Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8233241 UE VERZ 19-368 RvdH/1037
Beschikking van 13 mei 2020
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verzoekster] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [verzoekster] ,
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. A.H. van der Wal,
tegen:
[verweerder],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen [verweerder] ,
verwerende partij,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.
1.De procedure
1.1.
De rechtbank ontving op 20 december 2019 een verzoekschrift van [verzoekster] . Het verzoek strekt tot verlenging van de ontruimingstermijn, als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en is gericht tegen [verweerder] . [verzoekster] heeft haar verzoekschrift voorzien van producties 1 tot en met 11 en later aangevuld met productie 12.
1.2.
De rechtbank had aanvankelijk een zitting bepaald op 8 april 2020. Vanwege de coronacrisis is de procedure anders verlopen dan gebruikelijk. In een e-mail van 15 april 2020 heeft de rechtbank partijen geïnformeerd over het verdere verloop van de zaak. In deze zaak is gekozen voor een digitale zitting, via Skype.
1.3.
[verweerder] heeft schriftelijk verweer gevoerd tegen het verzoek. De rechtbank ontving zijn verweerschrift op 9 april 2020. [verweerder] heeft zijn verweerschrift voorzien van producties 1 tot en met 12.
1.4.
Voorafgaand aan de Skype-zitting hebben beide partijen nog stukken ingediend. [verzoekster] stuurde haar pleitaantekeningen, samen met producties 13 en 14. [verweerder] stuurde producties 13 en 14, voorzien van een toelichting.
1.5.
Op 28 april 2020 vond de Skype-zitting plaats. Daarbij waren aanwezig:
- mr. A.H. van der Wal, voornoemd;
- de heer [A] , de bestuurder van [verzoekster] ;
- mevrouw [B] , werkzaam voor [verzoekster] ;
- de heer [verweerder] , voornoemd;
- mr. M.P.H. van Wezel, voornoemd.
1.6.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.Het verzoek en het verweer
2.1.
[verzoekster] huurt sinds 7 december 2018 van [verweerder] – kort gezegd – de manege/rijhal met omliggende grond (hierna: het gehuurde) op het landgoed [naam landgoed] in [plaatsnaam] . De huurovereenkomst is volgens [verweerder] rechtsgeldig opgezegd tegen 31 oktober 2019, waarbij ook ontruiming per die datum is aangezegd. [verzoekster] stelt primair dat die opzegging niet rechtsgeldig is, omdat er aantoonbaar sprake is van een huurovereenkomst voor de duur van tien jaar die niet tussentijds kan worden opgezegd. [verzoekster] verzoekt daarom de kantonrechter om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek. Subsidiair stelt [verzoekster] dat de wederzijdse belangen van partijen ertoe moeten leiden dat de ontruimingstermijn wordt verlengd. [verzoekster] verzoekt daarom subsidiair dat de kantonrechter de ontruimingstermijn verlengt voor de duur van één jaar, tot en met 31 oktober 2020. [verzoekster] heeft ook verzocht [verweerder] te veroordelen in de proceskosten met de wettelijke rente daarover.
2.2.
[verweerder] stelt dat er geen huurovereenkomst voor de duur van tien jaar tot stand is gekomen. De huurovereenkomst is daarom rechtsgeldig opgezegd. [verweerder] stelt ook dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn moet worden afgewezen, omdat van hem niet gevergd kan worden dat [verzoekster] langer het recht op het gebruik van het gehuurde behoudt. [verweerder] heeft verzocht de gebruiksvergoeding die [verzoekster] vanaf 31 oktober 2019 moet betalen, vast te stellen op € 1.000,-- per maand, tot de ontruiming.
Ten slotte heeft [verweerder] nog verzocht [verzoekster] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.De beoordeling
Ontvankelijkheid verzoek [verzoekster]
Beoordelingskader
3.1.
Aan de ontvankelijkheid van een verzoek op grond van artikel 7:230a lid 1 BW zijn voorwaarden verbonden: het verzoek wordt gedaan door een huurder van een ‘230a-ruimte’ nadat hem rechtsgeldig ontruiming is aangezegd. Partijen zijn het niet eens over de laatste voorwaarde. [verweerder] stelt immers dat er sprake is van een huurovereenkomst van tien jaar. Dat is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die in dit geval niet tussentijds kan worden opgezegd. Volgens [verzoekster] is er geen sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Er is verhuurd op grond van een intentieverklaring voor de duur van zes maanden. Die is vervolgens stilzwijgend verlengd, voor onbepaalde tijd. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan in dit geval wel tussentijds worden opgezegd. Gelet op het feit dat de uitkomst van de discussie tussen partijen doorslaggevend is voor de ontvankelijkheid van het verzoek, gaat de kantonrechter hierna eerst na of vastgesteld kan worden dat een huurovereenkomst voor de duur van tien jaar tot stand is gekomen. Daarbij wordt het volgende in overweging genomen.
Intentieverklaring 7 december 2018
3.2.
Op 7 december 2018 hebben partijen een intentieverklaring getekend. Partijen zijn het erover eens dat deze intentieverklaring een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is, die ziet op de huur van het gehuurde van [verweerder] door [verzoekster] gedurende die periode. In de intentieverklaring is onder meer opgenomen dat [verzoekster] een huur van € 1.000,-- per maand betaalt en dat de verklaring geldig is vanaf 7 december 2018 tot en met 30 juni 2019.
De achtergrond van deze intentieverklaring, zoals beide partijen beamen, is dat [verzoekster] en [verweerder] in gesprek waren over een huurovereenkomst. Een en ander kwam in een stroomversnelling, toen [verzoekster] de locatie die zij destijds huurde spoedig moest ontruimen. [verzoekster] had dus snel een nieuwe locatie nodig. De verdere invulling van de contractuele relatie tussen [verzoekster] en [verweerder] , zou daarom later nog worden uitgewerkt.
3.3.
De achtergrond van de intentieverklaring, wordt bevestigd in – onder andere – de verklaring van [C] (productie 1 bij het verweerschrift) en de e-mail van [A] (productie 2 bij het verweerschrift), waarvan de inhoud door [verzoekster] niet is betwist. Uit die producties blijkt dat het voor beide partijen duidelijk was dat over de periode na die genoemd in de intentieverklaring, nog gesproken moest worden. Zoals [C] , namens [verweerder] direct betrokken bij de totstandkoming van de intentieverklaring, schrijft:
‘It was clear to everyone that the future relationship was still to be discussed and that things might not work out between us.’
En [A] , als bestuurder van [verzoekster] ook direct betrokken bij de onderhandelingen, mailt op 11 december 2018 aan [verweerder] :
‘[...] So at the end of june 2019 that will be your ‘gain’ [...] If it does not work out (it will), which we should establish before june 30th, our losses will be acceptable [...]’
De kantonrechter gaat ervan uit dat partijen in de periode van de intentieverklaring zouden bekijken of de samenwerkingsrelatie zou slagen, zodat daarna eventueel een langdurige huurovereenkomst tot stand kon komen.
Huurovereenkomst voor de duur van tien jaar?
3.4.
Het staat vast dat partijen geen schriftelijke huurovereenkomst voor de duur van tien jaar hebben opgesteld. [verweerder] heeft niet betwist dat er gesproken is over de mogelijkheid van een langere huurperiode na afloop van de ‘proefperiode’ uit de intentieverklaring. Maar dat brengt nog niet met zich mee dat er ook een opvolgende huurovereenkomst voor die termijn tot stand is gekomen. Daarvoor is minimaal vereist dat partijen het met elkaar eens zijn geworden over de essentiële punten van de huurovereenkomst: het moet duidelijk zijn wat de aard en omvang van de overeenkomst is en wat partijen over en weer van elkaar mogen verwachten.
3.5.
Volgens [verzoekster] is die opvolgende overeenkomst tijdens de bespreking op 17 april 2019 tot stand gekomen. De kantonrechter is van oordeel dat [verzoekster] dat onvoldoende heeft onderbouwd. Daarbij neemt zij het volgende in overweging.
3.6.
Het gesprek op 17 april 2019 was het vervolg op een gesprek op 15 maart 2019, dat plaatsvond omdat er bij [verweerder] ergernis was ontstaan over de wijze waarop [verzoekster] gebruikt maakte van het gehuurde. [verweerder] had zijn twijfels bij voortzetting van de relatie en het gesprek op 15 maart 2019 was bedoeld om die twijfels en ergernis met elkaar te bespreken. Uit het verslag van dat gesprek blijkt dat dat is gebeurd en dat er een vervolgafspraak zou worden gemaakt om ook de zakelijke aspecten en plannen met elkaar te bespreken. Die vervolgafspraak vond plaats op 17 april 2019.
3.7.
Uit het verslag van de bespreking op 17 april 2019 blijkt dat [verzoekster] de samenwerking graag wil voortzetten, maar [verweerder] beperkingen wil stellen aan het gebruik. Er is gesproken over de verplichtingen over en weer uit de intentieverklaring en de plannen van [verzoekster] voor de toekomst: dagbesteding op het terrein. Het verslag wordt afgesloten met de opmerking dat er een vervolggesprek komt, nadat het businessplan van [verzoekster] klaar is. Uit dit verslag blijkt dus niet dat er afspraken zijn vastgelegd over het voortzetten van de huur voor de duur van tien jaar. Evenmin blijkt dat er gesproken is over de overige essentiële elementen van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
3.8.
De schriftelijke verklaring van [B] , werkzaam voor [verzoekster] en steeds aanwezig bij de gesprekken, van 3 oktober 2019 (productie 6 bij het verzoekschrift), bevestigt dat weliswaar steeds de wens bestond om een langdurige huurovereenkomst voor tien jaar overeen te komen, maar dat die overeenkomst op het moment van opzegging nog niet concreet was. Zij schrijft:
‘[...]Niet lang na de laatste vergadering kregen we een brief van de rentmeester dat ons contract opgezegd werd en dat we een opzeg termijn hadden van 4 maanden, dus dat we per 31 oktober moesten vertrekken. Maar we hadden nog niet eens een contract getekend. We hadden alleen nog maar een intentieverklaring, omdat we eerder aan het werk gingen op het landgoed als dat in het begin was afgesproken. We hebben nooit een ‘nieuw’ contract gezien en getekend. Hoe kan het dan dat onze intentieverklaring opeens een contract was geworden voor onbepaalde tijd? Daar is nooit over gesproken. We hebben het altijd gehad over een huur termijn van 10 jaar.[...]’
3.9.
Gelet op al het voorgaande, gaat de kantonrechter ervan uit dat partijen geen huurovereenkomst voor tien jaar hebben gesloten. Kennelijk was dat wel de wens van [verzoekster] zodat zij kon groeien en was een langdurige overeenkomst uiteindelijk meer rendabel voor [verweerder] , maar partijen zijn niet zo ver gekomen omdat het wederzijds vertrouwen tijdens de intentieperiode is zoekgeraakt. Nu de verhuurder en huurder zich op hetzelfde terrein begeven, is dat vertrouwen onmisbaar.
Verplichting tot door onderhandelen
3.10.
[verzoekster] heeft onvoldoende aangetoond, dat er sprake was van onderhandelingen in een vergevorderd stadium, waardoor [verweerder] moet worden verplicht tot door onderhandelen. Zoals hiervoor al is overwogen: het was kennelijk de wens van partijen om – na een geslaagde intentieperiode – een langdurige overeenkomst met elkaar aan te gaan. Die intentieperiode is niet geslaagd.
3.11.
Van concrete onderhandelingen over de invulling van de huurovereenkomst in de periode daarna, is onvoldoende gebleken. De essentiële punten van de overeenkomst zijn niet concreet. Zoals de huurprijs; die was aanvankelijk € 1.000,-- en zou worden verhoogd nadat aan een aantal voorwaarden was voldaan. Eén van die voorwaarden was dat de dagbesteding opgezet was. Dat is tot op heden niet gebeurd. Ook moest [verzoekster] voldoende inzicht geven in haar financiële situatie en bedrijfsvoering. Ook voor deze procedure is daarover informatie opgevraagd. De informatie over de financiën en bedrijfsvoering is relevant, omdat op basis daarvan kan worden beoordeeld of de gewenste overeenkomst (financieel) wel haalbaar is. Die informatie heeft [verzoekster] niet gegeven.
Tussenconclusie
3.12.
De kantonrechter komt tot de conclusie dat er geen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De rijhal (het gehuurde) werd verhuurd op basis van de intentieverklaring, die na het verloop ervan stilzwijgend voor onbepaalde tijd is verlengd op grond van artikel 7:230 BW. Dat betekent dat [verweerder] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Er is geen aanleiding om [verweerder] te verplichten om verder te onderhandelen met [verzoekster] . [verzoekster] is daarom ontvankelijk in haar verzoek.
3.13.
Dat leidt ertoe dat de kantonrechter een belangenafweging moet maken. Het verzoek van [verzoekster] kan immers alleen worden toegewezen als haar belangen ernstiger worden geschaad dan die van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik. Het verzoek moet worden afgewezen als [verweerder] aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, aan de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat [verzoekster] langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
Belangenafweging verlenging ontruimingstermijn
De belangen van [verzoekster]
3.14.
Het belang van [verzoekster] bestaat er volgens haar uit dat een gedwongen en spoedig vertrek zeer ingrijpend is voor haar en haar cliënten. Zij wil uitbreiden, maar bij ontruiming moeten het bedrijf en de investeringen ongedaan gemaakt worden. Het is niet eenvoudig voor [verzoekster] om een nieuwe geschikte locatie te vinden, mede vanwege haar specifieke doelgroep. De locatie van het gehuurde is zeer geschikt en uniek volgens [verzoekster] . Zij wil het gehuurde daarom niet verlaten. De kantonrechter merkt op dat [verzoekster] haar financiële belangen, die zien op de bedrijfsvoering en investeringen, onvoldoende heeft onderbouwd.
De belangen van [verweerder]
3.15.
is eigenaar van het gehuurde en woont op het landgoed. Hij wil de rijhal slopen en een nieuwe woning op het landgoed bouwen. Dat is meer rendabel voor hem, hoewel hij dat niet heeft onderbouwd. Ook vindt [verweerder] het van belang dat er rust en ruimte blijft op het landgoed, mede vanwege de natuur en zijn eigen activiteiten op het landgoed. De uitbreidingsplannen van [verzoekster] passen daar niet bij.
Afwijzingsgronden
3.16.
Daarnaast heeft [verweerder] aangevoerd dat [verzoekster] het gehuurde onbehoorlijk gebruikt, waardoor van hem niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde nog langer verhuurt aan [verweerder] . Hoewel er op dit moment geen betalingsachterstand meer is, heeft [verzoekster] tot kort geleden wel een achterstand laten ontstaan. De overige aantijgingen van [verweerder] richting [verzoekster] komen er – naar het oordeel van de kantonrechter – gezamenlijk op neer dat [verzoekster] zich onvoldoende bescheiden heeft opgesteld. Zij heeft zich meer vrijheid en ruimte toegeëigend dan aanvankelijk door [verweerder] binnen de samenwerkingsrelatie was beoogd.
Conclusie
3.17.
Na afweging van de voornoemde belangen, komt de kantonrechter tot het oordeel dat de belangen van [verzoekster] onvoldoende zwaarwegend zijn. Zij heeft haar eigen financiële belangen onvoldoende onderbouwd. De belangen van haar cliënten zijn afgeleide belangen. Hoe spijtig ook voor hen: die wegen niet mee in de relatie tussen [verzoekster] en [verweerder] . De kantonrechter wil aannemen dat het landgoed [naam landgoed] een unieke locatie is, maar de kans op langdurig gebruik daarvan is [verzoekster] deels door haar eigen toedoen kwijtgeraakt. Dat zij de samenwerkingsrelatie (ook formeel juridisch) niet anders vorm heeft gegeven, ondanks het belang van haar cliënten, moet voor haar rekening blijven. De kantonrechter weegt ook zwaar mee dat er sprake is van een kortdurende samenwerkingsrelatie tot nu toe, die erop gericht was te onderzoeken of een langdurige relatie haalbaar was. Gebleken is dat dat niet het geval is. Al het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter het verzoek van [verzoekster] afwijst.
Ontruiming en huur
3.18.
[verzoekster] heeft verzocht om de huurovereenkomst te verlengen tot en met 31 oktober 2020. Omdat de aanvankelijke huurovereenkomst zag op een relatief korte periode, die inmiddels bijna een jaar langer heeft doorgelopen, ligt een verlenging tot en met 31 oktober 2020 niet in de rede. [verzoekster] krijgt wel tijd om het gehuurde te ontruimen. Daarom wordt de ontruimingsdatum vastgesteld op 1 juli 2020. [verzoekster] moet tot de ontruiming een huur van € 1.000,-- per maand betalen aan [verweerder] .
Proceskosten
3.19.
[verzoekster] heeft ongelijk gekregen. Daarom moet zij de proceskosten van [verweerder] betalen. Die bedragen € 480,-- en bestaan uit het salaris gemachtigde (2 punten x tarief ‘kanton, overige verzoeken’ € 240,--). De gevorderde nakosten worden ook toegewezen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst het verzoek af;
4.2.
het tijdstip van ontruiming wordt vastgesteld op 1 juli 2020;
4.3.
stelt de som die [verzoekster] aan [verweerder] dient te betalen voor het gebruik van het gehuurde gedurende de termijn tot de ontruiming vast op € 1.000,-- per maand;
4.4.
veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten aan de zijde van [verweerder] , tot de uitspraak van deze beschikking begroot op € 480,-- aan salaris gemachtigde;
4.5.
veroordeelt [verzoekster] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op
€120,-- aan salaris gemachtigde, als dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving van deze beschikking is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling, en de explootkosten van betekening van deze beschikking, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van betaling;
4.6.
verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2020.