Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4016
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 mei 2020 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Öztürk)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
.
.
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 279.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Eiser heeft naderhand een aanvulling op zijn beroepschrift ingediend.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. Verweerder heeft in zijn verweerschrift aangegeven dat hij ermee instemt dat de zaak zonder zitting wordt afgedaan. De griffier van de rechtbank heeft telefonisch contact gehad met eiser, waarbij deze daar eveneens mee heeft ingestemd. Vervolgens heeft eiser dat schriftelijk bevestigd. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 29 mei 2020.
Overwegingen
1.De woning is een in 1967 gebouwde hoekwoning met vrijstaande garage. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 130 m2 en ligt op een kavel van 191 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 200.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de woning en met het achterstallige onderhoud. In zijn toelichting op het beroepschrift voert eiser de volgende punten aan. Zeer gedateerde badkamer en WC, beide bijna 60 jaar oud, leidingen en radiator zijn verroest. Scheurvorming langs het plafond, in de staander en scheuren in de binnen- en buitenmuren. Lekkage schoorsteen en schade door diverse andere lekkages, tevens zijn de ramen in twee slaapkamers lek. Betonrot in het afdakje bij de voordeur, hierdoor ook lekkage. Scheuren in de keuken die inmiddels bijna 25 jaar oud is. Ter ondersteuning heeft eiser enkele foto’s toegevoegd. De rechtbank overweegt dat uit de door eiser overgelegde gegevens valt af te leiden dat de woning gedateerd is en matig is onderhouden. In de door verweerder overgelegde matrix gaat ook verweerder uit van deze toestand en wordt de woning vergeleken met tussenwoningen die in een vergelijkbare staat verkeren en in de omgeving van de woning zijn gelegen. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de gedateerdheid en de matige staat van onderhoud in de verkoopprijzen van deze referentiewoningen zijn verdisconteerd. De uit de verkoopprijzen afgeleide prijs per m2 voor de woningwaarde van de referentiewoningen bedraagt gemiddeld € 1.356,-. Voor de woning is een lagere prijs gehanteerd van € 1.325,- per m2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de door eiser aangevoerde gebreken. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 29 mei 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak voor zover nodig alsnog in het openbaar uitgesproken.
de griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat