te wijzen. Daarbij moet verweerder kiezen voor de best vergelijkbare woningen die doorgaans zo dicht mogelijk in de buurt van de te waarderen woning liggen. Met de aangedragen woningen onderbouwt eiser niet dat verweerder niet voor de best vergelijkbare woningen heeft gekozen. De beroepsgrond slaagt niet.
Afnemend grensnut
9. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Volgens eiser moet de vastgestelde waarde per m2 voor de woning worden gecorrigeerd naargelang de grootte van de woning. De eerste wet Van Gossen brengt namelijk mee dat het nut afneemt bij een toename van het aantal eenheden. Volgens verweerder is de eerste wet Van Gossen een algemene economische wet die niets zegt over de markt voor dit type woningen in deze tijd. Bovendien blijkt uit de gerealiseerde verkoopcijfers ook niet dat het afnemend grensnut een rol speelt bij woningen van deze omvang.
10. Naar het oordeel van de rechtbank gaat het afnemend grensnut niet op bij geringe woonoppervlaktes, zoals hier het geval is. Verweerder heeft hierbij terecht gewezen op de gerealiseerde verkoopcijfers. Uit de taxatiematrix blijkt ook dat de referentiewoning aan de [adres 4] de kleinste is van alle woningen, maar ook de laagste prijs per m2 heeft opgebracht. Dit staat haaks op de stelling van eiser. Daarbij komt dat eiser zijn stelling ook niet nader heeft onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Vve-reserve
11. Eiser voert aan dat verweerder de gerealiseerde verkoopcijfers niet heeft gecorrigeerd voor eventuele reserves van de vereniging van eigenaren (vve). Volgens eiser moeten deze vve-reserves uit de koopsom worden gefilterd, zodat de eigenlijke koopsom voor de referentiewoningen overblijft. Verweerder stelt dat hij in beroep wel rekening heeft gehouden met de vve-reserves. Voor zover die er waren, zijn deze reserves uit de verkoopcijfers gehaald. Dit is ook terug te zien in de taxatiematrix.
12. De rechtbank volgt verweerder. Uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat er is gekeken naar de eventuele vve-reserves en dat die uit de verkoopcijfers zijn gelicht. Eiser heeft dit niet betwist en ook niets anders aangedragen wat de rechtbank doet twijfelen aan de juistheid hiervan. De beroepsgrond slaagt niet.
Gedateerde voorzieningen
13. Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De woning is namelijk in 2004 gebouwd en sindsdien zijn de voorzieningen niet meer gemoderniseerd. Verweerder stelt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen door referentiewoningen te selecteren die ten tijde van de verkoop ook gedateerde voorzieningen hadden. Zo hadden de [adres 3] en [adres 4] ook nog de oorspronkelijke voorzieningen op het moment dat deze werden verkocht. De voorzieningen van de [adres 2] zijn volgens verweerder wel wat luxer, maar daar is rekening mee gehouden door voor de woning een lagere prijs per m2 te hanteren.
14. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder. Verweerder heeft onbetwist gesteld dat het voorzieningenniveau voor twee van de drie referentiewoningen vergelijkbaar is met dat van de woning. Eiser heeft zijn stelling dat de voorzieningen van de woning slechter zouden zijn niet nader onderbouwd. Bovendien hanteert verweerder voor de woning de laagste prijs per m2, waardoor er geen aanleiding is voor het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
15. Eiser voert tot slot aan dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Verweerder heeft namelijk niet alle informatie verstrekt die aan de waardebepaling van de woning ten grondslag liggen. Eiser wijst daarbij in het bijzonder op de zogeheten KOUDV- en liggingsfactoren en hoe verweerder voor de verschillen in die factoren corrigeert (met bijvoorbeeld een vast percentage). Verweerder stelt hier tegenover dat hij wel alle relevante informatie heeft verstrekt. Op verzoek van (gemachtigde van) eiser heeft verweerder de taxatiekaart(en) toegestuurd die bij de primaire beschikking horen. Deze taxatiekaart is conform het modeltaxatieverslag van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Deze regeling schrijft niet voor dat er KOUDV-factoren moeten worden verstrekt. Verder heeft verweerder tijdens de zitting gesteld dat er tussen hem en eiser praktische werkafspraken zijn gemaakt, waarbij is afgesproken dat verweerder tijdens de hoorzitting de eventuele grondstaffels overlegt en dat verweerder aan (gemachtigde van) eiser een online portal beschikbaar stelt waarin alle taxatieverslagen te vinden en te downloaden zijn.
16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in de gegevens die zijn gebruikt voor de waardering van de woning. Verweerder heeft op verzoek van eiser het taxatieverslag verstrekt, waarin verweerder de objectkenmerken van de woning presenteert en waarin verweerder een (globale) vergelijking maakt met een aantal verkochte woningen. In beroep heeft verweerder dit verder uitgewerkt in de overgelegde taxatiematrix. Zowel in het taxatieverslag als in de taxatiematrix geeft verweerder geen gedetailleerde presentatie van de KOUDV-factoren. Deze verplichting bestaat op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ ook niet voor verweerder. Ook bestaat er geen verplichting voor verweerder om eventuele verschillen te corrigeren met vaste percentages, zoals eiser stelt. Wel is het aan verweerder om (in bezwaar) aan de hand van het taxatieverslag en (vervolgens in beroep) aan de hand van de taxatiematrix de waarde van de woning aannemelijk te maken, waarbij eiser de onderliggende gegevens op zijn beurt kan betwisten. Dat eiser graag ziet dat verweerder de KOUDV-factoren verder uitwerkt en met een vast percentage corrigeert voor de verschillen, maakt de werkwijze van verweerder niet in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 19 juni 2020 door mr. L.C. Michon, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier.
Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat