ECLI:NL:RBMNE:2020:2085

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8501124 UV EXPL 20-85 aw/1370

Kort geding vonnis van 29 mei 2020

inzake

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] ,

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. E.K. Sneeuw,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit het volgende:

de dagvaarding met de producties 1 t/m 38 is op 15 mei 2020 bij [gedaagde] bezorgd,
[gedaagde] heeft een conclusie van antwoord toegezonden met eis in reconventie en de producties AA t/m CD,
de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 mei 2020. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Omdat [gedaagde] niet bij de zitting aanwezig is geweest heeft de kantonrechter hem de gelegenheid gegeven om schriftelijk op het proces-verbaal te reageren. Van die gelegenheid heeft hij geen gebruik gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt van [eiser] sinds 1 september 2016 een onzelfstandige woonruimte (hierna: de kamer, of: kamer 5), deel uitmakend van het pand gelegen aan de [adres] in [woonplaats 2] (hierna: het pand). De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en aansluitend voor onbepaalde tijd verlengd.

2.2.

[eiser] heeft het plan opgevat om het pand ingrijpend te renoveren en daarbij van de diverse onzelfstandige woonruimtes, zelfstandige woonruimtes te maken.

2.3.

Op 28 november 2019 heeft [gedaagde] de kamer in verband met die renovatie ontruimd en verlaten en zijn de verbouwingswerkzaamheden in de kamer gestart. In overleg met [eiser] heeft [gedaagde] zijn inboedel elders in het pand opgeslagen.

2.4.

Op 14 januari 2020, daags voordat met behulp van een hijskraan een grote hoeveelheid bouwmateriaal via een kozijn in de kamer zou worden gedeponeerd, heeft [gedaagde] de kamer, zonder overleg met [eiser] , weer betrokken. Hij weigert sindsdien om [eiser] , of de door [eiser] ingeschakelde bouwvakkers, toegang te verlenen tot de kamer om de werkzaamheden te voltooien. [eiser] heeft [gedaagde] vervolgens aangeboden te verhuizen naar een andere kamer in het pand, maar [gedaagde] heeft dat aanbod niet geaccepteerd.

2.5.

De toezichthouder Vergunningen, Toezicht en Handhaving van de gemeente Utrecht heeft het pand op 21 januari 2020 geïnspecteerd en een bouw- en woontechnisch rapport opgemaakt van zijn bevindingen. In dat rapport is onder meer vermeld dat de kamer waar [gedaagde] verblijft op dat moment onveilig is voor verblijf/verhuur als woonruimte en dat [eiser] die kamer buiten gebruik moet stellen. In de begeleidende brief aan [eiser] (gedateerd 12 maart 2020) schrijft de gemeente Utrecht dat [eiser] binnen 3 weken een plan van aanpak ter goedkeuring moet indienen met een strikte uitvoeringsplanning, waarin is vermeld op welke wijze hij de gebreken gaat herstellen. De gemeente Utrecht schrijft aan [eiser] dat zij de termijn voor uitvoering strikt zal bewaken.

2.6.

[eiser] heeft [gedaagde] bij deurwaardersexploot van 19 maart 2020 op de hoogte gebracht van het feit dat de gemeente Utrecht de kamer onveilig acht voor verblijf/verhuur als woonruimte en dat [eiser] verplicht is de kamer buiten gebruik te stellen. [eiser] biedt [gedaagde] (nogmaals) aan te verhuizen naar kamer 14 in het pand. [gedaagde] heeft dat aanbod opnieuw afgewezen.

3.De wederzijdse vorderingen

3.1.

[eiser] vordert bij wege van voorlopige voorziening primair dat [gedaagde] wordt veroordeeld de kamer binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels aan [eiser] .

Subsidiair vordert [eiser] dat [gedaagde] zal worden veroordeeld de kamer te ontruimen en ontruimd te houden binnen drie dagen na betekening van het vonnis en dat hij kamer 14 zal betrekken tot de renovatie van de kamer is voltooid, tegen betaling van een huurprijs van € 655,00 per maand en overigens conform de voorwaarden van de huurovereenkomst.

Zowel primair als subsidiair vraagt [eiser] de kantonrechter om [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[gedaagde] heeft een aantal tegenvorderingen ingesteld. Hij vordert onder punt 1 dat [eiser] zal worden veroordeeld om aan hem vervangende woonruimte aan te bieden. [gedaagde] zegt daarbij toe het aanbod voor kamer 14 te zullen accepteren.

Daarnaast vordert hij onder punt 2 dat [eiser] zal worden veroordeeld om aan hem een goedhuurdersverklaring af te geven, zodat hij andere woonruimte kan vinden.

Verder vraagt hij de kantonrechter onder punt 3 t/m 5 om voor recht te verklaren dat [eiser] aansprakelijk is voor het bouw-ongeluk en voor de materiële en immateriële schade die [gedaagde] daardoor lijdt, alsook voor recht te verklaren dat [eiser] aansprakelijk is voor de immateriële schade die volgens hem het gevolg is van de psychische mishandeling door [eiser] .

Tot slot vordert [gedaagde] onder punt 6 om [eiser] te veroordelen om aan hem een verhuiskostenvergoeding te betalen van € 6.095,00.

4.De beoordeling van de vorderingen van [eiser]

4.1.

heeft over de spoedeisendheid van zijn vorderingen voldoende gesteld. Hij is ontvankelijk in zijn vorderingen.

4.2.

[eiser] vraagt aan de kantonrechter om een spoedmaatregel (voorlopige voorziening) te nemen. De kantonrechter moet beoordelen of het waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure een beslissing zal worden genomen die in het voordeel zal zijn van [eiser] . Als dat voldoende waarschijnlijk is en [eiser] een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde maatregel heeft, kan de door hem gevorderde maatregel, die vooruitloopt op de beslissing in de bodemprocedure, worden toegewezen.

4.3.

[eiser] heeft primair gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de kamer definitief te ontruimen en daarin niet meer terug te keren. [eiser] is namelijk van plan om de kantonrechter in een bodemprocedure te vragen de huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden op grond van wanprestatie. Volgens [eiser] is [gedaagde] de gemaakte afspraken over de renovatie niet nagekomen en is dit een ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die tot het einde van de huurovereenkomst moet leiden. De verhouding tussen [eiser] en [gedaagde] is door toedoen van [gedaagde] ernstig verstoord geraakt en [eiser] weet niet meer wat hij met [gedaagde] aan moet, zo heeft mr. Sneeuw ter zitting toegelicht.

4.4.

De kantonrechter overweegt dat de wet aan zowel verhuurder als huurder verplichtingen oplegt als het gaat om een renovatie van het gehuurde met voortzetting van de huurovereenkomst. Eén van de eisen aan de verhuurder is dat deze aan de huurder
schriftelijkeen redelijk renovatievoorstel doet. De huurder is verplicht om mee te werken aan de renovatie, als het voorstel van de verhuurder redelijk is, onverminderd zijn aanspraak op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding (artikel 7:220 lid 1 en 2 BW).

Volgens vaste jurisprudentie moet het renovatievoorstel van de verhuurder voldoende concreet zijn. In elk geval moet daaruit blijken welke werkzaamheden verricht zullen worden, wanneer de renovatie begint en hoe lang deze zal duren. Als de woning gedurende de renovatie onbewoonbaar is, zoals in deze zaak het geval is, zal een redelijk voorstel van de verhuurder ook uitsluitsel moeten geven over vervangende woonruimte voor de huurder.

4.5.

In dit geval is het renovatievoorstel door [eiser] mondeling gedaan: hij stelt namelijk dat hij diverse malen met [gedaagde] heeft gesproken over zijn plan de kamer te renoveren tot een zelfstandige woonruimte en dat in die gesprekken afspraken zijn gemaakt over de uitvoering van de werkzaamheden, die – zoals toen de verwachting was – 6 à 8 weken in beslag zouden nemen. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] toen tegen hem gezegd de komende twee maanden toch weinig op zijn kamer te zullen zijn en heeft hij alleen gevraagd om een ruimte in het pand om zijn inboedel op te slaan. Die ruimte heeft [eiser] beschikbaar gesteld. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] zijn renovatievoorstel aanvaard en blijken de mondeling gemaakte afspraken voldoende uit de overgelegde e-mailcorrespondentie (producties 8 en 9 bij dagvaarding). [eiser] is ervan uit gegaan dat [gedaagde] zelf voor vervangende woonruimte had gezorgd. Hij was dan ook zeer verbaasd dat [gedaagde] hem eind november 2019, kort voor aanvang van de werkzaamheden, vroeg of hij ook in de (zeer kleine) opslagruimte kon slapen. Hij heeft daarop aangeboden om een vlonder in de ruimte aan te brengen, in de verwachting dat het om enkele nachten ging. Toen hij vernam dat [gedaagde] voor de hele renovatieperiode geen vervangende woonruimte had geregeld, heeft hij aangeboden om de aangevangen renovatiewerkzaamheden per direct te staken en de kamer in één dag weer voor bewoning geschikt te maken, om de renovatie pas weer te hervatten als [gedaagde] vervangende woonruimte zou hebben gevonden. [gedaagde] heeft dat aanbod echter afgewezen, zo stelt [eiser] .

4.6.

[gedaagde] erkent dat hij aanvankelijk heeft gezegd zelf op zoek te zullen gaan naar vervangende woonruimte, maar hij stelt dat dit helaas niet is gelukt. Hij meent dat hij aan zijn verplichtingen als huurder heeft voldaan door de kamer op verzoek van [eiser] te ontruimen en de inboedel op te slaan elders in het pand. Daarnaast stelt hij dat hij ook geen andere keuze meer had dan de kamer zo snel mogelijk te verlaten, omdat hij al vóór aanvang van de werkzaamheden in de kamer zelf ernstige stofoverlast heeft ervaren door de verbouwingswerkzaamheden elders in het pand, met gezondheidsschade en schade aan de inboedel tot gevolg. Slapen in de opslagruimte bleek geen optie te zijn vanwege de enorme stofoverlast. Hij heeft verbleven in een hotel. Hij heeft [eiser] herhaaldelijk aangesproken op vergoeding van zijn schade, maar [eiser] heeft alle aansprakelijkheid van de hand gewezen. Na het verstrijken van de afgesproken renovatieduur van zes weken had hij het recht om de kamer weer in gebruik te nemen, aldus [gedaagde] .

4.7.

De kantonrechter constateert dat de aanvankelijke medewerking van [gedaagde] aan de renovatie van de kamer, op enig moment is omgeslagen in tegenwerking. De renovatieafspraken zijn mondeling gemaakt en partijen hebben elkaar kennelijk niet goed begrepen. Dit is overwegend het gevolg van het feit dat [eiser] het renovatievoorstel niet, zoals de wet niet voor niets voorschrijft, schriftelijk heeft gedaan. Wat partijen in de gegeven omstandigheden op grond van elkaars uitlatingen en gedragingen over en weer van elkaar mochten verwachten, zal in een eventuele bodemprocedure beoordeeld moeten worden. Die kwestie leent zich niet voor behandeling in kort geding. Hetzelfde geldt voor de vraag of partijen aan hun wettelijke verplichtingen als verhuurder respectievelijk huurder hebben voldaan, als bedoeld in artikel 7:220 BW.

4.8.

De kantonrechter acht vooralsnog onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het voortijdig betrekken van de kamer door [gedaagde] , met als gevolg dat de renovatie niet kon worden voltooid, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De primaire vordering van [eiser] zal daarom worden afgewezen.

4.9.

Dit neemt niet weg dat [gedaagde] , als goed huurder, de kamer nu op korte termijn zal moeten ontruimen en verlaten om [eiser] in staat te stellen de renovatie te voltooien, omdat de kamer in de huidige staat niet bewoonbaar is. De gemeente Utrecht heeft [eiser] gewaarschuwd dat de kamer op dit moment onveilig is en niet voor bewoning geschikt en zij heeft [eiser] verplicht deze zo snel mogelijk buiten gebruik te stellen. Volgens [gedaagde] heeft de kamer geen stroom en geen water, is deze zwaar vervuild en zijn er grote gaten in vloer, muren en plafond. De keuken en het slaapgedeelte zijn gesloopt (punt 198 van de conclusie van antwoord
).Anderzijds is het aan [eiser] om als goed verhuurder zijn - in deze procedure herhaalde - aanbod om voor de duur van de werkzaamheden aan het gehuurde een andere kamer in het pand, nummer 14, te betrekken, gestand te doen. [gedaagde] heeft in reconventie gevraagd om [eiser] te veroordelen hem vervangende woonruimte aan te bieden, waarbij hij opmerkt dat hij een aanbod van kamer 14 in het pand zal accepteren. Hij heeft geen bezwaar gemaakt tegen betaling van de door [eiser] voorgestelde huurprijs voor die kamer ter hoogte van € 655,00 per maand.

4.10.

De kantonrechter zal het door [eiser] subsidiair gevorderde daarom toewijzen in die zin, dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om kamer 5 binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en kamer 5 ontruimd te houden totdat [eiser] de renovatiewerkzaamheden in kamer 5 zal hebben voltooid. Daarbij gaat de kantonrechter er vanuit dat [eiser] de renovatiewerkzaamheden voortvarend ter hand zal nemen. De kantonrechter zal daarbij bepalen dat [eiser] voor de duur van die werkzaamheden aan [gedaagde] kamer 14 ter beschikking moet stellen, tegen betaling door [gedaagde] van een huurprijs van € 655,00 per maand.

4.11.

[gedaagde] heeft pas na het uitbrengen van de dagvaarding, in zijn conclusie van antwoord, te kennen gegeven dat hij, na zijn eerdere weigering, bereid is kamer 14 als vervangende woonruimte te accepteren. Hij moet daarom de proceskosten van [eiser] betalen. Die kosten bedragen tot vandaag in totaal € 903,89, namelijk:

€ 83,00 griffierecht;
€ 100,89 explootkosten;
€ 720,00 salaris gemachtigde.

De nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

5.De beoordeling van de tegenvorderingen van [gedaagde]

5.1.

heeft over de spoedeisendheid van zijn vorderingen voldoende gesteld. Hij is ontvankelijk in zijn vorderingen.

5.2.

Ook hier geldt dat in deze kort geding procedure aan de kantonrechter wordt gevraagd om een spoedmaatregel (voorlopige voorziening) te nemen. De kantonrechter moet beoordelen of het waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure een beslissing zal worden genomen die in het voordeel zal zijn van [gedaagde] . Als dat voldoende waarschijnlijk is en [gedaagde] een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde maatregel heeft, kan de door hem gevorderde maatregel, die vooruitloopt op de beslissing in de bodemprocedure, worden toegewezen.

5.3.

[gedaagde] heeft geen belang (meer) bij het onder punt 1 gevorderde, dat is de veroordeling van [eiser] om aan hem vervangende woonruimte aan te bieden, omdat die vordering al is begrepen in de subsidiaire vordering van [eiser] die zal worden toegewezen (zie hiervoor onder r.o. 4.10.).

5.4.

De kantonrechter ziet geen rechtsgrond om [eiser] te verplichten een goedhuurdersverklaring af te geven. Ter zitting is evenwel door de gemachtigde van [eiser] naar voren gebracht dat over medewerking aan het opstellen van een goedhuurdersverklaring te praten valt. Gelet op die bereidverklaring van [eiser] heeft [gedaagde] bovendien onvoldoende belang bij dit deel van zijn vordering. De vordering van [gedaagde] onder punt 2 zal om deze redenen worden afgewezen.

5.5.

Onder punt 3 t/m 5 vordert [gedaagde] dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat [eiser] aansprakelijk is voor “het bouw-ongeluk” (gedoeld wordt kennelijk op de eerder genoemde stofoverlast) en de schade die [gedaagde] daardoor lijdt, zowel materieel als immaterieel, alsook dat [eiser] aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van de psychische mishandeling.

[gedaagde] vraagt de kantonrechter met die vorderingen om de rechtspositie van partijen vast te stellen. Dat is echter niet mogelijk in een kort geding procedure, waarin door de kantonrechter alleen voorlopige maatregelen kunnen worden genomen. Of [eiser] aansprakelijk is voor de door [gedaagde] gestelde schade is een vraag die zonodig in een bodemprocedure aan de orde kan worden gesteld. Dit deel van de vorderingen van [gedaagde] moet al om die reden worden afgewezen.

5.6.

Tot slot vordert [gedaagde] dat [eiser] zal worden veroordeeld om aan hem een verhuiskostenvergoeding te betalen van € 6.095,00. [eiser] heeft de verschuldigdheid daarvan betwist.

5.7.

De wet kent een verhuiskostenregeling bij renovatie van woonruimte, die van dwingend recht is (artikel 7:220 leden 5 tot en met 7 BW). De verhuurder van woonruimte is verplicht om, als in verband met renovatie een verhuizing noodzakelijk is, aan de huurder een bijdrage in de verhuiskosten te betalen. In het geval van zelfstandige woonruimte heeft de huurder ten minste aanspraak op een door de wetgever vastgesteld minimumbedrag, ongeacht de hoogte van de werkelijke kosten die hij heeft gemaakt. Het wettelijke minimumbedrag was per 1 maart 2019 € 6.095,00. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] zijn vordering ter hoogte van € 6.095,00 op die wettelijke bepalingen baseert, maar omdat [gedaagde]
onzelfstandige woonruimte huurt kan hij geen aanspraak maken op het wettelijk minimumbedrag. Wel kan worden aangenomen dat [gedaagde] in verband met de renovatie genoodzaakt was te verhuizen. [gedaagde] heeft zijn daadwerkelijk gemaakte verhuiskosten onvoldoende onderbouwd, door het overzicht dat [gedaagde] heeft gemaakt van de totale schade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van de renovatie (een bedrag van € 42.000,00 (productie BB)). Bij de vraag welke bijdrage in dit geval redelijk zou zijn, spelen bovendien alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder ook de omstandigheid dat [eiser] [gedaagde] kort na aanvang van de werkzaamheden heeft aangeboden de kamer in één dag weer voor bewoning geschikt te maken en dat [eiser] [gedaagde] nadien nog diverse malen een vervangende kamer in het pand heeft aangeboden (de kamers 1 en 14), hetgeen [gedaagde] keer op keer heeft afgewezen. Deze kwestie leent zich daarom niet voor behandeling in kort geding. Dit onderwerp zal zonodig in een bodemprocedure aan de orde moeten komen. Ook dit deel van de vordering van [gedaagde] zal worden afgewezen.

5.8.

[gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten van [eiser] die verband houden met de tegenvorderingen betalen. Die kosten worden tot vandaag begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde (0,5 x het tarief van € 720,00).

6.De beslissing

De kantonrechter:

Op de vordering

geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om kamer 5 in het pand aan de [adres] in [woonplaats 2] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en kamer 5 ontruimd te houden totdat [eiser] de renovatiewerkzaamheden in kamer 5 zal hebben voltooid, en bepaalt dat [eiser] gedurende die periode aan [gedaagde] als vervangende woonruimte kamer 14 ter beschikking zal stellen, tegen betaling door [gedaagde] van een huurprijs van € 655,00 per maand;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot vandaag begroot op € 903,89, te voldoen binnen 14 dagen na vandaag, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na vandaag tot de voldoening
,te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

6.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst af het door [eiser] meer of anders gevorderde;

Op de tegenvordering

6.6.

wijst de vorderingen van [gedaagde] af;

6.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot vandaag begroot op € 360,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en is bij haar afwezigheid getekend door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2020.