ECLI:NL:RBMNE:2020:2195

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 19/3754

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juni 2020 in de zaak tussen

[eiser] uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde F.H.J. van der Plas)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder.

Procesverloop

In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 431.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 30 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. De griffier van de rechtbank heeft telefonisch contact gehad met partijen, waarbij zij ermee hebben ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. Partijen hebben dat vervolgens schriftelijk bevestigd. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 15 juni 2020.

Overwegingen

1.De woning is een in 1989 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met berging en garage. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 130 m2 en ligt op een kavel van 300 m2.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 400.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank overweegt dat verweerder in de beroepsfase de volgende, alle drie in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen hanteert. [adres 2] , verkocht op 8 mei 2018 voor € 420.000,-, [adres 3] , verkocht op 25 maart 2017 voor € 315.000,- en [adres 4] , verkocht op 4 mei 2018 voor € 315.000,-. Het staat verweerder vrij om de waarde van de woning in iedere fase van de rechtsgang te onderbouwen met de referentiewoningen die hij het meest geschikt acht en daarbij aan te sluiten bij de hoogste verkoopprijzen die zijn gerealiseerd. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt verweerder met name met [adres 2] op inzichtelijke wijze de waarde van de woning. Deze referentiewoning komt qua bouwjaar, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud, voorzieningenniveau, gebruiksoppervlakte en kavel vrijwel overeen met de woning. Verweerder heeft de verkoopprijs eerst geïndexeerd en vervolgens met een goed te volgen analyse een waarde per m2 voor de opstal berekend van

€ 2244,-. Voor de woning is € 2067 gehanteerd, dat is € 177,- minder en vertegenwoordigt bij een gebruiksoppervlakte van 130 m2 een waarde van € 23.010,-. Daar staat tegenover dat verweerder de grondwaarde van de woning met 25% heeft verhoogd vanwege de ligging met vrij uitzicht aan de achterzijde. Die ligging vormt naar het oordeel van de rechtbank inderdaad een waardeverhogende factor. Ook indien die lager dan 25% zou moeten worden gesteld, heeft verweerder gezien de lagere opstalwaarde de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

8.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 15 juni 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat