Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/3929
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juni 2020 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (voorheen: de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking SWW-gemeenten), verweerder.
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuijsen)
Inleiding
1.1
Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . De woning is een penthouse uit 1995 op de bovenste verdieping van één van de drie gebouwen van het appartementencomplex ‘ [appartementencomplex] ’ in [woonplaats] . Het penthouse heeft een inhoud van 650 m3 en een oppervlakte van 215 m2.
1.2
In de beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers penthouse voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 765.000,--, naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Daarbij heeft verweerder aan eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt, omdat hij vindt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. In de uitspraak op bezwaar van 27 september 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is op 13 mei 2020 behandeld op een digitale zitting via Skype. Eiser is daarbij verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Het geschil
2. In geschil is de waarde van het penthouse. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 765.000,--. Eiser staat een lagere waarde voor van € 733.694,65. Aan de hand van wat partijen naar voren hebben gebracht moet de rechtbank beoordelen of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij gaan het om de waarde op 1 januari 2017.
Beoordelingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van het penthouse niet te hoog heeft vastgesteld. Om dit te onderbouwen heeft verweerder in het verweerschrift een taxatiematrix opgenomen. Hierin heeft verweerder de waarde berekend met behulp van een methode van vergelijking met vijf andere woningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht, te weten: een penthouse op de bovenste verdieping van één van de andere gebouwen ( [adres 2] ) en vier appartementen op lager gelegen verdiepingen ( [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] ) van het appartementencomplex.
Beoordeling van de zaak
4. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het penthouse niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en eisers penthouse wat betreft onder meer bouwlaag, oppervlakte, inhoud en woningonderdelen zoals bergingen, balkons en parkeerplaatsen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee de waardeverhouding tussen het penthouse en de vergelijkingsobjecten inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd maakt dat oordeel niet anders. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.
5.1
Eiser voert in de eerste plaats aan dat het vergeleken penthouse ( [adres 2] ) niet geschikt is om de waarde van eisers penthouse uit af te leiden, omdat dit vergelijkingsobject pas op 13 september 2017 (ruim negen maanden na de waardepeildatum van 1 januari 2017) is verkocht.
5.2
De rechtbank volgt eiser hierin niet. Het is aan verweerder om aan de hand van geschikte verkoopgegevens de waarde te onderbouwen. Niet in geschil is dat het vergeleken penthouse ( [adres 2] ) nagenoeg identiek is aan eisers penthouse. Het vergeleken penthouse is binnen een jaar na de waardepeildatum verkocht en de rechtbank acht het verkoopcijfer dan ook bruikbaar om mee te vergelijken. Uit de taxatiematrix blijkt bovendien dat verweerder de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum van 1 januari 2017. De beroepsgrond slaag niet.
6.1
Eiser voert verder aan dat er, los van de oppervlakte, geen noemenswaardige verschillen bestaan tussen zijn penthouse en de vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gebruikt. Verweerder is daarom ten onrechte uitgegaan van een hogere prijs per m2 voor eisers penthouse dan de prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten. Ter onderbouwing van dit betoog heeft eiser een overzicht bijgevoegd waarop hij een vergelijking heeft gemaakt met gepubliceerde WOZ-gegevens van andere woningen uit het appartementencomplex. Volgens eiser had verweerder gelet op deze gegevens, uit moeten gaan van een gemiddelde (lagere) prijs per m2 van € 3.155,-- voor het penthouse.
6.2
De rechtbank volgt eiser hierin evenmin. De vraag die partijen verdeeld houdt is of een penthouse een meerwaarde heeft ten opzichte van een appartement op een lagere verdieping. Op de zitting heeft verweerder toegelicht waarom hij een hogere prijs per m2 voor eisers penthouse heeft gehanteerd. Het penthouse ligt op de bovenste verdieping en heeft in tegenstelling tot de vergeleken appartementen, geen buurwoningen en een vrij uitzicht. Dit geeft een luxer gevoel, waar een koper in het economisch verkeer meer geld voor over zal hebben. De rechtbank vindt deze redenering aannemelijk en kan verweerder hierin volgen. Daarbij is van belang dat uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder voor de prijs per m2 van eisers penthouse heeft aangesloten bij de prijs per m2 van het vergeleken penthouse ( [adres 2] ). Het betoog van eiser op de zitting dat het verschil in uitzicht en buurwoningen niet zichtbaar is gemaakt in de taxatiematrix, kan de rechtbank niet plaatsen. In de taxatiematrix heeft verweerder immers een onderscheid gemaakt in bouwlaag. Voor zover eiser heeft gewezen op WOZ-gegevens van andere woningen wijst de rechtbank erop dat de WOZ-waarde van een woning op grond van de Wet WOZ wordt bepaald aan de hand van
verkoopcijfersvan vergelijkbare woningen. Een vergelijking met andere WOZ-waarden, ook met andere WOZ‑waarden per m2, is hiervoor dus niet geschikt. Het overzicht dat eiser heeft bijgevoegd doet de rechtbank dan ook niet twijfelen aan de waarde die verweerder heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
verkoopcijfersvan vergelijkbare woningen. Een vergelijking met andere WOZ-waarden, ook met andere WOZ‑waarden per m2, is hiervoor dus niet geschikt. Het overzicht dat eiser heeft bijgevoegd doet de rechtbank dan ook niet twijfelen aan de waarde die verweerder heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
7.1
Eiser voert verder aan dat verweerder het vergeleken penthouse ( [adres 2] ) ten onrechte hoger heeft gekwalificeerd op ‘voorzieningen’ dan eisers penthouse. De penthouses verschillen hierin niet van elkaar en bovendien heeft verweerder beide woningen niet van binnen bekeken. Hierdoor heeft verweerder de waarde van eisers penthouse te hoog vastgesteld.
7.2
Ook hierin volgt de rechtbank eiser niet. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat het vergeleken penthouse ( [adres 2] ) een hoger voorzieningenniveau heeft doordat de bewoners hebben laten weten dat zij dit penthouse in september 2017 hebben opgeknapt. Verweerder heeft de hogere kwalificatie alvast opgenomen in de taxatiematrix, maar voor het belastingjaar 2018 niet verwerkt in de vergelijking. Het hogere voorzieningenniveau was immers nog niet aan de orde op de waardepeildatum van 1 januari 2017. Dit betekent dat verweerder bij de waardevaststelling is uitgegaan van een gelijk voorzieningenniveau. De beroepsgrond van eiser slaagt dus niet.
8.1
Eiser wijst er tot slot op dat de stijging van de waarde van zijn penthouse niet in lijn is met voorgaande jaren en met de stijging van WOZ-waarden van andere woningen uit het appartementencomplex. Bovendien is de WOZ-waarde van het vergeleken penthouse ( [adres 2] ) voor het belastingjaar 2019 door verweerder ineens veel hoger vastgesteld ten opzichte van het penthouse van eiser en het derde penthouse in het appartementencomplex ( [adres 7] ). Hieruit blijkt volgens eiser des te meer de willekeur en onnavolgbaarheid van de manier waarop verweerder WOZ-waarden vast stelt.
8.2
Ook hierin volgt de rechtbank eiser niet. Zoals de rechtbank onder 6.2 al heeft overwogen, kan de waarde van een woning niet worden afgeleid uit WOZ-waarden van andere woningen. Ook wordt de waarde wordt voor elk tijdvak opnieuw bepaald. De waarde die voor een vorige waardepeildatum aan eisers penthouse is toegekend, is bij vaststelling van de waarde voor een nieuw tijdvak dus niet van belang. Dit volgt uit artikel 18 van Pro de Wet WOZ. De rechtbank wijst er tot slot op dat deze zaak niet gaat over de WOZ‑waarde van het penthouse aan de [adres 2] , en ook niet over het belastingjaar 2019. Dit betoog treft in deze zaak dus geen doel. Daarbij ziet de rechtbank geen aanknopingspunten voor de conclusie dat verweerder een willekeurige en onnavolgbare vergelijking zou hebben gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van eisers penthouse niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 12 juni 2020 gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. N.K. de Bruin, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra dat weer mogelijk is wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
(de rechter is niet in staat om
de uitspraak te ondertekenen)
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden, hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.