ECLI:NL:RBMNE:2020:1964

• Datum uitspraak: 27 mei 2020
• Publicatiedatum: 27 mei 2020
• Zaaknummer: 8267586 / MV EXPL 20-9
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.M. van Wegen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming onderhuur en huurovereenkomst in kort geding

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 27 mei 2020 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Woningstichting Goedestede en twee gedaagden, waarbij de eiseres vorderde om de gedaagden te veroordelen tot ontruiming van een woning. De zaak betreft een huurovereenkomst die sinds 27 juli 2005 loopt tussen Goedestede en gedaagde sub 1, die de woning zou onderverhuren aan gedaagde sub 2. Goedestede heeft gesteld dat gedaagde sub 1 de woning niet meer zelf bewoont en deze onrechtmatig heeft onderverhuurd aan gedaagde sub 2. De gedaagden hebben verweer gevoerd, waarbij gedaagde sub 2 aanvoerde dat zij een geldige onderhuurovereenkomst heeft met gedaagde sub 1 en dat Goedestede geen spoedeisend belang heeft bij de ontruiming. De kantonrechter heeft geoordeeld dat Goedestede onvoldoende heeft aangetoond dat er sprake is van een spoedeisend belang, vooral omdat gedaagde sub 2 de huur tijdig betaalt en er geen huurachterstand meer is. De vorderingen van Goedestede zijn afgewezen, en de eiseres is veroordeeld in de proceskosten van gedaagde sub 2.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter
toevoeging gedaagde sub 2: 4NU8597

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 27 mei 2020

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 8267586 / MV EXPL 20-9 van

de stichting
WONINGSTICHTING GOEDESTEDE ,
gevestigd te Almere,
eiseres,

hierna te noemen: Goedestede,
gemachtigde mr. T. Mulder,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,wonende te [woonplaats] , Verenigd Koninkrijk,hierna te noemen [gedaagde sub 1] ,gedaagde,niet verschenen,2. [gedaagde sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen [gedaagde sub 2] ,gedaagde,gemachtigde mr. W.F. Wienen,3. HEN DIE VERBLIJVEN IN DE WONING AAN HET ADRES [adres] TE [woonplaats] , ZIJNDE ANDEREN DAN GEBRUIKERS OF GEWEZEN GEBRUIKERS KRACHTENS EEN PERSOONLIJK OF ZAKELIJK RECHT EN VAN WIE DE NAMEN EN DE WOONPLAATSEN NIET KUNNEN WORDEN ACHTERHAALD,gedaagden,niet verschenen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaardingen van 28 januari en 12 maart 2020
• de conclusie van antwoord zijdens [gedaagde sub 2]
• de conclusie van repliek
• de conclusie van dupliek zijdens [gedaagde sub 2] .

1.2.

Het jegens [gedaagde sub 1] en gedaagden sub 3 verleende verstek.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Goedestede verhuurt sinds 27 juli 2005 de woning gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats] (hierna ook te noemen: de woning) aan [gedaagde sub 1] . Op de huurovereenkomst is het huurreglement van Goedestede van toepassing.

2.2.

Met een brief van 19 februari 2018 heeft Goedestede, onder meer, het volgende aan [gedaagde sub 1] geschreven:

“Sinds 27 juli 2005 huurt u van GoedeStede de woning [adres] .

Er is een ernstig vermoeden dat u de woning al geruime tijd niet zelf meer bewoont en u de woning heeft onderverhuurd. U handelt hierdoor in strijd met ons huurreglement (artikel 7, lid 5 en 10).

Ik nodig u uit voor een gesprek op 22 februari om 15:30 uur bij ons op kantoor […]

Komt u niet op deze afspraak, dan starten wij een ontruimingsprocedure. Alle daaruit voortvloeiende kosten komen voor uw rekening.

[…]”

2.3.

Vervolgens heeft Goedestede [gedaagde sub 1] uitgenodigd voor een gesprek op 5 juni 2018. In de e-mail van 22 mei 2018 schrijft Goedestede, onder meer:

“Wij gaan graag met u en uw onderhuurder in gesprek over afhandeling van de ontstane situatie.”

2.4.

Goedestede heeft in een brief van 21 september 2018 het volgende (aan [gedaagde sub 1] ) geschreven:

“In het gesprek van 19 september jongstleden is met uw onderhuurder gesproken over de situatie op uw woning […]. U verblijft al langere tijd in het buitenland en woont niet meer in de woning. De onderhuurders, een vrouw met jonge zoon, verblijven in de woning en hebben met u een regeling getroffen voor de huur. Dit is voor ons niet acceptabel.

Wij sommeren u om per omgaande de woning op te zeggen, of uw hoofdverblijf te nemen in de woning. Met de onderhuurder is besproken dat op zijn laatst de woning op 1 januari 2019 moet zijn opgeleverd aan Goedestede, of dat u er zelf weer woont.

Ik controleer of u weer uw hoofdverblijf heeft genomen in de door u gehuurde woning. Mocht opnieuw blijken dat u de woning nog steeds onderverhuurt, dan start Goedestede direct een juridische procedure tot ontruiming van de woning.”

2.5.

De gemachtigde van [gedaagde sub 2] heeft Goedestede met een brief van 3 december 2019 het volgende geschreven:

“[…]

Van mevrouw [gedaagde sub 2] begrijp ik dat zij in december 2016 een onderhuurovereenkomst is aangegaan met mevrouw [gedaagde sub 1] , de hoofdhuurster van de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] .

Mevrouw [gedaagde sub 2] woont sindsdien samen met haar zoon in de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] .

Mevrouw [gedaagde sub 2] betaalt sindsdien ook de maandelijks verschuldigde huur.

In 2018 is GoedeStede tot de ontdekking gekomen dat mevrouw [gedaagde sub 2] de woning van mevrouw [gedaagde sub 1] huurde. GoedeStede heeft mevrouw [gedaagde sub 1] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. De beëindiging van de huurovereenkomst met mevrouw [gedaagde sub 1] heeft echter geen gevolgen voor de onderhuurovereenkomst. In dit kader verwijs ik u naar artikel 7:269 BW, waarin is bepaald dat ingeval van een beëindiging van de huurovereenkomst met de hoofdhuurder, in dit geval mevrouw [gedaagde sub 1] , de verhuurder (GoedeStede) de onderhuurovereenkomst met de onderhuurder (mevrouw [gedaagde sub 2] ) voortzet.

Dat is ook gebeurd. Mevrouw [gedaagde sub 2] woont nog steeds in de woning en betaalt nog steeds de maandelijks verschuldigde huur rechtstreeks aan GoedeStede. In uw brief d.d. 3 september 2019 geeft u aan dat vanwege persoonlijke omstandigheden van mevrouw [gedaagde sub 2] zij de gelegenheid heeft gekregen vooralsnog in de woning te verblijven.

Van mevrouw [gedaagde sub 2] begrijp ik dat GoedeStede meent dat zij nu echt de woning moet gaan verlaten.

Mevrouw [gedaagde sub 2] zou, indien zij gehoor geeft aan het verzoek in uw brief d.d. 3 september 2019, zonder woonruimte komen te zitten. Zij heeft geen andere huisvestingsmogelijkheden en is aangewezen op de woning aan de [adres] te [woonplaats] .

Mevrouw [gedaagde sub 2] meent ook dat GoedeStede gehouden is de onderhuurovereenkomst te respecteren, dit uit hoofde van artikel 7:269 BW. In het tweede lid van artikel 7:269 BW is bepaald dat de verhuurder binnen een termijn van zes maanden nadat de verhuurder ingevolge het eerste lid de onderhuur heeft voortgezet bij de rechter kan vorderen dat de onderhuurovereenkomst komt te eindigen.

Deze termijn van zes maanden is in 2018 ingegaan. Toen is immers geconstateerd dat mevrouw [gedaagde sub 2] onderhuurder was, dat zij de huur maandelijks betaalde, dat mevrouw [gedaagde sub 1] de woning niet langer bewoonde. GoedeStede heeft de onderhuur toen voortgezet, dit mede vanwege de persoonlijke omstandigheden van mevrouw [gedaagde sub 2] , waarvoor mevrouw [gedaagde sub 2] uiteraard GoedeStede erkentelijk is. Echter, GoedeStede heeft verzuimd om binnen de genoemde termijn van zes maanden een vordering bij de rechtbank in te stellen. De termijn is, zo brengt een redelijke wetsuitleg met zich mee, inmiddels ruimschoots verstreken. Mevrouw [gedaagde sub 2] meent dan ook dat GoedeStede de onderhuurovereenkomst dient voort te zetten, totdat zij andere woonruimte heeft gevonden.

[…]”

2.6.

[gedaagde sub 2] heeft betalingsbewijzen overgelegd, met als datum 24 en 29 april 2020, die – volgens de omschrijving – zien op de betaling aan Goedestede van de huur van € 615,20 per maand voor de woning voor de maand april, respectievelijk mei 2020.

3. Het geschil

3.1.

Goedestede vordert om gedaagden te veroordelen om binnen drie dagen na de betekening van dit vonnis de woning staande en gelegen te [woonplaats] aan [adres] met al degenen die zich daar in bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde, schone en lege staat op te leveren aan Goedestede, met afgifte van de sleutels ten kantore van Goedestede, met het verbod de woning na de ontruiming opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken, met bepaling dat dit vonnis (bij herkraak) binnen een termijn van drie maanden ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in de woning bevindt. Daarnaast vordert Goedestede om [gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 615,28 aan huurachterstand en vervolgens tot betaling van een bedrag van € 615,28 per maand met ingang van de maand februari 2020 ten titel van huur, dan wel gebruikersvergoeding, tot aan het moment van ontruiming van de woning en te vermeerderen met de wettelijke rente, en dit alles met een (hoofdelijke) veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf acht dagen na dit vonnis.

3.2.

Aan haar vorderingen heeft Goedestede het navolgende ten grondslag gelegd. Begin 2018 is Goedestede ermee bekend geworden dat [gedaagde sub 1] niet langer haar hoofdverblijf in de woning heeft en dat zij deze onrechtmatig en in strijd met het huurreglement in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde sub 2] , die samen met haar zoon in de woning verblijft. Goedestede heeft [gedaagde sub 1] hierover aangeschreven. [gedaagde sub 1] heeft echter nimmer gereageerd, maar Goedestede is wel in contact gekomen met [gedaagde sub 2] . Volgens Goedestede is er geen sprake van een (rechtsgeldige) onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Zij heeft de huidige situatie ook niet gedoogd, zoals [gedaagde sub 2] heeft aangevoerd, maar [gedaagde sub 2] simpelweg ruim de tijd willen geven om andere woonruimte te vinden en te betrekken. Goedestede wenst dat thans een einde wordt gemaakt aan de bestaande (onrechtmatige) situatie. Vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure wenst Goedestede daarom reeds dat gedaagden zullen worden veroordeeld om de woning te verlaten en te ontruimen. Goedestede meent dat zij om deze redenen recht op en een spoedeisend belang bij haar vorderingen in dit kort geding heeft.

3.3.

[gedaagde sub 2] voert verweer. [gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat zij in december 2017 met haar zoon bij [gedaagde sub 1] is gaan wonen en dat [gedaagde sub 1] daarop naar het Verenigd Koninkrijk is vertrokken. [gedaagde sub 1] heeft met [gedaagde sub 2] afgesproken dat zij de woning mocht huren van [gedaagde sub 1] , in haar afwezigheid, op voorwaarde dat zij de huur en de andere gebruikerslasten zou betalen. De gebruikerslasten zijn op naam van [gedaagde sub 2] gezet en zij ontvangt ook huurtoeslag. [gedaagde sub 2] betaalt de maandelijkse huurtermijnen en dit is ook van meet af aan inzichtelijk geweest voor Goedestede. Volgens [gedaagde sub 2] kan er ook geen discussie bestaan over het feit dat zij een onderhuurovereenkomst heeft met [gedaagde sub 1] . Sinds begin 2018 is Goedestede hiermee bekend en Goedestede wist ook dat [gedaagde sub 1] niet meer in Nederland verbleef. Het is [gedaagde sub 2] geweest die heeft gereageerd op de brieven die Goedestede – gericht aan [gedaagde sub 1] – heeft verstuurd en in de gesprekken die [gedaagde sub 2] in 2018 en 2019 met Goedestede heeft gehad, is telkens aan [gedaagde sub 2] kenbaar gemaakt dat Goedestede begrip voor haar situatie had. In september 2019 heeft Goedestede inderdaad aan [gedaagde sub 2] laten weten dat ze de woning zou moeten verlaten. Als uiterste datum is toen 1 november 2019 genoemd. [gedaagde sub 2] heeft hier echter tegen geprotesteerd, omdat het eenvoudigweg niet mogelijk was om andere woonruimte voor haar en haar zoon te vinden. Ook zij staat al jaren op een wachtlijst en de situatie is nu vanwege de Coronacrisis alleen maar nijpender geworden. Nog los van het voorgaande – waarmee Goedestede volgens [gedaagde sub 2] de verwachting heeft gewekt dat zij voldoende tijd zou krijgen om andere woonruimte te vinden en dat de situatie tot die tijd zou worden gedoogd –, heeft [gedaagde sub 2] voorop gesteld dat Goedestede geen spoedeisend belang (meer) heeft bij haar vorderingen. Het belang van [gedaagde sub 2] dient, mede gelet op de redelijkheid en billijkheid, op dit moment zwaarder te wegen dan de belangen van Goedestede. Nog daargelaten dat [gedaagde sub 2] gewoon de maandelijkse huur betaalt, kan de enkele achterstand van één maand, zoals Goedestede heeft gesteld, geen grond zijn om een spoedeisend belang aan te nemen. [gedaagde sub 2] heeft al met al geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Goedestede.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[gedaagde sub 2] heeft inhoudelijk verweer gevoerd, zoals hiervoor is weergegeven. Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde sub 2] echter betwist dat Goedestede een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.

4.2.

Ingevolge artikel 254, eerste lid van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is in alle gevallen waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, de kantonrechter als voorzieningenrechter bevoegd deze te geven. Het moet derhalve gaan om een spoedeisend belang aan de kant van eiser. Spoedeisend belang bij een voorziening heeft hij van wie niet kan worden gevergd dat hij een uitspraak in een bodemprocedure afwacht. [gedaagde sub 2] heeft uitdrukkelijk betwist dat Goedestede een dergelijk spoedeisend belang heeft.

4.3.

De kantonrechter is van oordeel dat Goedestede onvoldoende heeft onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening jegens [gedaagde sub 2] . Daartoe is het volgende redengevend. Met betrekking tot de vorderingen, zoals die bij dagvaarding zijn ingesteld, is lopende de procedure gebleken dat de situatie is veranderd, voor zover het betreft de huurachterstand. Goedestede heeft bij repliek ook gesteld dat zij ten aanzien van de gevorderde huurachterstand (dan wel de betaling van een gebruiksvergoeding) haar eis wenst te verminderen omdat de huurachterstand over de maand januari 2020 is betaald. Nu ook de maand maart is betaald en april en mei 2020 lijken te zijn betaald, moet er van worden uitgegaan dat er thans geen sprake van een huurachterstand. Op dat onderdeel ontbreekt derhalve het spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming. De vraag is vervolgens of Goedestede een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming om reden dat [gedaagde sub 1] , zoals gesteld door Goedestede, niet meer in de woning woonachtig is en [gedaagde sub 2] sindsdien al dan niet als onderhuurder in de woning verblijft. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zal in een eventuele bodemprocedure tussen partijen moeten worden vastgesteld of er al dan niet sprake is van een onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , en wat dit betekent voor de rechtspositie van [gedaagde sub 2] jegens Goedestede. Het antwoord op die vraag kan in dit kort geding niet worden gegeven. Voorshands is de kantonrechter van oordeel dat het gepresenteerde feitencomplex wel voldoende aanleiding biedt voor Goedestede om in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] te vorderen, nu voldoende gebleken is dat [gedaagde sub 1] niet langer haar hoofdverblijf in de door haar gehuurde woning heeft. Wat hiervan de consequenties zullen zijn voor de eventuele rechten van [gedaagde sub 2] kan in de onderhavige procedure niet worden vastgesteld. Vast staat dat [gedaagde sub 2] al geruime tijd de huur betaalt en dat [gedaagde sub 2] , onbetwist door Goedestede, huurtoeslag ontvangt en zelf betaalt voor de nutsvoorzieningen. Voorshands is de kantonrechter reeds daarom van oordeel dat Goedestede in dit stadium geen spoedeisend belang (meer) heeft. Het enkele standpunt van Goedestede – hoewel strikt genomen juist – dat [gedaagde sub 2] een voor haar niet passend te noemen sociale huurwoning bezet houdt, die aan een gegadigde op de daarvoor bestaande lange wachtlijsten toegewezen zou moeten worden, en dat zij zich wellicht op een oneigenlijke wijze een positie als (onder)huurder heeft weten te bemachtigen, is, tegen de achtergrond van het hiervoor gaande, onvoldoende. Goedestede heeft verder ook niets aangevoerd waaruit een spoedeisend belang bij haar vorderingen jegens [gedaagde sub 2] kan blijken. Hierbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat – alle goede bedoelingen van Goedestede wellicht ten spijt – Goedestede ontegenzeggelijk de bestaande situatie geruime tijd heeft laten bestaan. Zo is er, naar het lijkt en zoals hiervoor onder 2.4. en 2.5. is weergegeven, tussen september 2018 en september 2019 bijna een jaar verstreken zonder enige concrete actie van de zijde van Goedestede en zijn de dagvaardingen eerst vanaf januari 2020 betekend. Tegen deze achtergrond kan niet worden ingezien, waarom er – zonder nadere toelichting van Goedestede, die evenwel ontbreekt – juist op dit moment onverwijld een ontruiming van de woning door [gedaagde sub 2] zou dienen plaats te vinden.

4.4.

Naar eigen zeggen is Goedestede er al sinds begin 2018 mee bekend dat [gedaagde sub 1] niet langer in de woning verblijft, maar een (woon)adres heeft in het Verenigd Koninkrijk. De kantonrechter is voorshands uit niets gebleken dat in deze situatie op korte termijn verandering gaat komen of dat er anderszins redenen zijn om aan te nemen dat [gedaagde sub 1] naar Nederland en in de woning zal terugkeren. Zoals reeds is geoordeeld, zijn er gegronde redenen voor Goedestede om in een bodemprocedure een ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] te vorderen. Hoewel [gedaagde sub 1] geen verweer gevoerd heeft – en er jegens haar verstek is verleend – levert hetgeen in dit kort geding aan de orde is gekomen, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, onvoldoende reden om de vorderingen – die jegens [gedaagde sub 2] zullen worden afgewezen – wel toe te wijzen jegens [gedaagde sub 1] . Evenmin zijn de vorderingen jegens gedaagde sub 3 toewijsbaar, nu gesteld noch gebleken is dat er anderen dan [gedaagde sub 2] (en haar zoon) in de woning verblijven of dat er concrete redenen zijn om aan te nemen dat de woning is of zal worden gekraakt.

4.5.

Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van Goedestede zullen worden afgewezen.

4.6.

Als de in het ongelijk gestelde partij, zal Goedestede worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] , op de hierna te vermelden wijze.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt Goedestede in de kosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] , voorlopig begroot op € 720,00 voor gemachtigdensalaris;

5.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2020.