Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4666
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2020 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A.Öztürk)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht,verweerder
.
.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.610.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. De griffier van de rechtbank heeft telefonisch contact gehad met partijen, waarbij zij ermee hebben ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. Partijen hebben dat schriftelijk bevestigd. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 30 april 2020.
Overwegingen
1.De woning is een in 1875 gebouwde vrijstaande woning met berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 635 m2 en ligt op een kavel van 1.311 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.150.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 635 m2. De referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] , beide te [woonplaats] hebben een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 209 en 219 m2. Dat verschil is zo groot dat beide referentiewoningen naar het oordeel van de rechtbank niet geschikt zijn om de waarde van de woning te bepalen. De referentiewoning [adres 4] te [woonplaats] heeft een gebruiksoppervlakte van 320 m2. Dat wijkt ook sterk af van de gebruiksoppervlakte van de woning, maar maakt dit pand niet ongeschikt als referentiewoning, mits duidelijk rekening wordt gehouden met dit verschil.
6.e [adres 4] ( de referentiewoning) wordt in de matrix van verweerder evenals de woning aangeduid als monumentaal. De bouwperiode is vergelijkbaar. Bij de ligging wordt aangegeven dat de referentiewoning is gelegen aan een drukke doorgaande weg in het centrum, tegenover een appartementencomplex. De woning is gelegen nabij een opvanghuis en een basisschool. Het belangrijkste verschil, naast de gebruiksoppervlakte, tussen de woning en de referentiewoning is de staat van onderhoud. Die van de referentiewoning is voldoende, die van de woning matig. Uit de verkoopprijs van de referentiewoning heeft verweerder een woningwaarde per m2 afgeleid van € 2.596,-. Bij de woning is een woningwaarde per m2 gehanteerd van € 2.241,-. Dat is een verschil van € 355,- en vertegenwoordigt bij een gebruiksoppervlakte van 635 m2 een waarde van € 225.425,-. Voor het verschil in onderhoudstoestand acht de rechtbank dat, ook met inachtneming van de grootte van de woning, voldoende. Naar het oordeel van de rechtbank brengt de grote gebruiksoppervlakte van de woning mee dat bij de waardering sprake is van een afnemende meeropbrengst. Aan het grote verschil in gebruiksoppervlakte tussen de woning en de referentiewoning en de invloed daarvan op de m2 prijs van de woning, besteedt verweerder in zijn verweerschrift geen aandacht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem bepleite waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt.
7.Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
8.De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser daarin niet geslaagd. Het door hem in de bezwaarfase overgelegde taxatierapport bevat geen onderbouwing aan de hand van gerealiseerde verkopen en heeft daarom onvoldoende bewijskracht.
9.Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beiden niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen op € 1.500.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert.
10.Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
11.De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1047,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 261,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde van € 525,-, met wegingsfactor 1).
12.De kosten van het door eiser ingebrachte taxatierapport worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Uitgaande van een woning stelt de rechtbank deze kosten vast op € 106,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 1.500.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1153,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 30 april 2020 door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd te tekenen rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat