Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3926
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 mei 2020 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.256.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 12 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Eiser heeft een nadere toelichting gegeven op zijn beroepschrift.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. De griffier van de rechtbank heeft telefonisch contact gehad met partijen, waarbij zij ermee hebben ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. Partijen hebben dat vervolgens schriftelijk bevestigd. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 29 mei 2020.
Overwegingen
1.De woning is een in 2008 gebouwde vrijstaande woning met garage. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 237 m2 en ligt op een kavel van 1.215 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De referentiewoningen, die in dezelfde wijk zijn gelegen, komen qua bouwjaar, gebruiksoppervlak en ligging ten opzichte van het spoor, in hoge mate overeen met de woning. De verkooptransacties zijn weliswaar ongeveer een jaar voor of na de waardepeildatum gerealiseerd, maar verweerder heeft de verkoopprijzen hiervoor gecorrigeerd en de goede vergelijkbaarheid rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank de keuze voor deze verkooptransacties. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder ook de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een vrijstaande garage van 24 m2. Verweerder heeft aangegeven dat dit een aangebouwde garage betreft. De rechtbank is van oordeel dat een waarde van € 24.000,- ook voor een aangebouwde garage aannemelijk is. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Daarnaast voert eiser aan dat de stijging ten opzichte van de WOZ-waarde van het voorgaande jaar te hoog is. Die van andere woningen is lager en ook het gemiddelde stijgingspercentage dat de NVM aangeeft ligt lager. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Voorts voert eiser aan dat de ligging van de woning binnen 300 meter van het spoor een waardedrukkende factor vormt. De rechtbank constateert dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen op respectievelijk 565, 80 en 290 meter van het spoor zijn gelegen. Deze factor is dan ook verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze woningen en vormt in de vergelijking geen reden voor een extra aftrek voor de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Tot slot voert eiser aan dat de huizen in de omgeving van zijn woning worden overgewaardeerd. Vraagprijzen worden niet gerealiseerd of leiden ertoe dat woningen jaren te koop staan. De rechtbank overweegt dat verweerder in zijn taxatiematrix is uitgegaan van gerealiseerde verkoopprijzen en niet van vraagprijzen. De beroepsgrond slaagt niet.
11.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 29 mei 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog voor zover nodig in het openbaar uitgesproken.
de griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat