Uitspraak
VONNIS
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/489802 / HA ZA 19-101
Tussenvonnis van 22 april 2020
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. O. Laan te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.J. van Dort te Naarden.
Partijen zullen hierna [eisers c.s.] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure en de overwegingen daarover
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de dagvaarding en de conclusie van antwoord in conventie.
1.2.
De rechtbank heeft bepaald dat de zaak mondeling zou worden behandeld op 24 april 2020. Die behandeling kon niet doorgaan vanwege de maatregelen die zijn getroffen in het kader van de Coronapandemie.
1.3.
Bij brief van 8 april 2020 heeft de rechtbank partijen laten weten dat zou worden bekeken hoe de zaak nu verder zou moeten/kunnen worden behandeld.
1.4.
De rechtbank schat in dat deze zaak schriftelijk kan worden vervolgd en heeft daarbij het navolgende overwogen.
2.De feiten
2.1.
[eisers c.s.] heeft op 28 augustus 2017 van [gedaagde] gekocht de woning c.a. aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de Woning). Partijen hebben een schriftelijke koopovereenkomst gesloten naar NVM-model (hierna: de Koopovereenkomst). De koopsom bedroeg € 325.000,00 kosten koper. De woning is geleverd op 1 december 2017.
2.2.
[gedaagde] heeft zich bij het verkoopproces en het sluiten van de Koopovereenkomst laten vertegenwoordigen door NVM makelaar [makelaar] (hierna: [makelaar] ).
2.3.
Op 27 juli 2017 heeft [eisers c.s.] de Woning bezichtigd. De vraagprijs was € 359.000,00 k.k. Op 28 juli 2017 heeft [eisers c.s.] [makelaar] per mail laten weten:
(…) De keukenvloer is niet goed aangelegd, zie alle breuken en scheuren en het feit dat deze mee veert, deze moet er uit en geheel opnieuw op een deskundige manier weer worden opgebouwd.
De kelder onder de vloer zal ook aan gepast moeten worden dat staat m.i. in verband met de keuken vloer.
Een ruit op de begane grond is kapot en moet vervangen worden.
De badkamer is op die moet vervangen worden bovendien ontbreekt de ventilatie die moet zowieso aangelegd worden.
Het houtwerk moet geschilderd worden en op diverse plaatsen vervangen worden.
Het feit dat de keukenvloer veert,
Het feit dat op de binnenmuur 1e verdieping, slaapkamer achterzijde, tekenen van materiaal moeheid te zien zijn in de vorm van vreemde scheuren.
Het feit dat de kelder deur klemt aan de onderkant van diezelfde muur (bovenkant van de deur) geeft mij te denken. Ik vermoed een verband tussen die 3 punten. Al met al kom ik op een bod van 280.000 euro met behoud van het beding van financiering en bouw technisch onderzoek beding, Als uit het bouw technische onder zoek blijkt dat er meer met de bouwtechnische staat, dus meer onverwachtte kosten boven op de kosten die we nu verwachten, aan de hand is dan op het eerste gezicht lijkt zal o.i. of de prijs verder naar beneden dienen te worden aangepast danwel, bij geen reactie van de huidige eigenaar, we af zullen moeten zien van de koop en trekken we ons bod in.
[makelaar] heeft per omgaande laten weten dat de Woning niet onder € 325.000,00 wordt verkocht.
Diezelfde dag heeft [eisers c.s.] [makelaar] daarop laten weten:
Even ruggespraak gehouden en eens in de buurt rond gekeken.
We verhogen ons bod tot 300.000 met de reeds genoemde bedingen zoals in ons eerder bericht genoemd.
De bouwtechnische problemen zijn voor ons een killing factor.
Als het huis die verzakking in de muur en de bewegende vloer in de keuken etc. niet had dan was ons bod hoger geweest.
Maar nu weet ik niet welke kosten ik nog moet maken om e.e.a. in goede conditie te krijgen.
Vandaar ons betere bod maar niet wat de eigenaar voor ogen heeft. Ik vind wel dat hij ons tegemoet moet komen als hij een deal wil. Voor 325.000 zal het ook nog lang te koop staan.
2.4.
Voor het sluiten van de Koopovereenkomst heeft [eisers c.s.] de Woning visueel laten inspecteren door [adviesbureau] (hierna: [adviesbureau] ) op 16 augustus 2017. Daaruit volgt onder andere het volgende:
2.4.1.
Voor wat betreft de scheurvorming die zichtbaar was bij aansluitende bouwonderdelen en/of wandopeningen aan de dragende binnenwanden heeft [adviesbureau] opgemerkt dat die geen constructief herstel behoefden en daarbij overwogen:
“Een wand kan wat scheuren vertonen. Scheuren ontstaan soms door zetting van de woning (ongelijke funderingsdiepte, kelderzetting) een proces dat enige jaren duurt maar meestal niet verontrustend is. Bij wens meer zekerheid omtrent stabiliteit raadpleegt u een constructeur.
2.4.2.
Het binnen schilderwerk werd als voldoende, het buitenschilderwerk als onvoldoende bestempeld.
2.4.3.
De dakbedekking is vanaf maaiveld of aangrenzende bouwonderdelen beoordeeld als matig. Geconstateerd is dat de pannen plaatselijk mos- en algengroei vertonen en plaatselijk sprake was van geschilferde pannen en/of pannenbreuk (waarschijnlijk door vorst). Een en ander zou schoongekrabd of vervangen moeten worden. Voor wat betreft het productiejaar van de dakpannen is uitgegaan van vermoedelijk 1989, op basis van een bepaalde pan met nummer.
2.4.4.
De begane grond vloer is als voldoende beoordeeld, met de volgende kanttekeningen:
- enige vering in de vloer,
- geen vocht op plinthoogte,
- historisch bepaalde scheefstand,
- karakteristiek krakende houten vloer,
- losliggende vloertegels, beschadigingen en los voegwerk t.p.v. keuken.
2.5.
Het bouwjaar van de Woning is 1923. [gedaagde] had de Woning zelf gekocht in 2007 en heeft er vrij veel aan veranderd.
2.6.
[eisers c.s.] is de Woning in september 2018 gaan verbouwen. Daarbij zijn onder andere de volgende werkzaamheden verricht:
2.6.1.
Aan het dak
- het verwijderen van de bestaande dakpannen, pan- en stoflatten en windveren,
- schoonmaken dakbeschot,
- aanbrengen van dakfolie, nieuwe stof- en panlatten, nieuwe dakpannen, nokvorsten en knikpannen.
Kosten € 13.500,00 inclusief BTW (prod. 7 van [eisers c.s.] ).
2.6.2.
Aan de binnenmuur bij de trap
Het aanbrengen van een stalen constructie van H-balken inclusief aanhelen en stucwerk.
Kosten € 5.570,00 inclusief BTW (prod. 8 van [eisers c.s.] ).
2.6.3.
Vervangen keukenraam en bovenkant erker
Kosten € 5.089,10 inclusief BTW + € 4.782,49 (prod. 10 bij dagvaarding).
2.6.4.
Schilderwerk buiten en verwijderen van houtrot
Kosten geraamd op € 6.000,00 (de rechtbank gaat er vanuit dat dit inclusief BTW is).
De totale kosten betreffende voornoemde werkzaamheden belopen: € 34.941,59 inclusief BTW.
2.7.
Bij brief van 12 september 2018 heeft [eisers c.s.] [gedaagde] in gebreke gesteld betreffende een aantal verborgen gebreken aan de Woning waarvan de kosten en uitgaven voor herstel geraamd werden op € 38.170,00. Een deel van de kosten en uitgaven die in deze ingebrekestelling staan vermeld zijn in deze procedure nader gespecificeerd met producties die in 2.6. staan genoemd.
3. Het geschil
3.1.
[eisers c.s.] vordert primair opheffing van het nadeel dat hij heeft geleden doordat hij heeft gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst over de verborgen gebreken die bij de verbouwing zijn geconstateerd, door de koopsom te verminderen met een bedrag van € 38.170,00, althans de door [eisers c.s.] betaalde herstelkosten, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 september 2018. Subsidiair vordert [eisers c.s.] een betaling van € 38.170,00 als schadevergoeding wegens non-conformiteit. [eisers c.s.] maakt ook aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten (€ 1.156,70) en vordert [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen.
3.2.
Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde] verantwoordelijk kan worden gehouden voor de aanwezigheid van de gebreken waar [eisers c.s.] tegenaan is gelopen en die op zichzelf niet worden betwist. [eisers c.s.] voelt zich door [gedaagde] en [makelaar] op het verkeerde been gezet omdat [makelaar] geruststellende opmerkingen zou hebben gemaakt over de vrees die hij heeft geuit over gebreken aan de woning, waaronder de scheurvorming in de wanden van de woning. [makelaar] heeft geadviseerd [adviesbureau] te raadplegen en ook die heeft die vrees met zijn rapport van bevindingen gesust. Na de levering heeft [eisers c.s.] stukjes dakpan in de tuin aangetroffen waaruit hij opmaakt dat [gedaagde] van de slechte kwaliteit van het dak op de hoogte moest zijn geweest en hem daarop had moeten attenderen in plaats van een te rooskleurig beeld te schetsen in de vragenlijst die door de makelaar is overgelegd. [eisers c.s.] heeft namelijk ook meteen lekkages gehad vanuit het dak dat niet goed was en stelt dat [gedaagde] daar ook last van moet hebben gehad. Het houtwerk buiten was op diverse plekken rot vanwege eerder ondeugdelijk schilderwerk dat [gedaagde] heeft laten verrichten. [gedaagde] betwist dat [makelaar] inhoudelijke mededelingen over de scheuren of de kwaliteit van (onderdelen van)de Woning heeft gedaan. Zij zegt zelf geen last van lekkages te hebben gehad. Ze erkent dat er stukjes pan in de tuin lagen, maar stelt dat het om een zichtbaar oud dak ging waarvan de kwaliteit nader onderzocht had moeten en kunnen worden als dat voor [eisers c.s.] van groot belang was. Datzelfde geldt voor de andere gebreken zoals het buitenschilderwerk die bovendien zijn bekeken door [adviesbureau] . [adviesbureau] is volgens [gedaagde] een onpartijdige inspecteur die [makelaar] helemaal niet kende. [gedaagde] betwist ook de hoogte van de schade en stelt dat [eisers c.s.] voorbij gaat aan het voordeel dat hij heeft doordat hij nu allemaal nieuwe materialen heeft (nieuw voor oud).
4.De beoordeling
Wat zijn partijen overeengekomen?
4.1.
Uit artikel 6 van de Koopovereenkomst volgt dat de Woning is overgedragen in de staat waarin die zich bij het sluiten van de Koopovereenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3. is bepaald dat [gedaagde] ervoor in staat dat de Woning de feitelijke eigenschappen bezit voor een normaal gebruik als woonhuis, maar niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [eisers c.s.] bekend of kenbaar waren op het moment van sluiten van de Koopovereenkomst komen voor rekening en risico van [eisers c.s.] . Voor gebreken die het normaal gebruik belemmeren en die niet aan [eisers c.s.] bekend of kenbaar waren is [gedaagde] alleen aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van die herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
4.2.
Uit de Koopovereenkomst volgt dus dat zichtbare gebreken voor rekening en risico van [eisers c.s.] komen. Ook onzichtbare gebreken die niet aan een normaal gebruik van de Woning in de weg staan komen voor zijn rekening en risico. Voor zover het gaat om bij het sluiten van de koopovereenkomst onzichtbare gebreken die aan een normaal gebruik van de Woning in de weg stonden komt het herstel daarvan voor rekening en risico van [gedaagde] . Daarbij moet rekening worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Tegen deze achtergrond moeten de vorderingen en het verweer worden beoordeeld.
Dwaling
4.3.
Van [eisers c.s.] mag worden verwacht dat hij in deze procedure helder uiteenzet waarom hij, in het licht van wat partijen zijn overeengekomen, met succes een beroep op dwaling zou kunnen doen én aanspraak zou kunnen maken op vermindering van de koopsom met het door hem genoemde bedrag. Die helderheid ontbreekt vooralsnog. De volgende punten zijn niet duidelijk en de volgende vragen dienen te worden beantwoord:
4.3.1.
De meeste van de genoemde gebreken lijken zichtbaar te zijn geweest ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. De gebreken komen namelijk voor in de mail aan [makelaar] van 28 juli 2017 en in het inspectierapport van [adviesbureau] . Wat maakt dat een dwaling op het punt van zichtbare gebreken voor rekening en risico van [gedaagde] dient te komen?
4.3.2.
Stonden de geconstateerde gebreken aan een normaal gebruik als woning in de weg en zo ja waaruit blijkt dat en hoe kan dat worden onderbouwd/bewezen (graag verklaringen van deskundigen overleggen als die er zijn)?
4.3.3.
Als de gebreken niet aan een normaal gebruik als woning in de weg stonden: wat maakt dat een dwaling op het punt van deze gebreken voor rekening en risico van [gedaagde] dient te komen?
4.3.4.
In welke zin is, in het licht van voorgaande vragen, relevant dat inlichtingen zijn gegeven door [makelaar] , welke inlichtingen zijn dat exact geweest en hoe kan dat eventueel worden bewezen?
4.3.5.
Indien het standpunt is dat [gedaagde] zelf inlichtingen had moeten verstrekken: welke concrete inlichtingen moeten dat dan zijn geweest, op grond waarvan zou zij die inlichtingen hebben kunnen of moeten verstrekken en in welke zin zouden die inlichtingen, gelet op de voorgaande vragen, relevant zijn?
4.3.6.
Wat zijn de exacte kosten van herstel van de gebreken per gebrek (met concrete bewijsstukken) en hoe verhouden die kosten zich tot de vordering in het petitum?
4.3.7.
Is rekening gehouden met een aftrek ‘nieuw voor oud’? Zo ja, waaruit blijkt dit?
Non conformiteit
4.4.
Van [eisers c.s.] mag worden verwacht dat hij in deze procedure helder uiteenzet waarom hij, in het licht van wat partijen zijn overeengekomen, met succes een beroep op non-conformiteit kan doen. De vereiste helderheid zou kunnen volgen uit het antwoord op de vragen die in punt 4.3. zijn geformuleerd omdat de relevante feiten en stellingen voor beide leerstukken relevant zijn.
Relevante informatie die de rechtbank graag van partijen verneemt
4.5.
[gedaagde] heeft gesteld dat zij heel wat heeft veranderd aan de Woning nadat zij die in 2007 had gekocht. Ze zegt ook er 6 jaar gewoond te hebben, terwijl de Woning pas in 2017 aan [eisers c.s.] is verkocht.
4.5.1.
De rechtbank verneemt graag van [gedaagde] wanneer de Woning precies is verbouwd en wat er toen verbouwd is. Meer in het bijzonder acht de rechtbank relevant of daarbij de latei is aangebracht in de kennelijk doorgebroken wand bij de trap waar [eisers c.s.] nu de H-balk in heeft laten plaatsen omdat de constructie daar niet voldoende dragend zou zijn. Indien dat het geval is, verneemt de rechtbank graag of er met betrekking tot die verbouwing constructietekeningen zijn gemaakt en wat [gedaagde] over deze verbouwing aan [eisers c.s.] heeft medegedeeld voorafgaande aan het sluiten van de Koopovereenkomst. De rechtbank verneemt graag van beide partijen of de wand waar de H-balk is geplaatst dezelfde wand is waar scheurvorming in de muur te zien was ten tijde van de verkoop.
4.5.2.
De rechtbank verneemt graag hoe lang de Woning heeft leeg gestaan voordat die aan [eisers c.s.] is verkocht. In de stukken staat dat de woning 1,5 jaar voor de verkoop aan [eisers c.s.] heeft leeg gestaan, maar als [gedaagde] er maar 6 jaar heeft gewoond lijkt dat langer te zijn geweest.
4.5.3.
De rechtbank verneemt ook graag hoe lang de Woning leeg heeft gestaan voordat [eisers c.s.] de Woning is gaan verbouwen. [eisers c.s.] zegt in mei 2018 verhuisd te zijn en in september 2018 de woning te zijn gaan verbouwen, maar de Woning lijkt op de foto’s van de verbouwing volledig gestript. Heeft [eisers c.s.] in de tussentijd nog in de Woning gewoond?
Hoe nu verder?
4.6.
Hoe en wanneer de zaak mondeling behandeld zou kunnen worden is vooralsnog niet bekend. De stukken die tot nu toe zijn gewisseld roepen bovendien de nodige vragen op die het best schriftelijk kunnen worden beantwoord. Bovendien vraagt de rechtbank zich af of partijen zelf wel behoefte hebben aan een mondelinge behandeling gezien alle ontwikkelingen, zeker als dat bijvoorbeeld via skype zou moeten plaatsvinden en dus minder interactie mogelijk is. Dat maakt dat de rechtbank zal bepalen dat partijen schriftelijk op elkaars standpunten moeten reageren en daarbij in moeten gaan op hetgeen hiervoor in de punten 4.3. tot en met 4.5. heeft overwogen.
4.7.
De rechtbank verzoekt partijen elkaar op voorhand op de hoogte te stellen van eventuele producties die men nog wil overleggen, zodat in de te nemen conclusies op die producties kan worden ingegaan. Dat maakt het mogelijk om aansluitend zo snel mogelijk vonnis te wijzen. Partijen kunnen in de te nemen conclusies gemotiveerd aangeven of zij nog prijs stellen op een mondelinge behandeling. Dan zal de rechtbank dat betrekken bij haar oordeel en bezien of een mondelinge behandeling in een later stadium mogelijk is.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
20 mei 2020voor een conclusie van repliek te nemen door [eisers c.s.] ,
20 mei 2020voor een conclusie van repliek te nemen door [eisers c.s.] ,
5.2.
vervolgens zal [gedaagde] op de rol van 17 juni 2020 een conclusie van dupliek kunnen nemen,
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beslissing is gegeven door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2020 door mr. J.W. Wagenaar. [1]