Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3838
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juni 2020 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: F.J. de Gruijter)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 330.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 16 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Eiseres heeft bij brief van 19 februari 2020 op het verweerschrift gereageerd en bij brief van 4 april 2020 een samenvatting van haar standpunt gestuurd.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. De griffier van de rechtbank heeft telefonisch contact gehad met partijen, waarbij zij ermee hebben ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 25 mei 2020
Overwegingen
1.De woning is een in 1997 gebouwde geschakelde helft van een dubbele woning met garage en overkapping. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 102 m2 en ligt op een kavel van 348 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiseres voert aan dat verweerder in de vergelijking met de referentiewoningen [adres] en [adres] onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat deze referentiewoningen een uitgebouwde woonkamer hebben en een extra kamer boven de garage. Op basis van oude offertes stelt eiseres dat de waarde van de woning € 60.000.- tot 70.000,- lager ligt dan die van deze referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met dit verschil voldoende rekening heeft gehouden. In de matrix zijn bij de analyse van de verkoopprijzen de uitbouw en de extra kamer apart benoemd. Verweerder hanteert voor deze onderdelen een lagere prijs per m2 dan voor de overige ruimtes in de woning. Als echter, ten gunste van eiseres, zou worden uitgegaan van een zelfde gemiddelde prijs per m2 voor de gehele gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen, maken de verkopen van die woningen de waarde nog steeds aannemelijk.
Uitgaande van de ongecorrigeerde waarde in de matrix kan voor [adres] en [adres] dan namelijk een gemiddelde prijs per m2 uit de matrix worden afgeleid van respectievelijk
€ 1.637,- en € 1.543,-. Voor de waardeopbouw van de woning is een lagere prijs gehanteerd, namelijk € 1.520,-. Verweerder is er dus, anders dan eiseres veronderstelt, wel van uitgegaan dat het ontbreken van uitbouw en extra kamer invloed heeft op de waarde van de woning, door uit te gaan van minder m2 en een lagere prijs per m2.. De verwijzing door eiseres naar offertes van aannemers uit het verleden is in het licht van de verkoopgegevens van de referentiewoningen onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Daarbij is van belang dat de bedragen die moeten worden geïnvesteerd om de betreffende extra ruimtes te realiseren, niet noodzakelijkerwijs overeenkomen met de meerwaarde die een dergelijke investering oplevert voor de waarde in het economisch verkeer van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 15 juni 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat