Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/2891
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juni 2020 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.065.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 juni 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. De griffier van de rechtbank heeft contact gehad met partijen, waarbij zij ermee hebben ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 3 juni 2020.
Overwegingen
1. De woning is een in 1971 gebouwde woning met een zwembad, inpandige garage, aanbouw en berging. De woning heeft een inhoud van 710 m3 en is gelegen op een kavel van 1205 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 976.500,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft in de taxatiematrix de volgende, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen gebruikt. [adres 2] , verkocht op 6 januari 2017 voor € 1.045.000,-, [adres 3] , verkocht 18 mei 2017 voor € 815.000,- en [adres 4] , verkocht in januari 2018 voor € 1.100.000,-. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze verkopen geschikt om de waarde van de woning te bepalen. Verweerder heeft de verkoopprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum, de grondstaffel aangepast aan de liggingsscore, aan de bijgebouwen een waarde toegekend en vervolgens uit het resterende bedrag een prijs per m3 afgeleid voor de opstal. Vervolgens heeft hij die prijs met behulp van de zogeheten KOUDV-score aangepast aan de secundaire kenmerken van de woning. Dit leidt voor de referentiewoningen tot een gecorrigeerde prijs per m3 van respectievelijk € 652,-, € 578,- en € 587,-. Dat is gemiddeld € 605,-. Voor de bepaling van de waarde van de woning is € 602.- per m3 gebruikt. De rechtbank overweegt dat de KOUDV-score van [adres 3] vragen oproept. Die score bedraagt voor Kwaliteit/luxe 2, Onderhoud 1, Uitstraling 2, Doelmatigheid 2 en Voorzieningen 1. Voor de woning bedraagt de score respectievelijk 3,3,3,3 en 2. Als toelichting bij de score van [adres 3] vermeldt de taxatiematrix: “Ten tijde van de verkoop zeer gedateerd. Zie foto’s in verweerschrift”. In het verweerschrift zijn echter geen foto’s opgenomen en deze worden ook niet vermeld als bijlage. De toelichting zou de score voor voorzieningen en eventueel onderhoud kunnen verklaren. De referentiewoning komt echter voor wat betreft bouwjaar overeen met de woning en de andere referentiewoningen en heeft, naar de rechtbank afleidt uit de foto’s in de taxatiematrix, eenzelfde basisontwerp en uiterlijk. Waarom de score voor bouwkundige kwaliteit/luxe en uitstraling dan lager is dan de andere woningen is zonder nadere toelichting onduidelijk. De zeer slechte onderhoudstoestand kan dit niet verklaren, want die is immers al in de score voor onderhoud verwerkt. Ook de lagere score voor doelmatigheid is zonder nadere toelichting niet verklaarbaar, nu de staat van de keuken, badkamer en toiletten al in de score voor voorzieningen tot uitdrukking komt. Voor kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid hanteert verweerder correctiepercentages van respectievelijk 5, 7 en 10 procent. Indien slechts één van de scores moet worden bijgesteld, daalt de gemiddelde prijs per m3 van de referentiewoningen reeds onder de prijs die voor de waardebepaling van de woning is gebruikt. Met de taxatiematrix heeft verweerder dan ook niet inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen voldoende rekening is gehouden.
6. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
7. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiseres bepleit het gemiddelde van de WOZ-waarden van [adres 2] ( € 1.065.000,-) en 4 ( € 888.000,-). De rechtbank overweegt dat een dergelijk benadering, ook als hij zou worden toegepast op verkoopprijzen, voorbij gaat aan de verschillen tussen de woningen en onvoldoende nauwkeurig is om de WOZ-waarde van de woning te bepalen. Ook eiseres maakt de door haar bepleite waarde niet aannemelijk.
8. Partijen hebben de waarden die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 1.045.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 1.045.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 3 juni 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat