Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3110
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 mei 2020 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
.
.
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 687.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 4 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Eiser heeft schriftelijk gereageerd op het verweerschrift.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. De griffier van de rechtbank heeft telefonisch contact gehad met partijen, waarbij zij ermee hebben ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. Partijen hebben dat vervolgens schriftelijk bevestigd. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 29 mei 2020.
Overwegingen
1.De woning is een in 1931 gebouwde tussenwoning met blokhut. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 169 m2 en ligt op een kavel van 161 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 615.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser uit zijn verbazing erover dat verweerder in de beroepsfase geheel nieuwe referentiewoningen presenteert. De rechtbank overweegt dat het beide partijen vrijstaat om in de beroepsfase die referentiewoningen aan te voeren die naar hun oordeel de door hen verdedigde waarde het beste onderbouwen. Ook al kan dat, zoals in dit geval, tot verrassing leiden bij de andere partij. Het voorgaande betekent dat de rechtbank de waardebepaling door verweerder toetst aan de hand van de referentiewoningen die in de taxatiematrix staan vermeld. De beroepsgronden van eiser die specifiek betrekking hebben op de door verweerder in de bezwaarfase gebruikte referentiewoningen, zoals de vergelijkbaarheid van hoek- en eindwoningen en het verschil in ligging, laat de rechtbank daarom buiten beschouwing.
8.Eiser voert aan dat de door verweerder in de taxatiematrix gepresenteerde gegevens niet-transparant en deels oncontroleerbaar zijn. De rechtbank overweegt dat verweerder in de taxatiematrix uitgaat van de verkoopprijzen van de referentiewoningen die eerst worden gecorrigeerd in verband met het tijdsverloop tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum. Vervolgens wordt van de geïndexeerde verkoopprijs de waarde van de blokhut en de waarde van de grond afgetrokken, waarna de waarde van de opstal resteert. Wanneer die laatste waarde wordt gedeeld door het gebruiksoppervlak resteert een woningwaarde per m2. De gehanteerde waarde van de blokhut komt de rechtbank aannemelijk voor. Voor de grond wordt voor de eerste 150 m2 een waarde van € 1000,- per m2 gehanteerd. Boven de 150 m2 wordt rekening gehouden met een afnemend grensnut en wordt een iets lagere waarde per m2 gehanteerd. Ook dat komt de rechtbank aannemelijk voor. Al tekent de rechtbank daarbij aan dat de taxatiematrix aan transparantie had gewonnen indien de gehanteerde grondstaffel zou zijn vermeld. Voor de berekening van de waarde van de woning is de waarde van de grond en de blokhut vermeerderd met een waarde van de opstal, waarbij een lagere woningwaarde per m2 is gehanteerd dan voortvloeit uit de analyse van de verkoopprijzen van de referentiewoningen. Tegenover een gemiddelde van de referentiewoningen van € 3.788,- is € 3.131,- gehanteerd. Dat is een verschil van € 657,-. Bij een gebruiksoppervlak van de woning van 169 m2 vertegenwoordigt dat een waarde van ruim € 110.000,-. Dat de waarde van de woning desondanks hoger is dan de verkoopprijzen van de referentiewoningen komt door het grotere gebruiksoppervlak en de grotere grondkavel van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Eiser vergelijkt de waarde van zijn woning voorts met de WOZ-waarden van de referentiewoningen. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met WOZ-waarden voldoet niet aan deze voorwaarde. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 29 mei 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog voor zover nodig in het openbaar uitgesproken.
de griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat